TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

N° RG 20/00944 – N° Portalis DBYL-W-B7E-CR5I

JUGEMENT DU 24 Septembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 24 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 Mai 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur et juge rédacteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [G]

[Adresse 18]

[Adresse 26]

[Localité 13]

Rep/assistant : Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Charles Edouard FORGAR de la SELAS LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Madame [A] [P] épouse [E]

[Adresse 18]

[Adresse 26]

[Localité 13]

Rep/assistant : Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Charles Edouard FORGAR de la SELAS LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [S] [E]

[Adresse 18]

[Adresse 26]

[Localité 13]

Rep/assistant : Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Charles Edouard FORGAR de la SELAS LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

S.A.S. KHOR IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 35] sous le numéro 802 980 185

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Localité 22]

[Localité 15]

Rep/assistant : Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT”, inscrit au RCS de [Localité 27] sous le numéro 274 000 017, pris en son établissement de [Localité 19]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Sylvie LAMOURET de la SELARL LAMOURET-LAHITETE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

S.C.P. DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N], inscrite au RCS de [Localité 19] sous le numéro 394 447 890

“Le Consul”

[Adresse 30]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Jean-Pierre KHUN, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [Y] veuve [X] était propriétaire d’un ensemble immobilier, constituant la propriété rurale appelée “Serbissolles” située sur la commune de [Localité 32] ([Localité 24]).

Elle a souhaité vendre une partie de l’ensemble immobilier en plusieurs lots.

Par arrêté du 10 janvier 1961, le Préfet des [Localité 24] a approuvé le projet de lotissement “[Adresse 34]” du terrain prévoyant la création de sept lots distincts :

— les lots n° 1 à 5, en nature de terrains à bâtir, destinés à la vente,

— le lot n° 6, en nature de chemin de servitude et destiné à la vente,

— le lot n° 7, soit le reste du terrain demeurant la propriété de Madame [J] [Y].

L’acte de division et dépôt de pièces du lotissement auquel est annexé le cahier des charges du lotissement “[Adresse 34]” a été reçu le 19 avril 1961 par Maître [F] [V], Notaire à [Localité 28] ([Localité 24]).

Par acte authentique du 11 septembre 1998, Monsieur [W] [G] a acquis une maison d’habitation située sur l’ancienne parcelle cadastrée section L n° [Cadastre 14], nouvellement cadastrée section AP n° [Cadastre 11] correspondant au lot n° 1 du lotissement.

Par acte authentique du 10 août 1999, Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] son épouse ont acquis une maison d’habitation située sur les anciennes parcelles cadastrées section L n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], nouvellement cadastrées section AP n° [Cadastre 1] et [Cadastre 10] correspondant à une partie du lot n° 7 du lotissement.

Aux termes du plan local d’urbanisme révisé et modifié en date du 1er avril 2015, le conseil communautaire de [Localité 32] a adopté des orientations d’aménagement et de programmation visant au développement de secteurs de la commune dont celui dit “[Localité 23]” comprenant le lotissement “[Adresse 34]”.

Dans ce contexte, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES “XL HABITAT” a acquis par acte reçu le 22 décembre 2015 par la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N], anciennement la SCP CAZALIS-DUPLANTIER-LOUSTALOT, Notaires associés à Dax (Landes), une partie des parcelles correspondant à la zone constructible du lot n° 7 afin d’y construire des logements sociaux et la SAS KHOR IMMO, anciennement SNC KHOR IMMOBILIER, a acquis par acte authentique du 17 juin 2016 une autre partie pour la construction d’un lotissement.

Les habitations du lotissement ont été vendues après leur construction, la dernière livraison étant intervenue le 18 septembre 2019.

Une mise en demeure du 6 mars 2019 de cesser “toute commercialisation et construction sur les terrains à bâtir issus de la division illégale du lot 7” a été adressée par le conseil de Monsieur [W] [G] et des époux [E] à la SNC KHOR IMMOBILIER, l’OFFICE DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” et Maître [M] [R].

Le 18 septembre 2019, une nouvelle mise en demeure leur a été adressée par le conseil des demandeurs.

Par actes d’huissier de justice du 13 octobre 2020, Monsieur [W] [G], Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] son épouse ont assigné l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” et la SAS FRANCELOT devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir leur condamnation in solidum en réparation de leur préjudice évalué pour chacun à 50 000 euros du fait des constructions édifiées, sur le fondement de la violation du cahier des charges du lotissement et, à défaut, sur celui d’un trouble anormal de voisinage.

L’affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro RG : 20/00944.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” a appelé en cause la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N].

L’affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro RG : 22/00060 avant d’être jointe à l’affaire RG : 20/00944 sous ce dernier numéro.

Par ordonnance du 8 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dax a, notamment, déclaré irrecevable l’action formée par Monsieur [W] [G] et les époux [E] à l’encontre de la SAS FRANCELOT, faute d’intérêt à agir, et condamné la SAS FRANCELOT à verser aux requérants la somme de 8 000 euros en application de l’article 123 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT” a assigné en intervention forcée la SAS KHOR IMMO.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG : 24/00256 avant d’être jointe à l’affaire RG : 20/00944 sous ce dernier numéro.

Par un arrêt du 11 septembre 2024, la Cour d’appel de [Localité 29] a infirmé l’ordonnance du 8 septembre 2023 uniquement en ce qu’elle a condamné la SAS FRANCELOT à verser à Monsieur [W] [G] et aux époux [E] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 123 du code de procédure civile et l’a condamné à leur régler la somme de 4 000 euros à ce titre.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, Monsieur [W] [G], Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] épouse [E] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 ancien, 1221, 1222 et 1240 du code civil, de :

A titre principal,

— condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] et la SAS KHOR IMMO in solidum à leur verser la somme de 50 000 euros, à chacun, en réparation du préjudice subi du fait de la construction poursuivie en violation des stipulations du Cahier des Charges et du Programme d’Aménagement,

A titre subsidiaire,

— condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] et la SAS KHOR IMMO in solidum à leur verser la somme de 50 000 euros, à chacun, en réparation du trouble anormal de voisinage subi,

En tout état de cause,

— condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] et la SAS KHOR IMMO in solidum à leur verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que :

— l’article 7 “CONSTRUCTIONS” du Programme d’Aménagement retranscrit à l’article 14 du Cahier des Charges du Lotissement “[Adresse 34]” prévoit qu’il ne peut y avoir qu’une seule habitation par lot qui ne peut dépasser plus de 10% de la surface totale du lot,

— le lot 7 est un lot au même titre que les lots 1 à 6 dans le lotissement “[Adresse 34]”,

— le fait générateur des dommages qu’ils subissent aujourd’hui est la construction réalisée en violation du cahier des charges du lotissement, la SAS KHOR IMMO ainsi que la société XL HABITAT étaient bien les propriétaires au moment du fait générateur,

— en application de l’article 1103 ancien du code civil, le cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle entre les colotis et sa force obligatoire est non prescriptible,

— l’interprétation à donner au cahier des charges est une volonté d’assurer la pérennité de l’harmonie entre les colotis et d’éviter la multiplication des habitations dans le lotissement afin d’en garder sa dimension rurale,

— le cahier des charges a vocation à s’appliquer entre tous les colotis présents et à venir et interpréter la notion “acquéreur” de l’article 14 comme seulement les acquéreurs au moment de la division n’a pas de sens pour un cahier des charges de lotissement,

— il n’est nulle part expressément indiqué que la mention “aux acquéreurs des lots” sans plus de précision ne concerne que les lots 1 à 5 ; en effet il est par exemple précisé à l’article 10 “les acquéreurs des lots 1 à 5". Ainsi en l’absence de précision à l’article 14 il ne faut pas réduire la portée de l’article aux seuls lots 1 à 5,

— l’article 21 du cahier des charges, les articles 1221 et 1222 du code civil précisent que les colotis lésés par une violation audit cahier des charges peuvent demander la démolition des constructions litigieuses même dans le cas d’une conformité à un permis de construire ou d’aménager,

— au regard de la disproportion que serait une démolition de toutes les habitations litigieuses, ils ne sollicitent qu’une réparation de leur préjudice,

— les constructions litigieuses leur ont causé un préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juillet 2024, la SAS KHOR IMMO demande au tribunal, sur le fondement des articles 545 et 1240 du Code civil, de :

A titre principal,

— constater qu’elle n’est plus propriétaire d’aucune parcelle du lotissement « LES JARDINS DE GUITARD »,

— rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [W] [G] et des époux [E] comme irrecevables

A titre subsidiaire,

— constater l’inopposabilité du règlement de lotissement au lot n°7 acheté par la société FRANCELOT,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [W] [G] et les époux [E],

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en tant qu’elle est manifestement incompatible avec la nature de l’affaire,

— condamner Monsieur [W] [G] et les époux [E] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que :

— la violation du cahier des charges et le trouble anormal de voisinage sont des actions fondées sur des obligations réelles ; elle n’est plus propriétaire des lots et, par conséquent, les demandes à son encontre sont irrecevables,

— le cahier des charges est applicable uniquement aux lots 1 à 5 issus de la division de la propriété de Madame [X],

— le cahier des charges stipule que les lots 1 à 6 sont à vendre, l’article 14 du dit cahier des charges s’applique aux “lots vendus”, Madame [X] avait conservé la propriété du lot 7. Les dispositions de l’article 14 ne doivent pas s’appliquer au lot 7,

— le fait de vouloir appliquer l’article 14 au lot 7 est une extrapolation de la volonté et des dispositions du cahier des charges,

— il est mentionné la phrase “un plan de lotissement des 6 lots” dans une annexe, ce qui sous-entend que le cahier des charges s’applique à seulement 6 lots,

— les requérants ne justifient pas de l’existence d’un trouble ou de la réalité de la perte de la valeur vénale de leur propriété,

— il n’y a pas de préjudice de vue ou d’intimité car ils sont dans un lotissement ancré dans un tissu urbain développé et pas dans un lotissement rural, de plus leur propriété est arborée,

— aucun élément n’est produit pour démontrer la réalité du préjudice de tranquillité et le chiffrage du préjudice allégué,

— l’exécution provisoire doit être écartée car il n’est pas garanti qu’elle pourra regagner ces sommes si elle gagne en appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT” demande au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 544 et 1240 du Code civil, de :

A titre principal :

— dire et juger que le cahier des charges lui est inopposable,

— débouter, en conséquence, les époux [E] et Monsieur [W] [G] de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal devait faire droit aux demandes des époux [E] et Monsieur [W] [G],

— dire et juger que la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N], Notaires associés à Dax, a manqué à son obligation de conseil,

— condamner, en conséquence, la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N] à relever indemne l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES “XL HABITAT” de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que :

— lors de son acquisition il n’était pas informé de la présence d’un lotissement “Serbissolles” et d’un cahier des charges,

— les stipulations de l’article 14 mentionnent “les acquéreurs”, ce qui vise sans aucun doute possible les acquéreurs des lots 1 à 5 lors de la division de la parcelle de Madame [X], cette dernière étant à l’époque de la rédaction du cahier des charges, propriétaire du lot 7 et le cahier des charges faisant systématiquement la distinction entre “propriétaire” et “acquéreur”,

— les dispositions de l’acte de transcription de l’ampliation de l’arrêté préfectoral du 10 janvier 1961 confirment que l’article 14 ne concerne que les lots 1 à 6 : “est déposé des exemplaires du cahier des charges clauses et conditions sous lesquelles il serait procédé à la vente des 6 lots à vendre dans le lotissement de 7 lots”,

— la règle de l’article 14 indiquant que les constructions ne doivent pas dépasser plus de 10% de la surface totale du lot permet de dire que le lot 7 est exclu,

— le notaire est tenu d’un devoir de conseil, il est soumis à une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente. Le cahier des charges était régulièrement publié au service de la publicité foncière, par conséquent le notaire a manqué à son devoir de conseil en n’informant pas son client de la présence de ce lotissement. La jurisprudence retient la responsabilité du notaire lorsqu’il n’a pas procédé à des recherches supplémentaires, au-delà de la simple origine trentenaire, pour s’assurer de l’efficacité d’un acte,

— le premier courrier du conseil des demandeurs est intervenu deux ans et demi après le permis de construire, il est donc malvenu de soulever aujourd’hui un préjudice consécutif à la poursuite de la construction, les dernières habitations ayant été livrées en 2018,

— les logements sociaux ne sont pas contigus à la propriété de Monsieur [W] [G] et de celle des époux [E],

— la preuve de la dépréciation des immeubles n’est pas rapportée, les avis de valeur ne pouvant pas être pris en compte car ils ont été établis le même jour,

— l’exécution provisoire doit être écartée car il n’est pas garanti que les parties soient en mesure de restituer les sommes si le jugement est infirmé.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2022, la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, de :

— débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] « XL HABITAT » de toutes ses demandes formées à son encontre.

— le condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire, sur l’exécution provisoire, au cas où le tribunal retiendrait la responsabilité du notaire, refuser d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

— condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] « XL HABITAT » en tous les dépens dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Barbara CANLORBE.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que :

— l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT” est tenu de rapporter la preuve de la faute commise par le notaire,

— le notaire est tenu d’une vérification trentenaire de l’origine de propriété. Or ni les titres trentenaires ni l’état hypothécaire trentenaire du bien du service de la publicité foncière ne mentionnent l’existence de ce lotissement,

— aucun élément dans les recherches de l’origine trentenaire du bien n’aurait pu laisser penser au notaire qu’il fallait effectuer des recherches supplémentaires,

— dans tous les cas le lot 7 du lotissement n’était pas tenu par les stipulations restrictives de l’article 14 du cahier des charges. En effet, seul les lots 1 à 5 étaient prévus à la vente, Madame [X] se gardant la propriété du lot 7. Par conséquent, “les acquéreurs” mentionnés dans l’article 14 ne concernaient pas le lot 7,

— il ne peut être déduit de la lecture du cahier des charges la volonté de Madame [X] de restreindre les constructions sur son terrain. La limitation aurait été aberrante pour elle alors qu’elle avait la volonté de lotir ses terrains. Ceci est corroboré par la disposition indiquant qu’une construction ne peut couvrir plus de 10% de la surface maximale du lot : cette disposition n’a plus de sens avec le lot 7 qui limiterait une emprise au sol de 7 000 m²,

— la lecture des autres articles permet de déduire que “les acquéreurs” concernés dans ces articles sont bien les acquéreurs uniquement des lots 1 à 5,

— l’article 14 du cahier des charges renvoie à un plan qui vise des zones d’isolement uniquement pour les lots 1 à 5,

— si le tribunal venait à retenir le trouble anormal de voisinage du fait des travaux, il ne peut en aucun cas lui être imputable en sa qualité de notaire instrumentaire de l’acte,

— l’exécution provisoire doit être écartée en matière de responsabilité professionnelle dans le cas où la décision de première instance serait infirmée en appel et que le demandeur ne serait plus en mesure de restituer les sommes.

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action formée par Monsieur [W] [G] et les époux [E] à l’encontre de la SAS FRANCELOT par ordonnance du 8 septembre 2023, confirmée par un arrêt du 11 septembre 2024 rendu par la Cour d’appel de [Localité 29], de sorte que la SAS FRANCELOT n’est plus partie dans le présent dossier.

Sur les demandes formées par les époux [E] et Monsieur [W] [G] à l’encontre de la SAS KHOR IMMO et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT”

Monsieur [W] [G], Monsieur les époux [E] demandent au tribunal de condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] et la SAS KHOR IMMO in solidum à leur verser la somme de 50 000 euros, à chacun, en réparation du préjudice subi.

Au soutien de leur demande, ils invoquent la violation des stipulations du Cahier des Charges et du Programme d’Aménagement et, à défaut, l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

— Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la SAS KHOR IMMO au titre de la violation du cahier des charges

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La SAS KHOR IMMO soulève l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre sur le fondement de la responsabilité pour violation du cahier des charges.

Elle affirme à cet effet qu’elle n’est plus propriétaire du fonds qu’elle a vendu par lots alors que le cahier des charges invoqué par les époux [E] et Monsieur [W] [G] institue des obligations réelles, et non personnelles, attachées à chaque fonds.

Toutefois, l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière.

En revanche, l’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 avril 2022, 21-13.891, Publié au bulletin).

Les requérants fondent leurs demandes sur les articles 1103 ancien, 1221, 1222 et 1240 du code civil. Ils sollicitent des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils ont subi du fait de la violation du cahier des charges du lotissement “[Adresse 34]” par les défendeurs.

Par conséquent, les demandes formées par les époux [E] et Monsieur [W] [G] à l’encontre de la SAS KHOR IMMO au titre de la violation du cahier des charges sont recevables.

— Sur l’opposabilité et l’application de l’article 14 du cahier des charges du lotissement “[Adresse 34]” au lot 7 du dit lotissement

L’article 1103 ancien du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

Le cahier des charges d’un lotissement à une valeur contractuelle entre les colotis.

Les époux [E] et Monsieur [W] [G] indiquent que les constructions réalisées par la SAS KHOR IMMO et par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT” l’ont été en violation des stipulations du cahier des charges annexé à l’acte de division et dépôt de pièces du lotissement reçu le 19 avril 1961 par Maître [F] [V], Notaire à [Localité 28], et plus particulièrement de l’article 14 « CONSTRUCTIONS » libellé comme suit :

“Les acquéreurs des lots ne pourront construire qu’une maison d’habitation par lot à usage d’un seul logement du genre chalet ou villa, avec ou sans bâtiments annexes.

Ils pourront toutefois construire un garage personnel et des dépendances, mais à la condition que ces constructions ne comportent pas de pièce d’habitation de jour ou de nuit”.

Les défendeurs soutiennent que l’article 14 vise uniquement les acquéreurs des lots 1 à 5 en 1961 et qu’il n’a donc pas vocation à s’appliquer au lot 7 qui était resté la propriété de Madame [J] [X].

Le lotissement, ainsi qu’il résulte de l’arrêté préfectoral du 10 janvier 1961, comprend bien sept lots.

Le septième lot se trouve être l’ancienne propriété de Madame [X] sur lequel figure aujourd’hui les constructions litigieuses : « Article deux. – Le lotissement objet de la présente décision, comporte SEPT LOTS, numérotés de UN à SEPT, tels qu’ils figurent aux pièces et plans ci-dessus visés qui resteront annexés au présent arrêté ».

Le dépôt de pièces du lotissement ”[Adresse 34]”, reçu par Maître [F] [V] le 19 avril 1961, auquel est annexé le cahier des charges du lotissement, mentionne également sept lots sans équivoque possible.

Le cahier des charges lui-même fait référence explicitement aux sept lots : « Article premier. – La propriété mise en vente est située sur le territoire de la commune de [Localité 31] (…). Elle est divisée en SEPT lots. (…) Le septième lot est formé par le surplus de la propriété restant la propriété de Madame [X].».

Il n’y a donc pas lieu de considérer que le cahier des charges du lotissement “[Adresse 34]” ne s’applique pas au lot 7.

Par ailleurs, en l’absence de distinction claire et de mention expresse en ce sens, il ne peut être déduit des dispositions de l’article 14 que la mention “les acquéreurs”, sans plus de précision, concerne les seuls acquéreurs des lots 1 à 5.

En effet, l’article premier du cahier des charges mentionne que la propriété “mise en vente (…) est divisée en sept lots”.

Plusieurs articles du cahier des charges évoquent expressément “les acquéreurs des lots 1 à 5" (articles 9 et 10 par exemple) et plusieurs articles utilisent successivement les désignations “propriétaires” ou “acquéreurs” sans qu’il puisse être valablement et sérieusement soutenu qu’il existe une distinction entre ces deux désignations et que la mention “acquéreur” ne concerne que les lots 1 à 5.

Le lot 7 pouvait être vendu au même titre que les autres lots du lotissement et le cahier des charges du lotissement a vocation à s’appliquer entre les acquéreurs successifs des lots et non uniquement entre les personnes devenues colotis à la suite de la première division du terrain.

Il en résulte que, en l’absence de toute précision expresse dans l’article 14, le cahier des charges du lotissement “[Adresse 34]” retranscrit et annexé à l’acte de dépôt de pièces du lotissement “[Adresse 34]” reçu le 19 avril 1961 par Maître [F] [V], Notaire à [Localité 32], en ce compris son article 14, est opposable au lot 7 du lotissement “[Adresse 34]”.

— Sur la violation aux dispositions de l’article 14 du cahier des charges

L’article 14 du cahier des charges du lotissement prévoit notamment que les acquéreurs des lots ne pourront construire qu’une maison d’habitation par lot.

Il n’est pas contesté que plusieurs logements ont été construits sur les parcelles du lot 7 dans le cadre du programme immobilier “[Adresse 25]” et dans le cadre du projet d’aménagement “[Localité 23]”.

Par conséquent, il convient de relever que ces constructions ont été réalisées en violation des dispositions du cahier des charges du lotissement “[Adresse 34]”.

Il en résulte que la SAS KHOR IMMO et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT”, par la violation du cahier des charges, ont commis chacun une faute susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [W] [G] et des époux [E].

— Sur les préjudices et le lien de causalité

Monsieur [W] [G] et les époux [E] demandent au tribunal de condamner in solidum l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] et la SAS KHOR IMMO à leur verser à chacun la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice résultant d’une perte de vue, de tranquillité et d’intimité résultant des constructions litigieuses qu’elles ont réalisées en violation des stipulations du cahier des charges ainsi que d’une dépréciation de la valeur de leur bien.

Pour être indemnisé d’un préjudice de vue, il faut démontrer une vue présentant un caractère estimable dont la privation pourrait être préjudiciable (Civ. 3ème, 26 mai 2016, n°14-24.686).

Sur le préjudice des époux [E]

Au soutien de leur demande, les époux [E] versent au débat deux plans de la propriété rurale « [Adresse 33] » dont un avec la nouvelle répartition des lots, une vue actuelle du lotissement extraite du site Géoportail, une photo de leur propriété avant les nouvelles constructions et une autre après, deux avis de valeur vénale de leur propriété établis le 26 septembre 2022 par une agence immobilière selon qu’elle est “entourée de champs et sans voisinage à proximité” pour un montant compris entre 1 300 000 euros et 1 350 000 euros, ou de son environnement actuel pour un montant compris entre 1 030 000 euros et 1 080 000 euros (pièces n° 1, 3, 10/11, 20, 21 et 22 du dossier du conseil des époux [E]).

Avant la réalisation des constructions litigieuses, la propriété des époux [E] ne se trouvait pas dans une zone urbaine et était entourée de parcelles de terres ainsi qu’il résulte des extraits de plans cadastraux et de ceux figurant dans le dépôt de pièces du lotissement reçu par Maître [V] le 19 avril 1961.

Il ressort des pièces versées au dossier, notamment des photographies et de la vue actuelle du lotissement extraite du site Géoportail, que les époux [E] disposaient d’une vue sur un espace naturel tant du côté des constructions réalisées par la SAS KHOR IMMO que du côté de celles réalisées par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24].

Il est certain que la valeur de la propriété des époux a été dépréciée suite aux constructions réalisées par la SAS KHOR IMMO et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] dès lors qu’elles entraînent de chaque côté une perte de vue.

Les époux [E] ont acheté leur bien en 1999, qui constitue leur résidence principale, et la nouvelle orientation d’aménagement de la commune est intervenue en 2015 après leur acquisition de sorte qu’ils ne pouvaient pas valablement prévoir une perte de vue résultant d’une violation du cahier des charges.

Au regard des photographies et de la vue actuelle du lotissement extraite du site Géoportail, versées au dossier, la perte de vue est d’autant plus préjudiciable du côté des constructions réalisées par la SAS KHOR IMMO qu’elle donnait sur un champ et, en arrière plan, sur un massif forestier.

En revanche, il n’est pas justifié un préjudice d’intimité ou de tranquillité par les époux [E].

En conséquence, seule la réalité du préjudice de vue subi par les époux [E] du fait des constructions litigieuses réalisées par la SAS KHOR IMMO est établie.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SAS KHOR IMMO à verser à Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] son épouse, chacun, la somme de 25 000 euros et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] à leur verser, à chacun, la somme de 12 000 euros au titre de leur préjudice.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation in solidum dans la mesure où les fautes commises par la SAS KHOR IMMO et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] ont entraîné des préjudices distincts en ce qu’ils portent sur des vues distinctes.

Sur le préjudice de Monsieur [W] [G]

Au soutien de sa demande, Monsieur [W] [G] verse au débat deux plans de la propriété rurale « Serbissoles » dont un avec la nouvelle répartition des lots et une vue actuelle du lotissement extraite du site Géoportail (pièces n° 1, 3 et 10/11 du dossier du conseil de Monsieur [W] [G]).

Avant la réalisation des constructions litigieuses, la propriété de Monsieur [W] [G] ne se trouvait pas dans une zone urbaine et donnait sur des parcelles de terres remplacées par les constructions de la SAS KHOR IMMO ainsi qu’il résulte des extraits de plans cadastraux, de ceux figurant dans le dépôt de pièces du lotissement reçu par Maître [V] le 19 avril 1961 et des pièces susvisées.

Il ressort de ces éléments que Monsieur [W] [G] disposait d’une vue sur un espace naturel du côté des constructions réalisées par la SAS KHOR IMMO dont il a été privé par celles-ci.

En revanche, compte tenu de la configuration des lieux telle qu’elle ressort notamment de la vue actuelle du lotissement extraite du site Géoportail, il n’est pas établi par Monsieur [W] [G] l’existence d’une perte de vue du côté des parcelles édifiées par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DÉPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” dont il est séparé par plusieurs autres parcelles dont celle des époux [G].

Il est certain que la valeur de la propriété de Monsieur [W] [G] a été dépréciée suite aux constructions réalisées par la SAS KHOR IMMO dès lors qu’elles entraînent une perte de vue.

Monsieur [W] [G] a acheté son bien en 1998, qui constitue sa résidence principale, et la nouvelle orientation d’aménagement de la commune est intervenue en 2015 après son acquisition de sorte qu’il ne pouvait pas valablement prévoir une perte de vue résultant d’une violation du cahier des charges.

En revanche, il n’est pas justifié un préjudice d’intimité ou de tranquillité par Monsieur [W] [G].

En conséquence, seule la réalité du préjudice de vue subi par Monsieur [W] [G] du fait des constructions litigieuses réalisées par la SAS KHOR IMMO est établie.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SAS KHOR IMMO à verser à Monsieur [W] [G] la somme de 25 000 euros au titre de son préjudice et de le débouter de sa demande formée à l’encontre de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24].

Sur l’appel en garantie

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est chargé d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de ses clients. Il ressort de son devoir de conseil et d’information qu’il doit éclairer les parties et s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes auxquels il prête son concours.

Ainsi, le notaire doit s’assurer que le bien n’est pas grevé d’une charge qui limiterait la jouissance, voire la valeur du bien.

Le notaire doit vérifier notamment les origines de propriété et la situation hypothécaire de l’immeuble vendu.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT” demande au tribunal, à titre subsidiaire, de condamner la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N], Notaires associés à Dax, à le relever indemne de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Il invoque un manquement de la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N] à son obligation de conseil.

L’acte reçu par la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N] le 22 décembre 2015 contenant la vente par Monsieur [O] [Z] [H] à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” rapporte la situation hypothécaire suivante :

“Il résulte d’un état hors formalités du chef du vendeur, que le bien n’est grevé d’aucune inscription” et l’origine de propriété suivante : “ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Les biens immobiliers objet des présentes appartiennent à Monsieur [Z] [H] pour les avoir recueillis avec un plus grand corps de biens dans la succession de Madame [I] [X] (…), décédée à [Localité 21] commune de [Localité 20] (Seine et Marne) le 9 août 1996.

(…)

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ ANTÉRIEURE

L’immeuble vendu appartenait à Madame [X] pour l’avoir recueilli dans la succession de Madame [J] [Y] sa mère demeurant à [Localité 16] (…) décédée à [Localité 31] le 11 juillet 1963.”.

Il ressort de ces mentions que l’état hors formalités du bien a été demandé du chef du vendeur uniquement.

Ce dernier avait reçu le dit bien par legs de Madame [I] [X] après son décès en 1996 qui l’avait elle-même reçu par succession de sa propre mère, Madame [Y] veuve [X], décédée en 1963.

Il ressort de la lecture de l’acte reçu par la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N] qu’aucun acte acquisitif n’a été rapporté dans l’origine de propriété et que l’état hors formalités n’a été demandé que du chef du vendeur qui a eu la propriété du bien en 1996.

Il ressort clairement de l’extrait de l’état hors formalités et plus particulièrement de la fiche personnelle de Madame [Y] que la mention du cahier des charges grevant les parcelles situées à [Localité 32] a été régulièrement publiée aux hypothèques et qu’elle serait ainsi apparue si un état hypothécaire du chef de Madame [J] veuve [X] avait été demandée.

Il appartenait au notaire de procéder à une recherche portant sur une publication antérieure à celle du chef de Monsieur [O] [Z] [H].

En ne procédant pas à des vérifications suffisamment approfondies de l’origine de propriété du bien, vérification auxquelles il était tenu en l’absence de titre acquisitif trentenaire, le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information sur le bien vendu, notamment au regard du projet immobilier de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DÉPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT”, dont il avait connaissance.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” a ainsi réalisé, comme indiqué plus haut, les constructions litigieuses en violation du cahier des charges au préjudice des époux [E].

En conséquence, la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N] sera condamnée à garantir et relever indemne l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 24] “XL HABITAT” de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le présent jugement.

Sur les demandes accessoires

La SAS KHOR IMMO, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” et la SCP DUPLANTIER – LOUSTALOT – [N], parties succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

La SAS KHOR IMMO et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” seront également condamnés in solidum à verser la somme globale de 5 000 euros à Monsieur [W] [G], Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes formées à l’encontre de la SAS KHOR IMMO par Madame [A] [P] épouse [E], Monsieur [S] [E] et Monsieur [W] [G] sur le fondement de la violation du cahier des charges,

Condamne la SAS KHOR IMMO à verser à Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] son épouse, à chacun, la somme de 25 000 euros,

Condamne l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] à verser à Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] son épouse, à chacun, la somme de 12 000 euros,

Condamne la SAS KHOR IMMO à verser à Monsieur [W] [G] la somme de 25 000 euros,

Déboute Monsieur [W] [G] de ses demandes formées à l’encontre de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24],

Condamne la SCP DUPLANTIER-LOUSTALOT-[N] à garantir et relever indemne l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES “XL HABITAT” de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le présent jugement,

Condamne in solidum la SAS KHOR IMMO et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” à verser la somme globale de 5 000 euros à Monsieur [W] [G], Monsieur [S] [E] et Madame [A] [P] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes,

Condamne in solidum la SAS KHOR IMMO, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 24] “XL HABITAT” et la SCP DUPLANTIER – LOUSTALOT – [N] aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,