TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

N° RG 25/00001 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOOB

JUGEMENT DU :

10 Février 2026

[H] [M] épouse [L]

[Q] [L]

[R] [L]

C/

[B] [K]

Madame [C] [X] épouse [K]

S.C.I. JAGD

Copie au dossier

Notification en LRAR aux parties le :

copie exécutoire à

le :

Au nom du peuple français,

Rendu par mise à disposition le 10 Février 2026,

Sous la présidence de Claire SOURDIN, Présidente du Tribunal paritaire des baux ruraux ;

Assesseurs bailleurs:

Monsieur [U] [G]

Madame [T] [I] épouse [P]

Assesseurs preneurs:

Monsieur [D] SIMONNEAUX

Monsieur Jérôme THOMAS

assistés de Anaïs SCHOEPFER, greffier

En présence de [E] [N] et [O] [A], auditrices de justice

La formation du tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (article L492-6 du code rural)

Audience des débats : 10 Février 2026

Le Président, à l’issue des débats en audience publique, a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 453 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [H] [M] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [Q] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [R] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentés par M^e Guillaume BROUILLET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

d’une part,

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [B] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame Madame [C] [X] épouse [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

S.C.I. JAGD

[Adresse 4]

[Localité 3]

assistés de M^e Julien DERVILLERS, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [M] épouse [L] exploite un centre équestre à l’enseigne « Ecuries de la Cherbonnais » au lieu-dit [Localité 4].

Son activité est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 28 janvier 2002 au titre de « pension, entrainement et élevage de chevaux » à l’adresse : [Adresse 5].

Madame [L] expose que son activité s’étend sur 15 hectares 91 ares, dont 11 hectares en propriété et 4 hectares 91 ares en location situés au lieu-dit [Localité 5] à [Localité 6].

Un acte sous seing privé nommé « bail commercial » a été signé le 9 octobre 2015 entre Monsieur et Madame [S] [F] d’une part, et Madame [H] [M] épouse [L] d’autre part. Aux termes du bail, il est précisé que « les parties entendent volontairement soumettre les conditions de la présente convention au statut des baux commerciaux prévus par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce. Dans ces conditions, le bailleur fait bail au preneur qui accepte des biens ci-après désignés sis à [Localité 7] » :

¤ logement de fonction, cellier, ancienne laiterie, première écurie dans le même corps de bâtiment, seconde écurie séparée au sud et cour dans laquelle se trouve un fournil en pierre et un puits.

¤ diverses parcelles de terre figurant au cadastre section B n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Cadastre 3] inclus pour une contenance de 4 hectares 91 ares et 53 centiares.

¤ à gauche de l’avenue : un bâtiment à usage d’écurie, sellerie et manège édifiés sur les parcelles section B n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] d’une superficie d'1 hectare 86 ares 6 centiares.

Au titre de la désignation des lieux, il est écrit dans le bail : « le bien présentement loué devra servir au preneur pour développer une activité de gardiennage et pension pour chevaux, à l’exclusion de toute autre activité qui remettrait en cause le caractère commercial du présent bail ; ce dernier n’ayant été consenti qu’en considération de ce qui précède. »

Aux termes d’un acte authentique du 3 septembre 2020 reçu par Maître [W], notaire associé à Guichen, Monsieur et Madame [B] et [C] [K], en qualité d’usufruitiers, et la SCI JAGD en qualité de nue-propriétaire, ont acquis de Monsieur et Madame [S] et [V] [F] un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], comprenant tous les biens immobiliers pris à bail par Madame [H] [L] selon le bail sus-décrit du 9 octobre 2015.

Monsieur et Madame [K] et la SCI JAGD ont fait délivrer le 13 août 2024 à Madame [H] [L] un congé sans offre de renouvellement portant sur l’ensemble des biens immobiliers objets du bail susvisé du 9 octobre 2015, l’acte de commissaire de justice délivré à la personne de Madame [L] précisant que les bailleurs entendent mettre fin audit bail et donnent congé desdits locaux pour la date de fin de bail et au moins six mois à l’avance soit pour le 28 février 2025.

Aux termes de cet acte, il est indiqué : « ce congé est donné afin de mettre un terme au bail. Il fait obligation de quitter les lieux. Ce congé sans offre de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction vous est donné pour le motif suivant : défaut d’immatriculation de Madame [L] au registre du commerce et des sociétés au titre des lieux loués sis [Adresse 7]. »

Madame [H] [L] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Rennes par requête reçue au greffe le 4 février 2025 aux fins :

¤ de déclarer recevable Madame [L] en ses demandes,

¤ de constater la qualité de bail rural du bail conclu le 9 octobre 2015,

et en conséquence :

¤ de requalifier le bail conclu le 9 octobre 2015 en bail rural au sens de l’article 411-1 du code rural et de la pêche maritime, avec prise d’effet le 9 octobre 2015,

¤ de constater le renouvellement du bail du 9 octobre 2015 considérant qu’aucun congé ne lui a été délivré dans les 18 mois qui précèdent le terme

¤ de condamner Monsieur et Madame [K] in solidum aux dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par requête reçue au greffe le 16 avril 2025, Madame [H] [L], Madame [Q] [L], et Madame [R] [L] ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Rennes aux fins :

¤ d’ordonner la jonction de la présente requête avec la requête précédente n°RG 25/00001,

¤ de déclarer recevable Madame [L] en ses demandes,

¤ d’autoriser la cession dudit bail rural à ses 2 enfants [Q] et [R] [L],

¤ de condamner Monsieur et Madame [K] in solidum aux dépens.

A l’audience de conciliation du 3 juin 2025, la jonction des deux dossiers portant les n° RG 25/00001 et RG 25/00006 a été prononcée. Madame [H] [L], Madame [Q] [L], et Madame [R] [L], assistées de Maître [Z], d’une part, et Monsieur et Madame [B] et [C] [K] et la SCI JAGD assistés de Maître [J], d’autre part, ne sont pas parvenus à se concilier et l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de jugement du 2 septembre 2025.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 déccembre 2025. Madame [H] [L], Madame [Q] [L], et Madame [R] [L], assistées de Maître [Z] ont maintenu leurs demandes.

Au titre de la demande en requalification du bail du 9 octobre 2015 en bail rural, Madame [H] [L] expose qu’elle exerce une activité de centre équestre depuis 2002, qu’elle dispose d’une autorisation d’exploiter de la MSA sur le lieu-dit [Localité 8], et que le bail objet du litige intitulé « bail commercial » porte sur la maison, divers bâtiments, la sellerie, le manège.

Madame [H] [L] considère que les dispositions d’ordre public de l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime combinées aux dispositions de l’article L.311-1 du même code au titre des équidés (article 38-I de la loi n°2005-157 du 23 février 2005) sont limpides en ce que les activités équestres sont devenues des activités agricoles imposant le statut du fermage. Elle prétend que le bail du 9 octobre 2015 tente de contourner le statut du fermage alors que l’activité de Madame [L] qui forme un tout est agricole. Elle ajoute que le congé au visa du code de commerce est nul et de nul effet.

Au titre de la demande en autorisation de transmission du bail du 9 octobre 2015 ainsi requalifié en bail rural à ses filles [Q] et [R] [L], Madame [H] [L] expose qu’elle a l’âge de partir à la retraite, que tous les fermages sont payés et que [Q] et [R] [L] ont obtenu en juillet et septembre 2025 les diplômes et autorisations nécessaires pour la reprise de son activité.

De leur côté, Monsieur et Madame [K] et la SCI JAGD sollicitent, aux termes de leurs écritures, le débouté des demandes considérant que les clauses du bail signé le 9 octobre 2015 sont très claires et excluent une activité agricole. Ils demandent qu’il soit dit et jugé que la demande de cession de bail présentée par Madame [H] [L] est irrecevable.

Subsidiairement et si le caractère rural du bail était retenu, ils demandent que la résiliation du bail soit ordonnée du fait de la cession illicite intervenue au bénéfice de [Q] et [R] [L], Madame [L] ayant déjà cessé son activité.

Reconventionnellement, ils demandent la condamnation de Madame [H] [L] au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi par les défendeurs du fait du caractère abusif de la procédure engagée à leur encontre par Madame [L], et au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les bailleurs considèrent que la clause du bail spécifiée au titre de la « désignation des lieux » est claire en ce que sont indiquées les activités de « gardiennage et de pension pour chevaux », que la qualification commerciale ne peut pas être remise en cause ayant été signée par Madame [L]. Ils exposent qu’ils ont acquis l’ensemble immobilier parce qu’il s’agissait d’un bail commercial. Ils prétendent que la clause du bail ne permet pas de considérer que l’ensemble loué aurait été destiné à être englobé dans une activité agricole. Ils ajoutent que Madame [L] s’est engagée dans une activité agricole à ses risques et périls, s’agissant d’une activité frauduleuse compte tenu des termes du bail. Elle a en fait un usage contraire au contrat puisque l’activité agricole a été exclue. Madame [L] a payé un loyer commercial plus cher que ne le serait un fermage. Les bailleurs soutiennent qu’il n’y a pas de bail rural.

Très subsidiairement, les bailleurs considèrent que les éléments concernant les enfants de Madame [L] sont très ténus, que Madame [H] [L] a déjà cessé son activité en juin 2025, qu’elle n’exploite plus et qu’elle ne peut transmettre plus qu’elle n’a, ayant de ce fait cédé illicitement le bail, qui devra être résilié puisque l’activité doit être en cours pour transmettre. Les bailleurs s’opposent à une cession du bail aux descendantes de Madame [H] [L].

MOTIFS

Sur la qualification de l’activité exercée par Madame [L] :

Madame [L] prétend que les activités équestres sont devenues des activités agricoles en application des dispositions de l’a loi du 23 février 2005 contenue dans l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime, et que le statut du fermage s’impose à l’activité qu’elle exerce car elle ne présente aucune activité de spectacle.

Monsieur et Madame [K] et la SCI JAGD considèrent au contraire que les activités exercées par Madame [L] n’entrent pas dans le statut des activités agricoles, celles-ci ayant été exclues par le bail du 9 octobre 2015.

L’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que : « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Les activités de cultures marines et d’exploitation de marais salants sont réputées agricoles, nonobstant le statut social sont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle… »

La loi n°2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a modifié l’article L. 311-1 du code rural et qualifie d’agricoles les activités de préparation et d’entrainement des chevaux en vue de leur exploitation.

Il résulte d’une jurisprudence de la Cour de cassation du 13 mai 2009 que l’exercice de la seule activité de « gardiennage de chevaux » n’entre pas dans le champ de la réforme de la loi du 23 février 2005. Une jurisprudence plus récente de la Cour d’Appel de [Localité 9] du 5 avril 2018 vient préciser également que ne relève pas du statut du fermage le bail d’un fonds où la prise en pension de chevaux est l’activité principale.

Il en résulte que les prestations de service que constituent la pension de chevaux et le gardiennage ne conduisent pas nécessairement à la qualification de bail rural, ces activités n’entrant pas dans le champ circonscrit par la loi du 23 février 2005.

En effet, l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime précise que sont réputées agricoles les « activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ».

Le législateur a donc voulu que les activités agricoles soient déterminées par la maîtrise et l’exploitation d’un cycle biologique, et pour l’espèce objet du litige, d’un cycle biologique animal.

Il en va ainsi de l’élevage d’équidés, mais également comme le précise le texte « les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation ».

La jurisprudence a donc précisé la notion d’activité agricole en excluant les activités de gardiennage et de pension de chevaux, qui ne sont pas des activités liées au cycle biologique animal, comme le sont l’élevage d’équidés, l’entrainement ou le développement des capacités sportives des chevaux. Dès lors, les simples activités de gardiennage et surveillance de chevaux d’autrui n’entrent pas dans la notion d’activité agricole de l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime.

Par suite, il ne peut être considéré que le bail objet du litige essaie de contourner le statut du fermage puisque les activités visées au bail, soit les activités de gardiennage et pension de chevaux à l’exclusion de toute autre activité, ne sont pas considérées, selon les dispositions de l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime, comme des activités agricoles.

Au surplus, si l’activité de Madame [H] [L] est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 28 janvier 2002, elle l’est au titre de « pension, entrainement et élevage de chevaux » à l’adresse : la [Adresse 8].

Il résulte également des éléments de la procédure que l’ensemble de l’activité équestre exploitée par Madame [H] [L] s’étend sur 15 hectares 91 ares, dont 11 hectares en propriété et 4 hectares 91 ares en location situés au lieu-dit [Localité 5] [Adresse 9].

L’activité de Madame [H] [L] est donc exploitée sur deux adresses, une première adresse au lieu-dit [Localité 10] [Adresse 10] à laquelle elle a immatriculé son activité de « pension, entrainement et élevage de chevaux » en 2002, et une seconde adresse située au lieu-dit [Adresse 4] à [Localité 6] sur une propriété de 4 hectares 91 ares pris à bail selon l’acte sous seing privé nommé « bail commercial » objet du litige en date du 9 octobre 2015.

Aux termes de leur congé délivré le 13 août 2024, Monsieur et Madame [K] et la SCI JAGD indiquent que le congé est donné sans offre de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le motif suivant : « défaut d’immatriculation de Madame [L] au registre du commerce et des sociétés au titre des lieux loués sis [Adresse 7]. »

En effet, aucune immatriculation au registre du commerce et des sociétés n’a été réalisée au titre des lieux loués au lieu-dit Bagatz à Guichen.

Dès lors, il convient d’en déduire que l’activité exercée sur les lieux pris à bail le 9 octobre 2005 est uniquement une activité de « pension et gardiennage de chevaux » et elle ne saurait être rattachée à un tout c’est-à-dire à l’activité exploitée au lieu-dit [Localité 10] [Adresse 10].

2. Sur la soumission volontaire du bail au statut des baux commerciaux :

Les conditions d’application du statut des baux commerciaux sont énumérées à l’article L. 145-1 du code de commerce.

Selon les dispositions de l’article L. 145-2 7° du code du commerce, le statut des baux commerciaux peut trouver à s’appliquer pour la location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel, à la condition que les parties décident « conventionnellement » d’adopter ce régime.

Ainsi, même si les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies, le bailleur et locataire peuvent choisir de soumettre conventionnellement leurs relations locatives au statut du bail commercial.

L’application conventionnelle du statut des baux commerciaux, exige, que le bail initial ne relève d’aucun autre régime locatif impératif. Or, en l’espèce, les deux activités spécifiquement énumérées dans le contrat de bail, à savoir la pension et le gardiennage de chevaux, ne consistent pas en des activités agricoles au sens de l’article L.311-11 du code rural et de la pêche maritime. Ainsi les règles du fermage et du bail rural de l’article L.411-1 du même code ne s’appliquent pas au cas d’espèce.

Dès lors, l’application volontaire du statut du bail commercial est possible. Elle requiert une manifestation de volonté expresse, certaine, et dénuée d’équivoque des parties au bail, d’adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux, comme l’a retenu la cour d’appel de [Localité 11], dans un arrêt du 2 octobre 2024.

En l’espèce, il est clairement et expressément spécifié dans le bail litigieux que :

¤ « les parties entendent volontairement soumettre les conditions de la présente convention au statut des baux commerciaux prévus par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce. Dans ces conditions, le bailleur fait bail au preneur qui accepte des biens ci-après désignés sis à [Localité 7]. »

¤ sous le titre « désignation des lieux : « le bien présentement loué devra servir au preneur pour développer une activité de gardiennage et pension pour chevaux, à l’exclusion de toute autre activité qui remettrait en cause le caractère commercial du présent bail ; ce dernier n’ayant été consenti qu’en considération de ce qui précède. »

Les parties se sont accordées sur l’exercice exclusif d’une activité de gardiennage et pension de chevaux. Leur intention est sans équivoque.

En conséquence, il apparaît que les deux parties ont soumis volontairement le bail ainsi rédigé le 9 octobre 2015 au statut des baux commerciaux.

Si Madame [L] s’est engagée dans une activité agricole sur les biens pris à bail situé au lieu-dit [Localité 5] [Adresse 9], c’est à ses risques et périls. En effet, le bail rural a été expressément exclu et si Madame [L] a fait des lieux loués un usage contraire au contrat de bail commercial, elle ne peut invoquer sa propre turpitude à l’appui de ses demandes.

Sur le bail commercial et ses conséquences :

La qualification commerciale du bail souscrit le 9 octobre 2015 ne pouvant pas être remise en cause, il doit en être déduit que les bailleurs pouvaient donner congé à leur locataire dans les conditions du congé délivré le 13 août 2024, soit avec un délai de prévenance de 6 mois.

Le bail commercial du 9 octobre 2015 ayant été consenti pour une durée de 9 ans commençant à courir à compter du 1er mars 2016, pour se terminer le 28 février 2025, le congé délivré le 13 août 2024 est donc parfaitement valable en ce qu’il vise pour date de fin de bail le 28 février 2025.

Par suite, Madame [H] [L] sera déboutée de toutes ses demandes, et la demande de cession du bail à ses filles [Q] et [R] [L] sera rejetée, le bail étant qualifié de bail commercial et non de bail rural.

Au surplus, Madame [L] a cessé son activité pour prendre sa retraite depuis le mois de juin 2025. Ses deux filles, [Q] et [R] [L] exploitent donc leur activité sans droit ni titre sur les biens immobiliers objets du bail commercial souscrit le 9 octobre 2015.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure engagée par Madame [L] :

Les bailleurs considèrent que la présente procédure a été engagée abusivement.

Or, l’appréciation du caractère commercial ou rural du bail objet du litige méritait une analyse juridique de l’activité exercée par la locataire, et il ne saurait être considéré que la procédure engagée par Madame [H] [L] est abusive.

Monsieur et Madame [K] et la SCI JAGD seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur les dépens et les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner Madame [H] [L], qui succombe en ses demandes, aux entiers dépens.

Elle sera déboutée de sa demande au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile présentée à l’encontre de Monsieur et Madame [K] et de la SCI JAGD.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la seule charge de Monsieur et Madame [K] et la SCI JAGD les frais exposés par eux et non couverts par les dépens. Cependant et eu égard à la situation de Madame [H] [L], retraitée, cette dernière sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [B] et [C] [K] et la SCI JAGD la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu le procès-verbal de non-conciliation et de renvoi à l’audience de jugement, en date du 3 juin 2025,

Vu la jonction des procédures n° RG 25/00001 et n° RG 25/00006,

DEBOUTE Madame [H] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE la demande présentée par Madame [H] [L] au titre de la cession du bail à ses filles [Q] et [R] [L], le bail étant qualifié de bail commercial et non de bail rural ;

CONSTATE que le congé délivré le 13 août 2024 à Madame [H] [L], locataire, par Monsieur et Madame [B] et [C] [K] et la SCI JAGD, bailleurs, est valable ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [B] et [C] [K] et la SCI JAGD de leur demande en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure engagée par Madame [L] ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Monsieur et Madame [B] et [C] [K] et la SCI JAGD la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [L] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits,

La Greffière La Première Vice-Présidente