RE F E R E

N°

Du 11 juillet 2025

N° RG 25/00123

N° Portalis DBYC-W-B7J-LOM5

54G

c par le RPVA

le

à

M^e Etienne GROLEAU,

M^e Benjamin THOUMAZEAU

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Etienne GROLEAU,

M^e Benjamin THOUMAZEAU

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Katell LE GUEN, avocate au barreau de RENNES,

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Katell LE GUEN, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDEUR AU REFERE:

E.P.I.C. Neotoa, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Benjamin THOUMAZEAU, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Elodie PASCO, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 21 mai 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, l’affaire ayant été mise en délibéré au 27 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogée au 11 juillet 2025

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 7] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCÉDURE

L’établissement public industriel et commercial (EPIC) Néotoa, exerçant sous le nom commercial Habiter 35, a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement (n°D1601) et une place de stationnement à M. [T] [D] et à Mme [Z] [W], au sein de la résidence [6]impérial située [Adresse 3] à [Localité 7] (35), lesquels ont effectué un investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation.

La livraison prévue au plus tard le 31 décembre 2023 est intervenue le 22 février 2024, avec des réserves telles que M. et Mme [D] indiquent ne pas avoir mis leur bien en location.

De nouveaux désordres ont ensuite été dénoncés à l’EPIC Néotoa.

Par courrier du 2 avril 2024, l’EPIC Néotoa a informé M. et Mme [D] que les réserves étaient soient reprises, soit en voie de l’être.

Toutefois, ces derniers ont relevé la persistance de désordres dénoncés et par lettre recommandée en date du 17 septembre 2024, ont transmis à l’EPIC Néotoa des photographies de ceux-ci.

Suite à la réponse négative du 25 novembre suivant de l’EPIC Néotoa, M. et Mme [D] ont sollicité un commissaire de justice dont le procès-verbal de constat, dressé le 6 février 2025, a relevé que l’eau de la salle de bain ne devient chaude qu’au bout d’une minute, un défaut d’étanchéité du profilé de la paroi de douche, des défauts d’application et de fissuration de la peinture ainsi qu’une trace de découpe visible sur la balustrade du balcon.

M. et Mme [D] se sont plaints, en outre, de dimensions de leur place de stationnement inférieures à celles prévues.

Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, M. et Mme [D] ont assigné en référé l’EPIC Néotoa, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

— désigner un expert au bénéfice de la mission définie par l’assignation

— réserver les dépens.

Lors de l’audience utile en date du 21 mai 2025, les demandeurs, représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et de leurs conclusions.

Par conclusions reçues à cette audience, l’EPIC Néotoa, pareillement représenté, s’est opposé à cette demande formée contre lui et a sollicité la condamnation des demandeurs au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures respectives soutenues oralement lors de l’audience de plaidoirie précitée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

En l’espèce, M. et Mme [D] sollicitent le prononcé d’une mesure d’expertise au contradictoire de l’EPIC Néotoa dans la perspective d’une action au fond qu’ils ont l’intention de lui intenter sur le fondement de la garantie légale de conformité, de la responsabilité décennale ou, à défaut, contractuelle.

L’EPIC Néotoa s’y oppose, en affirmant qu’aucun des fondements de responsabilité invoqués ne permettra à ses acquéreurs d’engager une procédure au fond. Tout d’abord, il énonce que le fondement de la garantie légale de non-conformité de l’article 1642-1 du code civil est exclusif de l’applicabilité de la responsabilité contractuelle de droit commun. Or, aucun des désordres signalés dans le constat de commissaire de justice ne justifierait la mise en cause de la responsabilité de l’EPIC Néotoa pour des défauts de conformité apparents, ni davantage au plan de la garantie décennale puisqu’il n’est pas établi que de tels désordres puissent porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à sa destination. L’EPIC Néotoa considère, en outre, que la mesure d’expertise sollicitée est disproportionnée, d’une part, aux intérêts en présence en raison de l’existence du procès-verbal de constat et, d’autre part, en raison des frais engendrés par une expertise eu égard à la nature et à l’ampleur des désordres dénoncés.

L’EPIC Néotoa soutient ainsi qu’en conséquence du défaut de fondement de responsabilité et de la disproportion de la mesure par rapport aux intérêts en présence, les demandeurs ne disposent pas pas d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile et que leur demande d’expertise judiciaire est dès lors irrecevable.

M. et Mme [D] répliquent que l’argumentation de l’EPIC Néotoa se borne à mettre en doute les désordres dénoncés, en affirmant que les réserves ont été levées. En outre, ils relèvent que le défaut d’étanchéité de la douche et la découpe de la balustrade sont susceptibles pour le premier, de rendre l’ouvrage impropre à sa destination et, pour le second, de porter atteinte à la sécurité de l’ouvrage. Ils affirment que la désignation d’un technicien est utile puisque l’origine des désordres reste à déterminer. Ils ajoutent que l’EPIC Néotoa ne conteste pas que la place de stationnement est inutilisable en l’état, ce qui caractérise une impropriété à destination.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi le 6 février 2025 (pièce demandeurs n°13) que subsistaient, à cette date, les désordres suivants :

— un long délai d’attente pour l’arrivée d’eau chaude dans la salle de bains ;

— un défaut d’étanchéité de la paroi fixe de la douche ;

— de multiples défauts visibles affectant les peintures ;

— et une dégradation de la main courante du balcon.

L’EPIC Néotoa, soit en rejette la responsabilité sur un tiers (eau chaude sanitaire), soit prétend que ces vices ont été résolus mais sans toutefois en justifier par des pièces probantes postérieures au constat (étanchéité et peinture), soit en discute la matérialité.

Il ne démontre pas ensuite en quoi ces vices, dont l’existence est ainsi établie de façon plausible, seraient, dans le cadre d’une action au fond, manifestement insusceptibles de relever de la garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil, lui étant ici rappelé que l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée (Civ. 3 ème 13 février 2025 n°22-22.393).

L’utilité d’une mesure d’instruction, au cas présent, découle notamment de la nécessité de déterminer, à supposer les vices et défauts préalablement établis par le technicien, le coût des travaux réparatoires nécessaires, sur la base de devis discutés contradictoirement devant ce dernier.

Dès lors, M. et Mme [D] démontrent disposer d’un motif légitime à voir ordonnée une mesure d’expertise, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et à leurs frais avancés.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise ou à son extension, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code.

En conséquence, M. et Mme [D] conserveront provisoirement la charge des dépens.

L’équité ne commande pas d’allouer une indemnité à l’EPIC Néotoa au titre des frais non compris dans les dépens.

Sa demande, formée de ce chef, sera rejetée.

DISPOSITIF

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [P] [C], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 7], E3 Concept, domicilié [Adresse 2] (44) tél: [XXXXXXXX01] ; mèl: [Courriel 8], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place, après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des seuls vices et défauts invoqués dans l’assignation et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’entre eux, s’ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou à quelqu’autre cause ;

— dire s’ils étaient ou non apparents à la prise de possession de l’appartement ou dans le mois qui a suivi ;

— dire s’ils ont été réservés et, dans l’affirmative, s’il y a eu des travaux de reprise et si les réserves ont ensuite été levées ;

— au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— répondre à tous dires des parties en relation avec le litige ;

Fixons à la somme de 3 000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que M. et Mme [D] devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement la charge des dépens à M. et Mme [D] ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés