TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

N° RG 25/10215 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L62H

Jugement du 28 Mai 2026

[E] [D] [J] [U], [A] [Z] [S]

C/

[V] [O]

[L] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mai 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 09 Avril 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [D] [J] [U], [A] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Myléna FONTAINE, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle BAJ N-35238-2026-001573 accordée le 18/02/2026 bureau AJ de [Localité 5])

M. [L] [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

En date du 18 septembre 2024, Monsieur [E] [Z] [S] a conclu avec Monsieur [V] [O] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 465 euros.

Monsieur [L] [O] s’est porté caution par acte du 19 septembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [Z] [S] a fait signifier, le 9 juillet 2025, au locataire et à la caution, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [E] [Z] [S] a ensuite fait assigner, par acte en date du 4 décembre 2025, Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 18 septembre 2024 est acquise depuis le 9 septembre 2025Constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette dateOrdonner l’expulsion de Monsieur [V] [O] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 7]ixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 septembre 2025 à la somme de 465 euros, et ce jusqu’à la justification de la libération total des lieux et remise des clésCondamner solidairement Messieurs [O] [V] et [L] à lui payer :La somme de 4.650,00 euros, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’au 30 novembre 2025La somme de 465,00 euros mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à partir du 1er décembre 2025 jusqu’à justification de la libération total des lieux et remise des clésLa somme de 600,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles Condamner solidairement Messieurs [O] [V] et [L] à régler les dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le commandement de payer les loyers, la présente assignation et les actes afférents à la procédure d’expulsion à venir.Subsidiairement si le juge estimait que Monsieur [O] [L] devait bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans, il est demandé au juge de préciser qu’à défaut d’un seul versement, lequel comprendra le paiement du loyer en cours ainsi qu'1/24ème de l’arriéré locatif restant dû la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 avril 2026.

A cette audience, Monsieur [E] [Z] [S], comparaissant en personne, maintient ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance et se reporte à ses dernières écritures transmises.

Il déclare ne pas être opposé à des délais de paiement sur deux ans.

Monsieur [V] [O], représenté par son conseil, se reporte à ses prétentions et moyens tels qu’exposés dans ses conclusions remises à l’audience. Il demande au juge de :

Déclarer irrecevable l’assignation signifiée le 4 décembre 2025 à Monsieur [V] [O] pour non respect des exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Débouter par conséquent Monsieur [E] [Z] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [V] [O] ;Condamner Monsieur [E] [Z] [S] à verser à Maître [P] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [E] [Z] [S] aux dépens ;A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [E] [Z] [S] et Monsieur [V] [O] ;Accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [O] sur une durée de 3 ans conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Débouter Monsieur [E] [Z] [S] de toutes demandes plus amples et contraires ;Ecarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [V] [O] précise avoir repris le paiement des loyers courants depuis novembre 2025.

Monsieur [L] [O], bien que régulièrement assigné à étude, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ille et Vilaine par la voie électronique le 5 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 18 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.860 euros, au locataire et à la caution.

Ce commandement qui prévoyait un délai de six semaines au locataire pour régulariser sa dette de loyer, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [O] reste devoir la somme de 3.720 euros à la date du 9 avril 2026.

Monsieur [V] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [L] [O], non comparant, ne conteste pas non plus, par définition, ni le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.720 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1860 euros à compter du commandement de payer et sur la somme de 3.720 euros à compter du présent jugement.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII précise que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [V] [O] sollicite des délais de paiement sur trois ans avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur est d’accord pour des délais sur deux ans.

Les parties justifient que Monsieur [V] [O] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, et ce, depuis novembre 2025.

Monsieur [V] [O] n’apporte aucun élément, notamment sur sa situation financière, de nature à justifier qu’il est en situation de rembourser sa dette locative.

En conséquence, Monsieur [V] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette sur une durée de 24 mois, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés.

Les demandes relatives à l’expulsion deviennent donc sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou de non respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et la condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et de Monsieur [L] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV.SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; ». « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. »

En l’espèce, en équité compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [Z] [S] pour faire valoir ses droits, Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [E] [Z] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail d’habitation conclu le 18 septembre 2024 entre Monsieur [E] [Z] [S] d’une part, et Monsieur [V] [O] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O] à verser à Monsieur [E] [Z] [S] la somme de 3.720 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1860 euros à compter du commandement de payer et sur la somme de 3.720 euros à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [V] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 160 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et que le locataire peut également se libérer de sa dette en principal et intérêts en un versement unique intervenant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [O], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [Z] [S] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O] soient solidairement condamnés à verser à Monsieur [E] [Z] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O] aux dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Monsieur [L] [O] à verser à Monsieur [E] [Z] [S] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le greffier, Le juge,