RE F E R E

N°

Du 04 Avril 2025

N° RG 24/00726

N° Portalis DBYC-W-B7I-LE4D

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Christophe [Localité 8],

M^e Mikaël BONTE,

M^e Nolwenn GUILLEMOT,

M^e Vincent LAHALLE

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Vincent LAHALLE,

M^e Christophe [Localité 8],

M^e Mikaël BONTE,

Expédition délivrée le:

à

M^e Nolwenn GUILLEMOT,

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nolwenn GUILLEMOT, avocate au barreau de RENNES

Madame [C] [W] [Y], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Nolwenn GUILLEMOT, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Madame [P] [J] [L] veuve [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Chloé ALLAIN, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [M] [S] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mikaël BONTE, avocat au barreau de RENNES

Madame [F] [Z] [D] [G], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Mikaël BONTE, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [A] [T] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe BAILLY, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e ANTOINE, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 05 Mars 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 04 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 10] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique conclu au rapport de Maître [I], notaire à [Localité 9] (35), en date du 20 décembre 2021, Madame [C] [Y] et Monsieur [O] [V] ont acquis auprès de Madame [P] [L], Monsieur [M] [G] et Madame [F] [G], un bien immobilier sis [Adresse 6] (35), pour une somme de 448 250 euros (pièce n°1).

Selon rapport de constat parasitaire réalisé le 17 septembre 2021, par Monsieur [A] [X], il est relevé que :

— il n’a pas été repéré d’indice d’infestation de termites,

— il a été repéré des indices de présence d’autres agents de dégradation biologique du bois, consistant en la présence de petites et grosses vrillettes, dont les dégradations sont faibles (pièce n°2).

Selon rapport d’état parasitaire réalisé le 02 février 2023, par la SARL ALIA, il est relevé :

— une absence d’indice d’infestation de termites,

— des traces d’autres agents de dégradation biologique du bois, et notamment :

— des insectes : petites et grosses vrillettes, capricorne du chêne, lyctus,

— des champignons lignivores dont un champignon de pourriture fibreuse et un champignon de pourriture cubique, avec une forte dégradation du bois caractéristique de lignolyse et cellulolyse (pièce n°3).

Selon rapport d’expertise amiable en date du 12 décembre 2023, il est constaté que certaines solives présentent des encastrements totalement dégradés ainsi qu’un léger affaissement du plancher. Toutefois, l’expert indique que la cause précise des dégradations n’a pas pu être établie (pièce n°6).

Selon actes de commissaire de justice séparés délivrés les 04, 06 et 25 septembre 2024, 10 octobre 2024, Madame [C] [Y] et Monsieur [O] [V] ont fait assigner Madame [L], Monsieur [G], Madame [G], et Monsieur [X] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 05 mars 2025, les consorts [N], représentés par leur conseil, actualisent leurs demandes et sollicitent du juge des référés de bien vouloir :

— les déclarer recevables en leurs demandes,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire au bénéfice de la mission précisée dans leurs écritures

—  débouter les consorts [G], Monsieur [X] et son assureur la GAN ASSURANCES, de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— statuer comme de droit sur les dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’eu égard à l’action en responsabilité sur le fondement des vices cachés qu’ils pourraient détenir à l’encontre des vendeurs, ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ailleurs, ils soutiennent que Monsieur [X] aurait commis une erreur de diagnostic en ne détectant pas la présence des parasites supplémentaires, de type lyctus et capricorne du chêne outre des champignons lignivores, alors même que l’état avancé de dégradation des solives permet de considérer que ces parasites sont présents depuis plusieurs décennies, comme leur aurait indiqué la SARL ALIA.

Dès lors, ils affirment qu’eu égard à l’action en responsabilité qu’ils détiennent à l’encontre de Monsieur [X], ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 05 mars 2025, les consorts [G], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de bien vouloir :

— leur donner acte de ce qu’ils formulent les protestations et réserves quant à leur participation aux opérations d’expertise,

— dire que l’expertise se déroulera au contradictoire de Madame [L], Monsieur [X] et de son assureur GAN ASSURANCES,

— dire que les dépens resteront provisoirement à la charge des demandeurs.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’ils n’avaient aucune connaissance de l’état de la maison, et n’avaient pas plus de connaissance sur le bien que les acheteurs.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 05 mars 2025, Madame [P] [L], représentée par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— à titre principal,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions,

— condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les mêmes aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire,

— lui décerner acte de ce qu’elle formule les protestations et réserves d’usage de responsabilité s’agissant de la demande de désignation d’un expert,

— lui décerner acte et/ou dire qu’elle s’associe à la demande de désignation d’un expert à l’encontre des codéfendeurs.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme que l’application de la garantie des vices cachés relatif à l’état parasitaire a été écartée de l’acte de vente par une clause spécifique figurant dans l’acte notarié (pièce n°1, p12). Il s’ensuit que pour engager la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, les acquéreurs doivent démontrer que les consorts [G] sont des professionnels de l’immobilier, ou qu’ils avaient connaissance des vices dénoncés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par ailleurs, elle ajoute que les poutres invoquées comme endommagées étaient apparentes au moment de la vente, démontrant ainsi que le désordre invoqué était visible. En outre, s’agissant du dommage dans le comble aménagé, il n’était pas visible, mais les travaux de cette zone ont été réalisés il y a plus de 10 ans, de sorte que les vendeurs ne sont plus tenus d’aucune garantie.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 05 mars 2025, Monsieur [X], représenté par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— à titre principal,

— débouter les demandeurs de leur demande d’expertise judiciaire formée à son encontre et à l’encontre de son assureur GAN ASSURANCES,

— condamner, in solidum, les consorts [N] ou toute autre partie succombante à verser à Monsieur [X] et la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 2 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles,

— condamner, in solidum, les mêmes aux entiers dépens de la procédure,

— à titre subsidiaire,

— lui décerner acte et à la compagnie GAN ASSURANCES de leurs protestations et réserves d’usage tant sur la responsabilité de l’assuré, que sur l’opportunité de la mesure d’expertise et la mobilisation des garanties de l’assureur,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que rien ne permet d’affirmer que les solives étaient déjà endommagées lorsqu’il a fait son rapport, et souligne que deux ans se sont écoulés entre les deux rapports. Monsieur [X] ajoute qu’aucune information n’est donnée sur le traitement effectué après son rapport, ni sur les conditions d’entretien de la maison.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment de l’acte de vente notarié dressé le 20 décembre 2021, que l’acheteur avait la possibilité de faire réaliser, à son initiative, les investigations nécessaires en matière d’état parasitaire, déchargeant ainsi le vendeur et le notaire de toute responsabilité à ce sujet, que les acheteurs se sont saisis de cette possibilité, et qu’un rapport d’état parasitaire en date du 17 septembre 2021 a été annexé à l’acte de vente (pièce n°1).

Par ailleurs, il ressort des pièces examinées que si le rapport d’état parasitaire en date du 17 septembre 2021 ne mentionne que la présence de petites et grosses vrillettes, suivant rapport en date du 02 février 2023, il est relevé la présence de petites et grosses vrillettes, mais également de capricorne du chêne, lyctus, et champignons lignivores (pièces n°2-3).

Or, si la présence actuelle des parasites est avérée, il n’est pas démontré que des parasites de type capricorne du chêne, lyctus et champignons lignivores étaient déjà présents au moment de la vente. En effet, le simple fait de rapporter les dires de la SARL ALIA n’est pas de nature à démontrer la présence de ces parasites au moment de la vente.

Or, à défaut de vice existant au moment de la vente, les consorts [R] ne justifient d’aucun élément de nature à faire encourir la responsabilité des vendeurs et de Monsieur [X]. L’éventuelle action au fond à l’encontre des défendeurs est dans ces conditions vouée à l’échec.

Dès lors, les consorts [R] ne justifient pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et seront donc déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur les autres demandes

Succombant au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, les consorts [R] seront condamnés aux dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner les consorts [R] à verser à chacun des défendeurs, Madame [L], les consorts [G], et Monsieur [X], la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, soit 2 000 euros au total.

Monsieur [X] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles dirigée contre son assureur, la compagnie GAN ASSURANCES, laquelle n’a pas été appelée à la cause, et ne saurait donc avoir engager des frais de procédure pour assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons les consorts [R] de leur demande d’expertise judiciaire ;

Condamnons les consorts [R] aux entiers dépens ;

Condamnons les consorts [R] à verser la somme de 500 euros à chacun des défendeurs, Madame [L], les consorts [G], et Monsieur [X];

Déboutons Monsieur [X] de sa demande de frais irrépétibles au profit de la société GAN ASSURANCES ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La juge des référés