Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 AVRIL 2024

N° RG 23/01204 – N° Portalis DB22-W-B7H-RPKM

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 1] [Localité 7] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société dénomée “FONCIA VBDS”, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 5] prise en son agence située [Adresse 2] [Localité 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [S] [Z] [O]

née le 12 Février 1968 au PAKISTAN,

demeurant [Adresse 4],

[Localité 6] (ANGLETERRE),

Non comparante, représentée par Maître Xavier USUBELLI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 25 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE a fait assigner Mme [V] [Z] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 481 et suivants du code de procédure civile, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2019 :

—  13.954,47 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juillet 2023,

—  898,70 €, au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenu exigibles,

—  1.483,02 € au titre des frais de recouvrement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  1.500 € à titre de dommages-intérêts

—  1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Initialement fixée à l’audience du 13 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 février 2024 à la demande du conseil de Mme [O].

A l’audience du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires, se référant à ses conclusions écrites a maintenu sa demande de condamnation mais en actualisant la dette au vu des derniers règlements effectués par Mme [O]. Il précise que la dette n’est pas contestée et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Le conseil de Mme [O] se référant à conclusions écrites indique ne pas contester la dette mais demande à ce qu’il soit tenu compte des derniers versements effectués par sa cliente. Elle sollicite de pouvoir se libérer du solde de sa dette par échéances de 1.500 € jusqu’à son parfait apurement.

Elle conteste les frais imputés et notamment les frais de traduction d’actes de procédure qu’elle estime inutiles.

Elle sollicite, pour des raisons d’équité que le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande faite au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Le jugement a été mis en délibéré à la date du 9 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— l’extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [O] pour les lots n° 66 et 125 ;

— un décompte détaillé des sommes dues charges et travaux du 11 juillet 2023 ;

— un décompte détaillé des sommes dues charges et travaux du 2 février 2024 mentionnant un solde dû d’un montant de 9.572,86 € tenant compte du virement de 3.000 € en date du 1er février 2024 ;

— les appels de charges et travaux couvrant la période considérée ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 15 décembre 2022, 29 mars 2022 et 29 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté le budget prévisionnel des exercices suivants, ainsi que divers travaux ;

— des lettres de relance du 7 février 2022 et 8 mars 2022 ;

— une mise en demeure du 18 novembre 2022 ;

— une sommation du 31 mars 2023 ;

— un jugement du tribunal d’instance de Mantes-La-Jolie rendu 30 janvier 2017, ayant condamné Mme [O] au paiement de la somme de 8.601,41 € au titre des charges de copropriété impayées comprenant le solde de charges de l’année 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016 (appel du 1er octobre 2016 inclus), 500 € de dommages-intérêts et 700 € au titre des frais irrépétibles ;

— un protocole d’accord en date du 8 juin 2020 ;

— les relevés généraux des dépenses de janvier 2019 à décembre 2022 ;

— les contrats de syndic pour la période considérée.

Il résulte des pièces ainsi produites que Mme [O] est redevable de la somme de 9.572,86 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux arrêtées au 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus).

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du

18 novembre 2022, date de la mise en demeure.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il convient de constater que la demande faite par le syndicat des copropriétaires dans son assignation au titre de la déchéance du terme est devenue sans objet, les sommes demandées à ce titre étant inclues dans la condamnation au titre des charges et provisions dues.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement

retenus :

— les lettres de relance du 5 novembre 2020 (40 €, du 13 décembre 2020 (30 €),

du 3 février 2021(42 €), du 2 mars 2021 (30 €), et du 3 décembre 2021 (32 €),

— les lettre de relance des 7 février (42 €) et 8 mars 2022 (32 €),

— la lettre de mise en demeure du 18 novembre 2022 pour un montant de 42 €,

— la sommation du 31 mars 2023 pour un montant de 93,47 €,

soit un montant total de : 383,47 €

En conséquence, Mme [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 383,47 € au titre des frais nécessaires.

Cette somme portera intérêts aux taux légal à compter du 18 novembre 2022.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Force est de constater qu’il s’agit de la 2ème condamnation de Mme [O] pour non paiement de ses charges de copropriété au sein de la même résidence et qu’elle ne s’acquitte de ses dettes que lorsqu’une action en justice est diligentée par le syndicat des copropriétaires, illustrant ainsi la mauvaise foi de la défenderesse.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse, ne justifie aucunement des raisons pour lesquelles elle n’a pas été en état de payer ses charges de copropriété. Elle ne justifie pas non plus de ses ressources et de ses charges. Il y a lieu par ailleurs de rappeler qu’un syndicat de copropriétaires n’a pas d’autres ressources pour faire face aux dépenses de la copropriété que le paiement par chaque copropriétaire de ses charges de copropriété.

Au vu de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Mme [O] qui succombe, sera condamnée à payer les dépens.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner en conséquence, Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 €.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne Mme [V] [S] [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE les sommes suivantes :

—  9.572,86 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux arrêtées au 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022,

—  383,47 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022 ,

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [V] [S] [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [V] [S] [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [S] [Z] [O] à payer les dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE , du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE PLACÉ

Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR