RE F E R E

N°

Du 17 Novembre 2025

N° RG 25/00730

N° Portalis DBYC-W-B7J-LVVZ

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Simon AUBIN,

M^e Yohan VIAUD

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Simon AUBIN,

M^e Yohan VIAUD

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A.S.U. GECKO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yohan VIAUD, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Morgane LE GOFF, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [U] [O] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES,

Madame [N] [H], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 prorogé au 17 novembre 2025 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 14 novembre 2025

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 8] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente du 11 juillet 2023, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Gecko immo, demandeur au présent procès, a acquis un immeuble de rapport de sept appartements occupés situé [Adresse 3] à [Localité 7] (35), auprès de M. [U] [O] [B] et de Mme [N] [H], défendeurs à l’instance, pour la somme de 385 000 € (pièce demandeur n°1).

Suivant cette même pièce, le vendeur a déclaré qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années, hormis un ravalement en 2021 par les vendeurs eux-mêmes. L’acte notarié contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Suivant rapport de constat d’état parasitaire du 24 février 2023, diligenté à l’initiative de l’acquéreur, l’expert a constaté la présence d’une infestation par des agents de dégradation biologique du bois (hors termite et mérule), étant précisé que certains éléments de l’immeuble n’ont pas pu être examinés.

Suivant rapport d’expertise officieuse du 14 février 2024, diligentée par la demanderesse, l’expert a constaté la présence de champignons et de très fortes dégradations des planchers qu’il a attribuées à des fuites se produisant au droit des salles de bains des logements et dont les effets ont été amplifiés et aggravés par la mise en œuvre, non conforme aux règles de l’art, d’un isolant mince agrafé au plafond des caves en sous-face des planchers (pièce demandeur n°2).

Suivant rapport de constat d’état parasitaire du 27 février 2024, l’expert a constaté que le champignon prélevé lors de l’expertise était un polypore des caves (pièce demandeur n°3).

Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice du même jour, sollicité par la SASU Gecko immo, il a été constaté la présence systématique de l’isolant litigieux agrafé en sous-face des planchers ainsi qu’un niveau de dégradation important du plancher et de sa poutraison situé au-dessus de la cave dans laquelle l’isolant avait été déposé (pièce demandeur n°4).

Suivant rapport du constat d’état parasitaire du 25 juin 2024, l’expert a constaté, après retrait de l’isolant mince fixé sur l’intégralité du plafond du sous-sol, que le champignon s’était développé sur une très large zone dans la cave (pièce demandeur n°5).

Suivant rapport d’expertise amiable du 8 novembre 2024, diligentée par l’assureur de protection juridique de la SASU Gecko immo, l’expert a évalué le coût des travaux de reprise des désordres constatés à 50.000 € (pièce demandeur n°6).

Suivant courrier recommandé du 04 mars 2025, M. [O] [B] a adressé à la demanderesse une fin de non-recevoir, fondée sur la stipulation, à l’acte de vente, d’une clause de non garantie des vices cachés (pièce demandeur n°7).

Par actes de commissaire de justice en date du 04 juillet 2025, la SASU Gecko immo a dès lors assigné M. [O] [B] et Mme [H], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins d’expertise.

Lors de l’audience du 15 octobre 2025, la SASU Gecko immo, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses actes introductifs d’instance.

Les défendeurs, pareillement représentés, ont par conclusions formé les protestations et réserves d’usage quant à la demande formée contre eux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

La demanderesse sollicite le bénéfice d’une mesure d’expertise dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter, à l’encontre des défendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés et de celle des constructeurs.

Ces derniers ont formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés du demandeur.

Compte tenu de la disponibilité actuelle limitée des experts judiciaires en construction, il sera procédé à la désignation de M. [I] [C], sachant en cette matière mais plus inscrit sur la liste des experts de la cour. En application de l’article 6 de la loi n°71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires, celui-ci devra prêter serment devant le juge chargé du contrôle “d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en honneur et conscience”.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n° 34).

En conséquence, les dépens resteront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [I] [C], expert non inscrit qui dès lors prêtera serment dans les conditions sus énoncées, domicilié [Adresse 2] à [Localité 8] (35) ; mob.: 02.99.50.51.41 ; mèl : [Courriel 6], lequel aura pour mission de:

— se rendre sur place au [Adresse 3] à [Localité 7] (35) après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire la nature et l’étendue des travaux effectués par les vendeurs sur l’immeuble litigieux dans les dix ans ayant précédé la vente ;

— décrire les désordres constatés au niveau de la cave n°4 et de l’appartement (n°2) et des communs situés au-dessus ;

— décrire la nature et l’étendue des désordres susceptibles d’être constatés dans les caves en décrivant également les conséquences de ces désordres sur les logements situés au-dessus desdites caves ;

— rechercher et décrire les causes de ces dommages ; donner notamment tous éléments permettant de savoir si les vendeurs en avaient ou pouvaient en avoir connaissance ; dire si ces dommages sont en lien avec des travaux réalisés par les vendeurs (dans les dix ans ayant précédé la vente ou plus anciennement) ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 3 000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SASU Gecko immo devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement la charge des dépens à la SASU Gecko immo ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés