TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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— O R D O N N A N C E DE RÉFÉRÉ -

PROCÉDURE

N° RG 25/00015 -

N° Portalis DBYP-W-B7J-CNKL

ORDONNANCE

N° 25/00051

DU 16 JUIN 2025

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Expéditions:

— ME [W] (ccc+1 grosse)

— EURL DIMO

DEMANDERESSE :

S.C.I. LET 34

Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

E.U.R.L. DIMO

Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

D’AUTRE PART

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 15 MAI 2025

ORDONNANCE : prononcée publiquement le 16 JUIN 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privé du 6 janvier 2012, la SCI LET 34 a donné à bail à Madame [J] [L] un local à usage commercial à usage de bar, restaurant et vente à emporter situé [Adresse 2], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 15 000 euros hors-taxes.

Le fonds de commerce a été cédé à la SARL DIMO le 30 juillet 2020 avec l’agrément du bailleur.

Le 6 juin 2024, la SCI LET 34 a fait délivrer à la SARL DIMO un commandement de payer la somme principale de 7 397,94 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement de payer visant les clauses résolutoire figurant au bail.

Le 25 novembre 2024, la SCI Let 34 a fait délivrer à la SARL DIMO un nouveau commandement de payer la somme de 4 986,14 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement de payer visant les clauses résolutoire figurant au bail.

Le 16 janvier 2025, la SCI Let 34 a fait assigner la SARL DIMO en référé aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement :

— d’une provision de 7 199,38 euros au titre des loyers et charges impayées au 7 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation des lieux égal au montant du loyer et des charges prévus au bail, jusqu’à la libération totale des lieux,

— d’une provision de 719,38 euros au titre de la clause pénale,

— de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et les débours et honoraires de la levée de l’état des créanciers inscrits.

Par ordonnance du 27 février 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 avril 2025 afin que les parties puissent s’expliquer contradictoirement sur la situation comptable actualisée de la SARL DIMO qui a fourni des justificatifs en cours de délibéré.

Après un renvoi, l’audience s’est tenue le 15 mai 2025.

La SCI LET 34 entend maintenir ses demandes initiales.

La SARL DIMO, valablement représentée par sa gérante Madame [Z], ne fait valoir aucune observation.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, il est expressément prévu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et le cas échéant des intérêts de retard ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux en totalité, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Ainsi, selon l’article 14 du contrat, « Toutes les infractions du locataire aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du bailleur, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du locataire en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présent bail, seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts. »

Le 06 juin 2024 un commandement de payer les loyers mentionnant expressément cette clause a été signifié à la SARL DIMO pour la somme principale de 7 397,94 euros, arrêté au mois de juin 2024 inclus.

Le 25 novembre 2024, un commandement de payer les loyers a été signifié à la SARL DIMO pour la somme principale de 4 986,14 euros, arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

La SCI LET 34 verse aux débats la situation des comptes de la SARL DIMO au 18 avril 2025 qui restait redevable à cette date de la somme de 74,12 euros malgré plusieurs versements effectués, le premier ayant été réalisé le 02 janvier 2025.

Aussi la preneuse, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libérée du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient de constater que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire sont réunies au 25 décembre 2024.

Le bail étant résilié, la SARL DIMO est occupante sans droit ni titre du local appartenant au demandeur.

Elle sera en conséquence tenue de quitter les lieux dès la signification de la présente décision et, à défaut, son expulsion sera ordonnée.

S’agissant du sort des meubles, il convient de renvoyer aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 18 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, s’élèvent à 74,12 euros.

Il convient toutefois d’en soustraire les frais de commandement de payer et les frais d’assignation, qui sont compris dans les dépens, de sorte qu’aucune somme ne reste due.

Les demandes provisionnelles faites au titre de l’arriéré de loyer seront donc rejetées.

Le bail étant résilié, la SARL DIMO cause au demandeur, du fait de son occupation sans droit ni titre du local, un préjudice qu’il lui revient de réparer sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ainsi, la SARL DIMI sera condamnée à payer mensuellement au demandeur une indemnité provisionnelle d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 2 562,28 €, susceptible d’actualisation dans les mêmes conditions que le loyer stipulé dans le bail, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la clause pénale

Les sommes dues au titre des loyers ayant été réglées, les sommes dues au titre de ma clause pénale sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, de sorte que les demandes provisionnelles formulées à ce titre seront rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité conduit à condamner la SARL DIMO à payer à la SCI LET 34 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin la SARL DIMO sera condamnée à payer les dépens de l’instance, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SCI LET 34 à la SARL DIMO pour défaut de paiement des loyers à la date du 25 décembre 2024 ;

DIT que la SARL DIMO devra quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE la SARL DIMO à payer à la SCI LET 34 la somme mensuelle de 2 562,28 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, cette somme étant susceptible d’actualisation dans les mêmes conditions que le loyer stipulé dans le bail, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’arriéré de loyers et de la clause pénale

CONDAMNE la SARL DIMO à payer à la SCI LET 34 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL DIMO aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 16 juin 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT