MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00482 – N° Portalis DBWZ-W-B7H-CYOS

AFFAIRE : S.C.I. [P] C. INVESTISSEMENTS C/ S.A. BPCE ASSURANCES IARD (GCEA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mélanie CABAL,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [P] C. INVESTISSEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jessica SOULIÉ, avocat au barreau de l’AVEYRON, avocat postulant et par M^e Romain BRUILLARD, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A. BPCE ASSURANCES IARD (GCEA)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lolita RISPAL, avocat au barreau de l’AVEYRON, avocat postulant et par M^e Bertrand NERAUDAU, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 04 avril 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 septembre 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 07 Juillet 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

EXPOSE DU LITIGE, FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI [P] C. INVESTISSEMENTS est propriétaire d’un bien immobilier consistant en une une maison d’habitation située [Adresse 2].

Cette maison est assurée selon le contrat d’assurance habitation propriétaire-bailleur et propriétaire non occupant souscrit auprès de la SA BPCE ASSURANCES IARD.

En date du 26 juillet 2021, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS a signé un bail pour une durée de trois ans avec Monsieur [E] [Y] pour un loyer mensuel de 1.280 euros, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CAREL IMMOBILIER.

A compter du début du mois d’octobre 2021, Monsieur [E] [Y] n’a plus réglé ses loyers.

Le 14 décembre 2021, un état des lieux de sortie a été programmé entre l’agence gestionnaire, CAREL IMMOBILIER et le locataire, Monsieur [E] [Y].

Le locataire n’étant pas venu avec l’intégralité des jeux de clés tandis que certains biens manquaient, l’état des lieux n’a pas pu être finalisé. Un second rendez-vous a été fixé le 03 février 2022 entre l’agence immobilière CAREL IMMOBILIER et Monsieur [E] [Y] afin de finaliser l’état des lieux de sortie, en vain.

Le 03 février 2022, le locataire étant injoignable et les clés demeurant non-restituées, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS a déposé plainte pour non-restitution des jeux de clés manquants. Le même jour, le locataire s’est engagé à restituer aux policiers les clés dans les 48 heures.

Le 05 février 2022, Monsieur [E] [Y] s’est rendu au commissariat de police de [Localité 4] pour honorer sa convocation mais n’a pas restitué les jeux de clés manquants.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS a assigné la SA BPCE ASSURANCES IARD devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

30.458, 46 euros au titre des dégradations commises dans sa maison augmentée des intérêts de retard à compter du 04 août 2022,15.360 euros au titre de son préjudice de jouissance augmentée des intérêts de retard à compter du 04 août 2022,10.000 euros au titre de son préjudice moral augmentée des intérêts de retard à compter du 04 août 2022,10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître SOULIE.

Par ordonnance en date du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par RPVA le 30 janvier 2024, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS réitère les demandes formulées dans l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS déclare que, dès le premier jour ouvrable après la convocation de Monsieur [E] [Y] à la gendarmerie, soit le 07 février 2022, elle a procédé au changement des serrures. A cette occasion, de nombreuses dégradations ont été constatées ainsi qu’une occupation illégale. Elle fournit un devis et une facture afin de chiffrer le montant du préjudice matériel subi.

Elle soutient que la SA BPCE ASSURANCES IARD conteste le chiffrage du préjudice matériel subi sans communiquer d’évaluation contraire. Elle a missionné un expert afin d’évaluer les dommages subis suite aux dégradations mais le rapport n’a jamais été communiqué. Le devis à hauteur de 30.458,46 euros ne correspond pas à des travaux de remise à neuf de la maison mais à des travaux de réparation des conséquences des dégradations.

Aux termes des conclusions responsives déposées par RPVA le 1er novembre 2023, la SABPCE ASSURANCES IARD demande au tribunal de :

A titre principal :

constater que la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS est défaillante dans l’administration de la preuve, qui lui incombe, de son droit à garantie comme du quantum de l’indemnité qu’elle sollicite, débouter la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

constater que la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS a commis une faute dolosive exclusive d’aléa, débouter la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire :

constater que la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS l’a privé de toute possibilité d’exercer un recours subrogatoire en raison du fait qu’elle a confié la gestion du bien à l’agence CAREL qui a commis de multiples manquements dans l’accomplissement de sa mission, débouter la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause, condamner la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA BPCE ASSURANCES IARD argue qu’aucune garantie du contrat d’assurance souscrit auprès d’elle n’est susceptible d’être mobilisée car les clauses

du contrat ne prévoient la prise en charge la remise à neuf d’un bien immobilier vétuste suite à des dégradations causées du fait d’un locataire indélicat, qui n’a pas remis les clés lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, sans que cela n’entraîne le remplacement des serrures.

Elle soutient également que la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS ne démontre pas avoir subi un préjudice et que la somme requise à ce titre à hauteur de 30.458,46 euros est manifestement disproportionnée, cette exagération emportant application de la déchéance de garantie prévue au contrat. Elle estime que ce prix correspond à des travaux de remise à neuf et non à des travaux de remise en état comprenant la vétusté du logement. La BPCE ASSURANCES IARD soutient également que l’action de la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS aurait dû être dirigée vers l’agence CAREL et Monsieur [E] [Y].

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été examinée à l’audience de plaidoirie au fond du 7 juin 2024.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 06 septembre 2024, par mise à disposition au greffe. Le dit délibéré a été prorogé au 7 juillet 2025, compte tenu de la charge d’activité du magistrat en lien avec l’effectif de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’application de la garantie

L’existence d’un sinistre

L’article 13553 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il incombe à l’assuré, demandeur à la mobilisation de la garantie, de prouver l’existence d’un sinistre et les circonstances de fait établissant que les conditions de la garantie du risque sont réunies.

Le contrat d’assurance habitation propriétaire bailleur et propriétaire non occupant n°013099429 souscrit par la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS auprès de la SA BPCE ASSURANCES IARD concernant ladite maison d’habitation située [Adresse 2] prévoit une garantie en cas de vol et de vandalisme. Le vandalisme est un dommage matériel causé sans aucun autre but que celui de détruire ou de détériorer un bien appartenant à autrui.

La SCI [P] C. INVESTISSEMENTS a déposé plainte le 08 février 2022 pour dégradations de son habitation et des biens mobiliers et pour occupation illégale des locaux contre X et elle a maintenu sa plainte pour non-restitution de l’ensemble des clés à l’encontre de son locataire Monsieur [E] [Y]. Le procès-verbal en date du 08 février 2022 atteste du dépôt de plainte de Madame [O] [P] au nom et pour le compte de la SCI [P] C. INVESTISSEMENT.

La SA BPCE ASSURANCES IARD produit l’état des lieux de sortie en date du 14 décembre 2021 attestant que le bien immobilier est, avant le dépôt de plainte pour occupation illégale et dégradations, de façon générale « en bon état » et que la vétusté étant généralement de « 30% » afin de démontrer que lorsque Monsieur [E] [Y] a restitué le logement. A cette date, celui-ci n’avait pas fait l’objet de dégradation ou de détérioration.

La SCI [P] C. INVESTISSEMENTS explique que les faits de vandalisme ont eu lieu après le 14 décembre 2021 en raison de l’absence de restitution des clés par Monsieur [E] [Y], malgré multiples demandes. Elle fournit un devis de la société MIDI-NETTOYAGE en date du 18 janvier 2023 qui chiffre la remise en état de l’habitation suite aux dégradations à hauteur de 30.216,88 euros et une facture à hauteur de 241,58 euros correspondant au remplacement des serrures établie par la société EL DEPAN-SERRURE en date du 09 février 2022.

Ces éléments permettent de démontrer l’existence d’un sinistre dans le cadre d’un vandalisme.

Par conséquent, la garantie en cas de vol et de vandalisme prévue dans le contrat d’assurance est mobilisable au cas d’espèce.

L’existence d’une faute dolosive

Il est de jurisprudence constante que la faute dolosive, prévue à l’article 113-1 alinéa 2 du code des assurances s’entend comme un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables et non avec la seule conscience du risque d’occasionner le dommage.

En ne remplaçant pas les serrures dès l’état des lieux de sortie réalisé le 14 décembre 2021, l’assuré a pu avoir conscience du risque qu’un dommage aux biens soit occasionné. Cependant, malgré un laps de temps assez long entre l’état de sortie des lieux du 14 décembre 2021 et le remplacement de serrures le 7 février 2022, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS n’a pas pu avoir, avec certitude, conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables du non-remplacement des serrures à compter de l’état des lieux de sortie du 14 décembre 2021.

Madame [O] [P], agissant au nom et pour le compte de la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS, a déposé plainte le 03 février 2022, soit le jour même du second rendez-vous destiné à finaliser l’état des lieux de sortie, et a procédé au remplacement des serrures dès le premier jour ouvré à compter de la présentation du locataire à la gendarmerie sans les clés manquantes. C’est au moment de la présentation du locataire à la gendarmerie sans les clés qu’il est raisonnable de penser que la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS aurait pu avoir, avec certitude, conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables du non-remplacement immédiat des serrures et non au jour du premier rendez-vous de l’état des lieux en date du 14 décembre 2021 et ce, d’autant plus que l’état des lieux de sortie en date du 14 décembre 2021 atteste du bon état du bien immobilier durant le temps de location par Monsieur [E] [Y].

En procédant au changement de serrure dès le 07 février 2022, comme en atteste la facture versée aux débats, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS n’a pas commise de faute dolosive au sens de l’article 113-1 alinéa 2 du code des assurances.

Par conséquent, la faute dolosive n’étant pas caractérisée, la SA BPCE ASSURANCES IARD sera déboutée de sa demande tendant à exclure la mobilisation de sa garantie sur ce fondement.

Sur la clause d’exclusion de garantie :

Il est de jurisprudence constante qu’il incombe à l’assureur, invoquant une exclusion de garantie, de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion.

Par ailleurs, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie.

Il est de jurisprudence constante qu’une clause ambigüe ou équivoque est interprétée en faveur de l’assuré, l’assureur étant professionnel et rédacteur du contrat.

La SA BPCE ASSURANCES IARD invoque que la garantie vol et vandalisme ne couvre pas le vol commis au moyen des clés de l’assuré si ce dernier n’a pas changé les serrures ou les verrous dans les 72 heures à la suite de la connaissance du vol ou de la perte de ses clés et qu’il n’a pas déposé plainte, sauf cas de force majeure.

En l’espèce, il n’y a ni perte, ni vol des clés. Les clés manquantes n’ayant pas été pas restituées par le locataire lors du premier rendez-vous d’état des lieux de sortie, l’agence immobilière CAREL IMMOBILIER a convenu d’un second rendez-vous avec le locataire le 03 février 2022 afin qu’il les restitue.

Le locataire n’ayant pas honoré ce second rendez-vous, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS, par l’intermédiaire de son représentant Madame [O] [P], a déposé plainte le même jour et la gendarmerie a convoqué le locataire le 05 février 2022 afin qu’il se présente muni des clés manquantes.

Suite à la non-restitution par le locataire des clés, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS a procédé dès le premier jour ouvré au remplacement des serrures comme en atteste l’échange de courriels produit en pièce 4 et la facture à hauteur de 241,58 euros, soit dans un délai de 72 heures après la connaissance de la non-restitution définitive des clés manquantes.

Par ailleurs, il convient de souligner que le procès-verbal de gendarmerie précise que Madame [O] [P] a indiqué que le locataire lui avait remis certaines clés manquantes entre l’état des lieux de sortie du 14 décembre 2022 et le 08 février 2022, jour du maintien du dépôt de plainte pour non-restitution des clés manquantes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’écarter l’application de cette clause d’exclusion de garantie.

Sur ce, c’est à bon droit que la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS mobilise la garantie de la SA BPCE ASSURANCES IARD.

Sur l’indemnisation des préjudices :

Il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’occurrence, il appartient à la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS de rapporter la preuve :

de la réalité du préjudice invoqué ; du lien de causalité entre les sinistre et ce préjudice ; de son évaluation.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.

Sur le préjudice matériel :

En l’espèce, la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS verse aux débats le procès-verbal de dépôt de plainte en date du 08 février 2022 pour dégradations et occupation illégale du logement, un devis de la société MIDI-NETTOYAGE du 18 janvier 2023 à hauteur de 30.216,88 euros et une facture à hauteur de 241,58 euros correspondant au remplacement des serrures établie par la société EL DEPAN-SERRURE en date du 09 février 2022.

La SCI [P] C. INVESTISSEMENTS se prévaut également d’un chiffrage établi par la société ILLICO TRAVAUX au mois de janvier 2024 qui s’élève à hauteur de 34.169, 93 euros, hors frais d’honoraires.

La SA BPCE ASSURANCES IARD, quant à elle, produit l’état des lieux de sortie du 14 décembre 2021 qui indique que le bien immobilier est, avant le dépôt de plainte pour occupation illégale et dégradations, de façon générale « en bon état » et que la vétusté a retenir se porte à « 30% ».

En l’occurrence, si la facture de changement de la serrure à hauteur de 241, 58 euros ne souffre d’aucune contestation possible, en revanche tel n’est pas le cas du surplus des sommes réclamées.

En effet, quoique ne soutienne la demanderesse, les seuls devis produits ne suffisent pas à rapporter la preuve du lien de causalité direct et certain entre le sinistre subi et la survenance du préjudice invoqué. Rien ne permet d’exclure que les travaux envisagés consistent en réalité en des travaux de réhabilitation/rénovation de l’immeuble à neuf et non de simples travaux de reprise.

S’il est vrai que l’état des lieux constate que le logement est en bon état, les devis ne peuvent à eux seuls suffire pour rapporter la preuve de leur caractère réparatoire. Cela est d’ailleurs d’autant plus vrai que les réfections envisagées peuvent tout autant correspondre à des travaux d’embellissement, amélioration ou de rénovation, sans qu’ils ne trouvent nécessairement leur origine dans des actes de dégradation.

Aucun autre élément objectif ne permet de confronter les dégradations effectivement subies avec les travaux envisagés.

Par ailleurs et alors que le dépôt de plainte remonte au mois de février 2022, il est plus que surprenant, au vu de l’ampleur des travaux allégués, que ces derniers n’aient pas été encore effectués, au risque d’une plus grande dégradation encore du bien immobilier au préjudice de la demanderesse.

Sur ce, la SCI [P] C.INVESTISSEMENTS devra tirer les conséquences de sa carence dans l’administration de la preuve.

Il ne sera fait droit que partiellement à sa demande d’indemnisation.

En conséquence, la SA BPCE ASSURANCES IARD sera condamnée à payer à la SCI [P] C.INVESTISSEMENTS la somme de 241, 58 euros à titre d’indemnisation de son préjudice matériel et ce, avec intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

La SCI [P] C.INVESTISSEMENTS sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaire au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance :

En l’occurrence, il n’est fourni aux débats aucune pièce de nature à rapporter la preuve du préjudice de jouissance invoqué.

La production aux débats du seul contrat de bail unissant auparavant la SCI [P] C.INVESTISSEMENTS, qui a pris fin ne suffit pas. Il n’est justifié d’aucun élément de nature à laisser penser que le bien immobilier aurait été remis en location et qu’il n’aurait pas trouvé preneur, pas davantage qu’il ne serait pas susceptible d’être reloué.

La SCI [P] C.INVESTISSEMENTS sera donc déboutée de sa demande formée sur ce fondement.

Sur le préjudice moral

De ce qui précède, la preuve du préjudice moral ou d’une résistance abusive n’est pas rapportée tant en son principe qu’en son montant. Aucune pièce n’est fournie de ce chef.

En conséquence, il y a lieu de débouter la Société [P] C. INVESTISSEMENTS de sa demande formulée au titre du préjudice moral.

Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, chacune conservera la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Alors que chaque partie succombe partiellement en ses demandes, il n’est pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes formées sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA BPCE ASSURANCES IARD à payer à la SCI [P] C. INVESTISSEMENTS la somme de 241,58 euros (DEUX CENT QUARANTE ET UN EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre du préjudice matériel subi et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, en ce comprises celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT