TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/10388 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C42WD

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [O] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2] FRANCE

représentée par Maître Nicolas LEREGLE de la SELASU ANSLAW AVOCAT – AREIMA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0418

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Diane DELUME de l’AARPI 186 Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0010

Décision du 18 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/10388 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C42WD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Octobre 2025 avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 14 janvier 2026 puis prorogé au 18 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [Y], propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4], a souhaité se faire accompagner dans la mise en vente de ce bien par Mme [O] [N], qui exerçait une activité d’agent commercial, sans qu’aucun contrat ne soit signé entre elles.

Par acte notarié du 13 mars 2023, Mme [T] [Y] a vendu son bien immobilier à la société COLONIE.

A la suite de la vente, Mmes [T] [Y] et [O] [N] ne sont pas parvenues à s’entendre sur la rémunération de cette dernière.

Mme [T] [Y] a réglé, par deux virements des 28 mars et 12 avril 2023, la somme de 4 000 euros à Mme [O] [N].

Le 10 septembre 2023, Mme [O] [N] a mis en demeure Mme [T] [Y] de lui verser la somme de 22 600 euros, mise en demeure réitérée par sommation de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 8 juillet 2024 et par dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé, Mme [O] [N] demande au tribunal de :

« Vu les articles 46 du code de procédure civile et suivants,

Vu les articles 1 137, 1223 et 1843-4 du Code civil et suivants,

Dire que le tribunal de céans est compétent territorialement

A titre principal :

Dire que Madame [M] [Y] a bien missionné Mme [O] [N] pour étudier les meilleures façons de commercialiser un appartement.

Et par conséquent,

Condamner Madame [M] [Y] à verser à Mme [O] [N] la somme de 33.000 euros, correspondant au 37.000 € TTC de sa note d’honoraires déduction faite des 4.000 € versés, au titre du remboursement des frais avancées pour l’accomplissement des démarches administratives et logistiques nécessaires à la commercialisation d’un appartement dans les meilleures conditions de prix.

Condamner Madame [M] [Y] à verser à Mme [O] [N] la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral occasionné par sa mauvaise volonté et ses réticences à ne pas respecter ses engagements.

Condamner Madame [M] [Y] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Madame [M] [Y] aux entiers dépens. »

En réponse, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 mars 2025 et auxquelles il est expressément référé, Mme [T] [Y] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1109, 1165, 1301, 1301-1 et 1780 du Code Civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de bien vouloir :

Juger Mme [M] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

A titre principal,

Juger que la mission exercée par Mme [O] [N] est constitutive d’un contrat de prestation de services au bénéfice de Mme [M] [Y],

Juger que Mme [O] [N] a commis des fautes dans l’exercice de sa mission,

Juger que le prix allégué par Mme [O] [N] est abusif,

En conséquence,

Prononcer la résiliation du contrat de prestation de services conclu verbalement entre Mme [O] [N] et Mme [M] [Y], aux torts exclusifs de Mme [O] [N],

Débouter Mme [O] [N] de sa demande de règlement de la somme de 33.000 € TTC à l’encontre de Mme [M] [Y],

Condamner Mme [O] [N] à régler à Mme [M] [Y] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral résultant de la fixation abusive du prix des prestations par Mme [O] [N],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le contrat de prestation de services n’était pas qualifié :

Juger que la mission exercée par Mme [O] [N] est constitutive d’une gestion d’affaires au bénéfice de Mme [M] [Y],

Juger que Mme [O] [N] ne justifie pas les dépenses dont elle demande le remboursement,

En conséquence,

Débouter Mme [O] [N] de sa demande de règlement de la somme de 33.000 € TTC à l’encontre de Mme [M] [Y],

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire Mme [O] [N] pouvait prétendre à une indemnité au titre de sa gestion d’affaires :

Juger que Mme [O] [N] a commis des fautes dans l’exercice de sa gestion, En conséquence, Minorer l’indemnité au bénéfice de Mme [O] [N] à la somme de 4.000 € déjà versée par Mme [M] [Y],

En tout état de cause,

Débouter Mme [O] [N] de ses autres demandes au titre de l’indemnisation de son préjudice moral, des frais irrépétibles ainsi que des dépens,

A titre reconventionnel, Condamner Mme [O] [N] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Mme [O] [N] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Diane Delume, Avocate au Barreau de Paris, qui sera crue sur ses offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 20 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026, puis prorogée jusqu’au 18 février 2026 dans l’attente de la réception des pièces de la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont uniquement la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande de condamnation de Mme [T] [Y] au paiement de la note d’honoraire de Mme [O] [N]

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon le 1er alinéa de l’article 1104 de ce code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1165 du code civil, « Dans les contrats de prestation de service, à défaut d’accord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d’en motiver le montant en cas de contestation.

En cas d’abus dans la fixation du prix, le juge peut être saisi d’une demande tendant à obtenir des dommages et intérêts et, le cas échéant, la résolution du contrat. »

L’article 1166 du même code précise que « Lorsque la qualité de la prestation n’est pas déterminée ou déterminable en vertu du contrat, le débiteur doit offrir une prestation de qualité conforme aux attentes légitimes des parties en considération de sa nature, des usages et du montant de la contrepartie. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur la conclusion entre elles d’un contrat de prestation de service, Mme [O] [N] étant chargée d’assister et de conseiller Mme [T] [Y] dans le cadre de la mise en vente de son appartement parisien.

Il n’est pas contesté qu’aucun prix n’a été fixé entre elles à la conclusion du contrat au mois de juin 2022 mais qu’une fois la vente conclue, le 13 mars 2023, les parties n’ont pu s’accorder sur la rémunération due à Mme [O] [N] en contrepartie de ses services.

Mme [O] [N] réclame le paiement de la somme de 33 000 euros TTC, correspondant au paiement de sa note d’honoraire, déduction faite de la somme de 4 000 euros déjà réglée par Mme [T] [Y].

Pour s’opposer au règlement de cette somme, Mme [T] [Y] allègue tout d’abord que Mme [O] [N] aurait commis des fautes dans l’exercice de sa mission, notamment en émettant sans son approbation une contre-offre à la société COLONIES et en lui conseillant de vendre son bien à un prix bien supérieur à sa valeur.

Toutefois, les pièces versées aux débats par les parties ne permettent nullement de caractériser de telles fautes de la part de la demanderesse dans l’exercice de ses prestations.

Il ressort des nombreux échanges de sms et de mails produits que Mme [O] [N] a été chargée par Mme [T] [Y] de l’assister et de la conseiller dans la mise en vente de son bien, notamment en l’aidant à gérer les aspects administratifs et logistiques de la mise en vente (mise en ordre des documents nécessaires à la vente, relatifs à la copropriété, à l’appartement, etc.), en la conseillant et en l’assistant dans sa relation avec les futurs acquéreurs et en assurant les visites de l’appartement ainsi que différents services logistiques (remise des clés, intermédiaire avec différents intervenants), ceci entre la fin du mois de juin 2022 et la conclusion de la vente le 13 mars 2023.

Contrairement à ce qui est soutenu par Mme [T] [Y], il ne résulte nullement des échanges avec le futur acquéreur entre le 10 et le 17 octobre 2022 produits que Mme [O] [N] aurait émis une contre-offre sans son autorisation à hauteur de 900 000 euros et que cela aurait généré des difficultés dans les négociations ou même un retard dans la vente, les courriels en question ne traduisant qu’une négociation débutée à 900 000 euros le 10 octobre avec la société COLONIES pour être ramenée à 888 000 euros sept jours plus tard, Mme [O] [N] étant effectivement intervenue comme intermédiaire avec la société COLONIES sans que l’on puisse en déduire qu’elle aurait outre passé les directives de Mme [T] [Y] quant au prix de mise en vente.

A cet égard, il ressort de l’avis de valeur établi par l’agence « LA GARCONNIERE » que celle-ci avait évalué l’appartement de Mme [T] [Y] le 28 septembre 2021 au prix de 980 000 euros, frais d’agence inclus. En outre, il est établi par les échanges de sms produits que Mme [T] [Y] a régulièrement discuté du prix de mise en vente de l’appartement avec Mme [O] [N], celui-ci pouvant évoluer de 950 000 à 930 000 euros ou encore, 920 000 euros tel qu’il ressort des sms produits.

Dans ce contexte, étant relevé que Mme [O] [N] ne disposait pas d’un mandat de vente de la part de Mme [T] [Y] et que cette dernière avait mandaté plusieurs agents immobiliers pour la vente de son bien avant de contracter avec Mme [O] [N] mais également après, il n’est démontré par aucun élément, d’une part, que Mme [O] [N] lui aurait conseillé de vendre son bien à un prix supérieur à sa valeur et, d’autre part, qu’elle serait responsable de ses difficultés à vendre le bien.

Ensuite, pour s’opposer au paiement du prix réclamé par la demanderesse, Mme [T] [Y] estime que le prix est non seulement dénué de tout fondement, la valeur des prestations étant décorrélée de la qualité du travail accompli, mais encore que Mme [O] [N] a commis un abus dans la fixation du prix réclamé en contrepartie de ses prestations, abus qui serait selon elle de nature à justifier la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [O] [N].

Mme [O] [N], aux termes de ses dernières conclusions, réclame au titre de ses prestations la somme de 37 000 euros TTC, premier règlement effectué par Mme [T] [Y] inclus, évaluant à 76 heures sur neuf mois, soit environ 487 euros par heures, le temps consacré pour l’exécution de ses prestations au profit de Mme [T] [Y].

Le tribunal constate avec la défenderesse que les demandes de Mme [O] [N] ont évolué au fur et à mesure du litige, puisqu’à la suite du refus de Mme [T] [Y] de la rémunérer au-delà de 4 000 euros exprimé par courriel du 28 juin 2023, Mme [O] [N] lui a réclamé le lendemain, par courriel, des honoraires à hauteur de 6% du prix de vente du bien, puis le 7 août 2023 des honoraires fixés à 3% du prix de vente « compte tenu de mon engagement initial de tarif préférentiel. », ce qui correspond à peu près à la somme de 26 600 euros réclamée aux termes de la sommation de payer signifiée le 9 octobre 2023, à laquelle est annexée un détail des heures passées et facturées.

Si l’évolution du prix demandé questionne, elle ne permet cependant pas d’établir que le prix demandé serait abusif au regard des prestations fournies par Mme [O] [N] pendant neuf mois, les nombreux échanges entre les cocontractantes démontrant l’investissement de Mme [O] [N] dans l’exécution des prestations convenues, celles-ci s’apparentant, non pas à celles d’un agent immobilier, mais à un véritable service de suivi et d’aide personnalisée à la vente du bien immobilier de Mme [T] [Y].

A cet égard, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [T] [Y] était, en cours de contrat, satisfaite des prestations de conseil et de soutien logistique fournies par Mme [O] [N], qu’elle sollicitait très régulièrement par sms et courriels, ainsi que l’attestent leurs très nombreux échanges produits tout au long de l’exécution du contrat et jusqu’à la conclusion définitive de la vente avec la société COLONIES.

En particulier, le tribunal relève un sms du 27 juillet 2022 écrit par Mme [T] [Y] dans lequel elle indique que son compagnon lui « répète tous les 3 jours que j’ai eu raison de te prendre », ou également celui du 21 juillet 2022 dans lequel elle indique « Je ne suis pas du tout enthousiaste à l’idée de donner accès avant la vente à l’appartement sans une personne de grande confiance présente. Si ce n’est pas toi ou un de mes enfants, je ne suis pas en confiance. ».

En outre, après la vente, alors même qu’elle contestait la rémunération sollicitée, Mme [T] [Y] a admis dans son courriel du 28 juin 2023 que Mme [O] [N] lui avait, par ses prestations, été d’une grande utilité, soulignant que « j’ai eu beaucoup de chance de te croiser, que ton énergie et d’une certaine façon ton bagou m’ont beaucoup rendu service, m’ont sorti du gouffre dans lequel j’étais à ce moment-là. » et reconnaissant également qu’elle l’avait judicieusement conseillée vis-à-vis de la société COLONIES, à qui elle a vendu le bien, précisant « Nous avons eu la chance d’avoir l’offre de Colonies, beaucoup plus avantageuse pour moi et je te dois cela assurément. Sur ce coup-là, ton intuition était la bonne. »

Ainsi, aucun abus dans la fixation du prix n’étant démontré, Mme [T] [Y] sera déboutée de sa demande de résolution du contrat de prestation de service aux torts exclusifs de Mme [O] [N] en application des dispositions précitées de l’article 1365 du code civil.

En revanche, si la demanderesse réclame aux termes de ses dernières conclusions la somme de 37 000 euros en contrepartie des prestations exécutées, le tribunal observe qu’elle ne justifie par aucun élément l’augmentation observée de plus de 10 000 euros par rapport au prix réclamé aux termes de la sommation du 9 octobre 2023.

Au regard des pièces produites, qui traduisent la réalité d’un suivi très régulier et efficace de Mme [O] [N] dans l’accompagnement de Mme [T] [Y] pour la vente de son bien, il y a lieu de fixer le prix dû par cette dernière en paiement des prestations de Mme [O] [N] à la somme de 26 600 euros TTC, correspondant à un tarif horaire de 350 euros, étant relevé que l’évaluation faite du temps consacré par Mme [O] [N] à l’exécution de ses prestations apparaît très raisonnable.

Mme [T] [Y] s’étant déjà acquittée de la somme de 4 000 euros, elle sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 22 600 euros TTC en paiement du prix.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [O] [N]

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon le 1er alinéa de l’article 1104 de ce code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En vertu de l’article 1231-6 de ce même code, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Si Mme [O] [N] réclame 5 000 euros en réparation du préjudice moral résultant du refus de Mme [T] [Y] de s’acquitter du prix en contrepartie des prestations fournies, elle ne justifie par aucun élément probant de la réalité de ce préjudice distinct de celui réparé par l’intérêt moratoire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [T] [Y]

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le tribunal a en grande partie fait droit aux demandes de Mme [O] [N].

Dès lors, Mme [T] [Y] ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [Y], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner Mme [T] [Y] à payer à Mme [O] [N] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Déboute Mme [T] [Y] de sa demande tendant à prononcer la résiliation du contrat de prestation de services conclu avec Mme [O] [N] aux torts exclusifs de Mme [O] [N] ;

Fixe le prix dû par Mme [T] [Y] en contrepartie des prestations fournies par Mme [O] [N] dans le cadre du contrat de prestation de services conclus entre elles à la somme de 26 600 euros TTC ;

Constate que Mme [T] [Y] s’est d’ores et déjà acquittée de la somme de 4 000 euros à ce titre ;

En conséquence,

Condamne Mme [T] [Y] à payer à Mme [O] [N] la somme de 22 600 euros TTC au titre du prix restant dû ;

Rejette la demande de Mme [O] [N] en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros ;

Rejette la demande de Mme [T] [Y] en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros ;

Condamne Mme [T] [Y] aux dépens ;

Condamne Mme [T] [Y] à payer à Mme [O] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Février 2026

La Greffière La Présidente