TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

DE [Localité 13]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

N° RG 23/00005 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KNSU

JUGEMENT DU :

04 Mars 2025

[P] [K]

[R] [U]

C/

[I] [W]

[X] [W]

Copie au dossier

Notification en LRAR aux parties le :

copie exécutoire à

le :

Au nom du peuple français,

Rendu par mise à disposition le 04 Mars 2025,

Sous la présidence de Jennifer KERMARREC, Présidente du Tribunal paritaire des baux ruraux ;

Assesseurs bailleurs:

Monsieur [V] [O]

Madame [S] [A] épouse [N]

Assesseurs preneurs:

Monsieur [G] [F]

monsieur [Z] [H]

assistés de Anaïs SCHOEPFER, greffier

La formation du tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (article L492-6 du code rural)

Audience des débats : 17 Décembre 2024

Le Président, à l’issue des débats en audience publique, a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 453 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [P] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

assisté de M^e François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES

Mme [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES

d’une part,

ET :

DEFENDEURS

Mme [I] [W]

[Adresse 10]

[Localité 4]

M. [X] [W]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentés par Madame [B] [C], munie d’un pouvoir spécial

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 14 novembre 2005, Madame [E] [T] a consenti à Monsieur [J] [W] un bail rural à long terme d’une durée de dix-huit années à compter du 1er septembre 2005 concernant deux parcelles de terre situées à [Localité 11], lieudit “[Adresse 12]”, cadastrées section ZC n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 1] (partie seulement) pour une surface totale de 3ha 31a 48ca.

Suite au décès de Monsieur [J] [W], ses deux enfants, Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], ont écrit, le 12 janvier 2017, à l’étude notariale chargée de la gestion du bail pour indiquer qu’ils reprenaient ledit bail et déposaient une demande d’autorisation administrative d’exploiter les parcelles concernées.

Cette autorisation a été accordée à Monsieur [X] [W] le 20 novembre 2017.

Madame [E] [T] est décédée en 2021, laissant pour lui succéder Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U].

Par courrier du 7 juillet 2022 reçu le 3 août suivant, ceux-ci ont mis en demeure Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] de régler les fermages restés impayés au titre des années 2020 et 2021, ainsi que de remédier à l’état d’abandon des parcelles exploitées.

Selon courrier du 26 octobre 2022, reçu le 3 novembre suivant, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] ont renouvelé leur mise en demeure concernant l’état d’abandon constaté.

Par requête reçue au greffe le 17 mai 2023, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] ont sollicité la convocation de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de RENNES pour solliciter, principalement, la résiliation du bail litigieux.

L’échec de la tentative de conciliation a été constaté le 5 septembre 2023 en l’absence de comparution de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], puis l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois en audience de jugement pour être finalement plaidée le 17 décembre 2024.

Aux termes de conclusions n°3 soutenues oralement, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U], assistés ou représentés par leur avocat, demandent au tribunal paritaire, au visa des articles L411-31 I du code rural et 1766 du code civil, de :

▸ à titre principal,

— ordonner la résiliation du bail rural conclu le 14 novembre 2005 compte tenu d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, après un délai de 15 jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— condamner Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à leur verser une indemnité d’occupation égale au double du montant du fermage actualisé en cas de maintien intempestif dans les lieux,

— condamner Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à leur verser une indemnité d’un montant de 1 560 euros TTC au titre du nettoyage des terres,

— condamner Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à leur verser la somme de 1 269,20 euros au titre des frais exposés afin d’établir la preuve des manquements contractuels,

▸ à titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à remettre en état les clôtures des parcelles, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, courant à compter d’un délai d’un mois suivant la notification ou la signification du présent jugement,

— condamner Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à remettre en état les haies, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, courant à compter d’un délai d’un mois suivant la notification ou la signification du présent jugement,

▸ en tout état de cause, condamner Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des entiers dépens.

Au soutien de leur demande de résiliation de bail, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] invoquent un manque d’entretien des parcelles louées de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ils se prévalent, pour le démontrer, d’un constat dressé par Maître [L] le 6 juillet 2022 et d’un rapport de constat de Monsieur [D] en date du 30 mars 2023, tout en rappelant les deux lettres de mise en demeure adressées aux locataires. Ils ajoutent que ce manquement contrevient également aux stipulations du bail.

En réponse à l’argumentation adverse, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] observent que Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] ne contestent pas l’absence d’exploitation et le défaut d’entretien des parcelles en cause. Ils soulignent que les mesures agri environnementales et climatiques (MAEC) invoquées par Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] pour expliquer l’état des parcelles concernent une période postérieure à la requête introductive d’instance. Ils insistent sur le fait que le défaut d’exploitation et d’entretien reproché qui concerne 2022 et 2023, ainsi que les années antérieures, compromet la bonne exploitation du fonds. Ils précisent que les inconvénients rencontrés par Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] liés à l’exploitation du bois situé à l’arrière des parcelles louées et à l’utilisation temporaire d’une partie de la parcelle ZC [Cadastre 1] ne justifient pas le défaut d’exploitation et d’entretien reproché, 95 % des parcelles restant exploitables.

Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] indiquent encore qu’aucun plan de localisation des zones n’est fourni dans le cadre des MAEC invoquées, alors qu’un tel plan doit être établi chaque année par une structure agréée. Ils estiment que les documents produits en défense sont insuffisants à démontrer que les MAEC sont bien effectives. Ils ajoutent que ces MAEC ne justifient pas la mise en défens des mêmes parcelles pour la période de mai 2023 à mai 2027, puisqu’une rotation annuelle des parcelles est prévue. Ils font observer que les parcelles litigieuses n’étaient pas mises en défens en 2023 d’après les documents adverses. Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] considèrent également que Monsieur [X] [W] ne devrait pas bénéficier de ces MAEC, alors qu’il travaille à plein temps en dehors de l’exploitation, son activité agricole étant exercée à titre secondaire.

En défense, aux termes de conclusions n°2 soutenues oralement, Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], représentés par leur mère, munie d’un pouvoir spécial, demandent au tribunal paritaire de :

— rejeter toutes les demandes de Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U],

— considérer que Monsieur [X] [W] exploite les parcelles louées en respectant ses engagements dans des Mesures Agro Environnementales et Climatiques (MAEC),

— condamner Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] à 7000 euros pour procédure abusive et ingérence dans l’exploitation des parcelles louées,

— condamner Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] à 700 euros de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens.

Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] expliquent que l’exploitation agricole “La Haye Guin” est conduite en agriculture biologique depuis 1982 et a été reprise par Monsieur [X] [W] au décès de leur père. Ils disent subir de nombreuses techniques d’intimidation de la part de Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] depuis que ceux-ci sont entrés en possession des biens de Madame [T] en 2021.

Ils précisent, entre autres, que Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] utilisent les bien loués sans autorisation et décident arbitrairement d’une somme de 150 euros en dédommagement. Ils expliquent ne pas avoir pu récolter les fourrages en 2021 faute de passage, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] ayant abattu des arbres du domaine public pour sortir et stocker des troncs d’arbres.

Concernant l’état des parcelles louées, Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] indiquent que les dépôts d’ordures ne sont pas de leur fait. Ils contestent l’existence de fossés autour des parcelles et précisent que la haie d’arbres qui les entoure appartient au domaine public. Ils expliquent que l’exploitation “La Haye Guin” est engagée dans des MAEC du 15 mai 2023 au 16 mai 2027 selon un plan de gestion ESP 4 protection des espèces avec mise en défens d’un parcellaire d’au moins 10%, ces mesures étant en préparation depuis 2022. Ils affirment que les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 14] [Cadastre 1] sont des zones de mise en défens jusqu’au 16 mai 2027, ce qui interdit toute intervention/utilisation. Ils ajoutent qu’avec l’accord de l’opérateur, ils pourraient avoir la possibilité d’un travail superficiel de ces parcelles fin 2024. Ils précisent avoir broyé les deux parcelles début décembre. Ils contestent l’absence d’exploitation ou le défaut d’entretien reprochés, mais disent avoir à coeur de diriger l’exploitation en respectant la biodiversité.

Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] font valoir que les deux attestations produites en demande sont calomnieuses. Ils estiment abusive la présente procédure, laquelle démontre selon eux l’ingérence de Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] dans l’exploitation “La Haye Guin”.

***

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales :

En vertu de l’article L411-31 I 2° du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L411-32 et L411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de certains motifs, et notamment en cas d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.

Ces motifs ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Selon une jurisprudence constante, les motifs de résiliation du bail doivent être appréciés à la date de la demande en justice (en ce sens notamment Civ 3ème, 7 février 2019 pourvoi n°17-31.024).

En l’espèce, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] produisent plusieurs éléments de preuve :

— un constat établi le 6 juillet 2022 par commissaire de justice (leur pièce 4),

— un rapport de constat établi le 30 mars 2023 par Monsieur [M] [D], expert foncier et agricole, après visite des lieux réalisée le 14 mars 2023 en l’absence de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], invités à y participer par courrier (leur pièce 7),

— deux témoignages écrits de personnes connaissant les lieux (leurs pièces 13 et 14).

Ces éléments, en particulier les deux constats précités, sont concordants et confirment le défaut d’entretien et l’état d’abandon des parcelles litigieuses qui ne sont pas cultivées. Sont relevés, principalement, l’absence de fauchage des herbes, la présence de nombreux ronciers et ajoncs, y compris en massifs, l’absence d’élagage des arbres situés en bordure, le dépôt de déchets sauvages à l’entrée (pneus et pièce mécaniques) et l’absence d’entretien des clôtures. Le rapport de constat de Monsieur [D] ajoute que les fossés bordant les parcelles ne sont pas entretenus, de la végétation s’y trouvant en abondance.

Ce rapport, accompagné de plusieurs photographies en couleurs des lieux, confirme que le défaut d’entretien relevé dure depuis plusieurs années au vu de la présence de massifs importants de ronces et joncs sur les terres litigieuses, en bordure ou au milieu de ces parcelles.

Force est de constater, comme le fait Monsieur [D], que ce défaut d’entretien prolongé et généralisé à l’ensemble de la surface louée, non seulement aggrave l’humidité naturelle des lieux, mais également dégrade progressivement l’herbe des parcelles qui sont envahies d’adventices. Dans ces conditions, la bonne exploitation des terres louées est bien compromise.

S’il est vraisemblable que les déchets relevés sur les lieux ne sont pas le fait de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], il est évident que le défaut d’entretien des parcelles et leurs entrées y contribue.

Il est exact qu’un accord écrit conclu le 19 mai 2022 entre bailleurs et locataires fait état d’un dédommagement de 150 euros venant en déduction des fermages dus par ces derniers en contrepartie de “l’utilisation d’une partie de la prairie située au sud-est de la parcelle [Cadastre 15] [Localité 9] [Localité 11], entre mars et octobre 2021" (la pièce 5 de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W]). Cela étant, une telle utilisation, très limitée et temporaire, ne peut nullement justifier l’état d’abandon relevé ci-dessus, lequel dure depuis plusieurs années.

L’engagement de l’exploitation de Monsieur [X] [W] dans des MAEC (les pièces 7, 12 et 13) ne peut pas non plus justifié un tel état d’abandon.

Cet engagement relève d’une démarche volontaire de l’exploitant et n’a pris effet qu’au 15 mai 2023. Il n’était pas applicable à la date des constats réalisés ci-dessus. De plus, si ces mesures impliquent, entre autres, la mise en défens de certaines parcelles, le cahier des charges applicable confirme que les parcelles ainsi visées sont définies annuellement par l’exploitant et l’opérateur. La mise en défens ne peut donc pas justifier un abandon de tout entretien sur plusieurs années.

En définitive, Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] rapportent bien la preuve, à la date de la requête présentée au tribunal, d’un défaut d’entretien persistant et généralisé de la part de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] des terres données à bail, ce qui en compromet la bonne exploitation.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail litigieux avec effet au jour de la réception de la requête introductive d’instance, soit au 17 mai 2023.

Il y a lieu également d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], ainsi que tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire de leur part dans les deux mois suivant la notification du présent jugement. Si besoin, le recours à la force publique est autorisé dans ce cadre.

Les intéressés occupant sans droit ni titre les parcelles litigieuses à compter de la résiliation du bail, il y a lieu de mettre à leur charge, jusqu’à la libération effective des terres, une indemnité d’occupation égale au montant du fermage qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail. Ce montant est en effet suffisant pour réparer la privation de jouissance subie par les bailleurs.

En vertu de l’article L411-72 du code rural et de la pêche maritime, s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

En l’espèce, le défaut d’entretien des terres est établi et autorise Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] à réclamer la remise en état des lieux sur la base du devis produit en date du 28 avril 2023 (leur pièce 8), lequel porte sur des travaux de nettoyage avec broyeur et débroussailleuse des parcelles litigieuses.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à verser la somme de 1 560 euros TTC réclamée à ce titre.

Les frais exposés par Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] pour faire constater l’état des lieux ne constituent pas un préjudice en lien direct avec le défaut d’entretien des lieux. Ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile examiné ci-après.

A ce stade, la demande correspondante doit être rejetée.

II – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] ayant obtenu gain de cause dans le cadre de la présente procédure, leur action en justice ne peut être considérée comme abusive. La demande de dommages et intérêts de ce chef ne peut qu’être rejetée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], parties perdantes, doivent supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour la défense de leurs intérêts en justice, y compris pour faire constater l’état des lieux. En compensation partielle, il convient de leur allouer une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE, au jour de la requête introductive d’instance, l’existence d’agissements de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] de nature à compromettre la bonne exploitation des terres données à bail,

PRONONCE, en conséquence, la résiliation du bail rural dont bénéficient Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] sur les parcelles de terre situées à [Localité 11], lieudit “[Adresse 12]”, cadastrées section ZC n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 1], avec effet au 17 mai 2023,

DIT que Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], ainsi que tous occupants de leur chef, devront libérer les parcelles de terre précitées dans les deux mois suivant la notification du présent jugement,

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

CONDAMNE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] une indemnité d’occupation égale au montant du fermage qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] la somme de 1 560 euros TTC au titre de la remise en état des lieux,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U],

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [I] [W] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [R] [U] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, La Présidente,