N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 29 AVRIL 2025

N° RG 23/00575 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IU7Z

DEMANDERESSE

Madame [P] [C] [F]

née le 26 Novembre 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [V]

né le 16 Juillet 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [I] épouse [V]

née le 03 Août 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

V. GUEDJ, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [P] [F] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située sis [Adresse 4] à [Localité 9], cadastrée sous le numéro EN [Cadastre 1] et EN [Cadastre 2].

Par acte sous seing privé en date des 18 et 19 juillet 2022, un compromis de vente a été régularisé entre Mme [P] [F] et M. [J] [V] et Mme [M] [V] (ci-après dénommés les époux [V]) par l’intermédiaire de l’agence immobilière MY FRENCH AGENT, moyennant un prix de vente de 585 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs selon les modalités suivantes :

— Un prêt à hauteur de 497 000 euros

— Une durée de 20 ans

— Taux maximum de 1,70% hors assurances

Le compromis de vente prévoyait qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, ce compromis devait être réitéré au plus tard le 15 octobre 2022.

En septembre 2022, les époux [V] ont communiqué, par l’intermédiaire de leur notaire, des courriers de refus de la part de deux établissements bancaires.

Par courrier recommandé avec accusé de réception et réceptionné le 1er octobre 2022, Mme [P] [F] a mis en demeure les époux [V] de justifier de deux refus de prêts conformes aux stipulations contractuelles, considérant que ceux fournis ne l’étaient pas.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 octobre 2022, les époux [V] ont répondu que les banques n’avaient pas été en mesure de proposer un taux à 1,7% et que leur dossier avait été analysé avec application des taux que pouvaient leur proposer les banques, ayant donné lieu à des refus.

Par courrier recommandé avec accusé de réception et réceptionné le 28 octobre 2022, Mme [P] [F] a mis en demeure les époux [V] de procéder à la réitération de la vente sous 10 jours.

Les époux [V] n’ont pas déféré à cette mise en demeure et le compromis de vente n’a pas été réitéré par acte authentique.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2023, Mme [P] [F] a fait assigner M. [J] [V] et Mme [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Tours en paiement du montant de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, Mme [P] [F] demande au tribunal, sous bénéficie de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement les époux [V] à lui payer la somme de 58 140 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022 ;

— débouter les époux [V] de leurs prétentions ;

— condamner solidairement les époux [V] aux dépens ;

— condamner solidairement les époux [V] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de paiement, elle fait valoir, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, que les époux [V] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui leur était favorable, en sollicitant des prêts avec application d’un taux de 2,04%, en violation des stipulations de leur compromis de vente prévoyant un taux maximal de 1,70%, de sorte que la condition suspensive était réputée accomplie. Elle en déduit qu’en ne s’exécutant pas dans le délai de dix jours suivants cette mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique, les époux [V] avaient été défaillants dans l’exécution de leurs obligations et qu’elle était donc légitime à solliciter la somme de 58 140 euros au titre d’indemnité forfaitaire, telle que prévue par la clause pénale du compromis de vente.

En réponse au moyen de fait des défendeurs portant sur l’inapplicabilité du taux prévu dans le compromis de vente en raison du contexte économique au moment de leur demande, Mme [P] [F] considère qu’il ne saurait faire échec à la force obligatoire de leur contrat, d’autant qu’au vu de la précision des modalités fixées, un emprunteur diligent ne pouvait les avoir déterminées qu’après consultation d’un établissement bancaire ayant étudié leur faisabilité, les capacités d’emprunt et les conditions financières de l’emprunt.

En tout état de cause, en réponse aux époux [V] arguant que la preuve de leur négligence doit être rapportée pour qu’ils soient sanctionnés au titre de la condition suspensive, elle estime que leur faute est caractérisée par le fait d’avoir sollicité un prêt non conforme aux stipulations contractuelles, d’autant plus que le taux demandé signifiait un endettement plus important des acquéreurs, rendant moins probable l’accord des banques pour le financement. Elle en déduit que cette faute entraîne la défaillance de la condition suspensive à leurs torts exclusifs, justifiant sa demande d’indemnisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, les époux [V] demandent au Tribunal de :

— débouter Mme [P] [F] de ses prétentions ;

— condamner Mme [P] [F] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [P] [F] aux dépens ;

— condamner Mme [P] [F] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour s’opposer à la demande formée par Mme [P] [F], les époux [V] soutiennent, au visa de l’article L. 313-41 du Code de la consommation et l’article 1304-3 du Code civil, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui est donc le seul à pouvoir s’en prévaloir sauf pour le vendeur à rapporter la preuve de la mauvaise foi ou négligence de l’acquéreur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils ajoutent que quand bien même la défaillance de la condition suspensive est imputable à l’acquéreur, elle n’est pas sanctionnée s’il est démontré que la demande de prêt en conformité avec les stipulations contractuelles aurait aussi été rejetée.

Pour justifier leurs diligences et leur bonne foi, ils indiquent avoir produit leurs demandes de prêts dans les délais requis et que l’application d’un taux d’intérêt supérieur dans les offres de prêt n’est pas due à une mauvaise foi de leur part mais à une dégradation des conditions d’emprunt durant l’été 2022, de sorte que les banques ont refusé de l’appliquer. Ils soulignent que malgré ces conditions plus onéreuses, ils ont tout de même cherché à obtenir un prêt aux fins d’acquisition du bien, ce qui témoigne encore de leur bonne foi.

Au soutien de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, ils considèrent que la demanderesse ayant été parfaitement informée dans les délais requis des refus des établissements bancaires et n’ayant subi aucun préjudice, son action en justice constitue un abus de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 septembre 2024 avec effet différé au 11 février 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande en paiement de la clause pénale formulée par Mme [P] [F]

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En vertu de cette disposition, il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. A défaut, la condition est réputée accomplie.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve que son cocontractant a empêché l’accomplissement de la condition en commettant une faute à l’origine de la défaillance de la condition.

Toutefois, l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil lorsqu’il démontre que s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait également été rejetée (Cass. civ. 3ème, 1 avril 2021, pourvoi n°19.25180 ; Cass. civ 3ème, 12 septembre 2007, Bull : III, n°143).

En l’espèce, Mme [P] [F] sollicite l’application de la clause du compromis de vente prévoyant l’allocation à une partie de la somme de 58.140 euros « à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale », lorsque l’autre partie, régulièrement mise en demeure, refuse de signer l’acte authentique de vente, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées (compromis de vente, p.15).

A cet égard, il résulte des termes de ce même compromis de vente que la réitération de la vente par acte authentique était subordonnée à la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant global maximum de 497 000 euros, au taux maximum de 1,70% (hors assurances) en 20 ans (240 mois) et que les acquéreurs s’engageaient à justifier de ses demandes de prêts dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande et en cas de non obtention de financement, à justifier des diligences accomplies par eux pour l’obtention du prêt par la production de deux refus de prêts émanant des organismes sollicités en précisant pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Or, il ressort des deux lettres de refus de la Banque populaire et du Crédit Lyonnais que la demande de prêt a porté sur un montant de 497 000 euros, sur une durée de 240 mois mais sur un taux d’intérêt hors assurances respectivement à hauteur de 2 et 2,04 %.

Ce taux n’est effectivement pas conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, dans la mesure où le taux d’intérêt sollicité auprès des banques est supérieur à celui prévu dans le compromis.

Or la demande d’emprunt à un taux d’intérêt supérieur à celui contractuellement prévu signifie un endettement plus important des acquéreurs, susceptible, sinon de faire échec, du moins de rendre moins probable l’accord des banques pour le financement, de sorte que leur refus de prêt à ces conditions plus onéreuses ne signifie pas qu’elles auraient refusé de faire droit à leur demande de prêt à un taux d’intérêt inférieur.

Toutefois, les époux [V] produisent un courriel d’une conseillère de la banque Crédit lyonnais en date du 05 octobre 2022 dans lequel celle-ci déclare confirmer que « suite à votre demande de financement que nous vous avions formulée fin juillet, je n’aurai pas pu vous suivre sur les conditions de taux inscrites sur votre compromis dans le contexte actuel de hausse. J’ai tenté d’accéder à votre demande avec le taux que nous pouvions proposer mais me suis heurtée au problème de taux d’usure ».

Le tableau de bord trimestriel de l’observatoire du crédit logement portant sur le 3ème trimestre 2022 corrobore d’ailleurs cette hypothèse en démontrant que les taux avaient sensiblement progressé à compter de juillet 2022 et que le relèvement du principal taux de refinancement de la BCE intervenu fin juillet avait accentué la dégradation de la profitabilité des nouveaux crédits, plus fortement qu’avant l’été. En tout état de cause, il n’est pas discutable que le taux d’intérêt est in fine déterminé suivant le marché par les banques et non par l’emprunteur.

Dès lors, les époux [V] rapportent la preuve que s’ils avaient présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, leur demande aurait été également refusée et qu’ils se seraient heurtés au refus de l’établissement prêteur de leur consentir un prêt au taux conventionnellement stipulé.

Il s’ensuit que la condition suspensive n’a pas défailli du fait des époux [V] ; la circonstance selon laquelle ils ont demandé un prêt à des conditions plus onéreuses ayant conduit à l’échec de l’offre de prêt, ne permettant pas de caractériser l’existence d’un tel manquement de leur part, ni de leur mauvaise foi.

Dès lors, la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas imputable aux époux [V], de sorte qu’elle ne peut être réputée accomplie et le contrat est devenu caduc de plein droit.

Par conséquent, la demande de Mme [P] [F] en paiement de l’indemnité forfaitaire de 58.500 euros prévue dans le compromis de vente sera rejetée.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par les époux [V]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, le droit d’agir ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol, ce qu’elle échoue à faire en l’espèce, l’exercice de la présente action en justice procédant d’une appréciation inexacte de ses droits.

Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne sera dès lors pas favorablement accueillie.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner Mme [P] [F] à payer aux époux [V] une indemnité pour frais irrépétibles d’un montant de 2.500 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie perdante pour l’essentiel de ses prétentions, madame [P] [F] sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version en vigueur à compter du 1er janvier 2020 dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

DEBOUTE Mme [P] [F] de sa demande en paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente régularisé les 18 et 19 juillet 2022 avec M. [J] [V] et Mme [M] [V] ;

DEBOUTE M. [J] [V] et Mme [M] [V] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [P] [F] à payer à M. [J] [V] et à Mme [M] [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [F] aux dépens ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. GUEDJ