Tribunal Judiciaire de Rodez, Jcp, 22 janvier 2026, n° 25/00058

TJ Rodez 22 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par les locataires
La cour a constaté que les locataires avaient effectivement manqué à leurs obligations de paiement, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que la résiliation du bail entraînait l'expulsion des locataires, qui ne peuvent plus justifier leur occupation.
Accepté
Obligation de paiement des loyers par les locataires
La cour a constaté que les locataires devaient effectivement des loyers, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur expulsion ou restitution des clés.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a décidé de condamner les locataires aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rodez, jcp, 22 janv. 2026, n° 25/00058
Numéro(s) :	25/00058
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sebastien LEBLOND
Parties :	Etablissement public AVEYRON HABITAT

Texte intégral

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00058 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DFNQ

AFFAIRE : Etablissement public AVEYRON HABITAT C/ [H] [F], [G] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

Etablissement public AVEYRON HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [I] [E] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Madame [H] [F]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Sebastien LEBLOND, avocat au barreau de l’AVEYRON

Débats tenus à l’audience du 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 22 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2014, l’établissement public AVEYRON HABITAT a donné en location à Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, l’établissement public AVEYRON HABITAT (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] (ci-après dénommés « les locataires ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater que le contrat de location à effet au 1er décembre 2014 dont Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] sont titulaires pour le logement situé à [Adresse 6], logement n°2 est purement et simplement résilié,

ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

condamner Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] au paiement de la somme principale de 1998,20 euros outre les frais et accessoires,

condamner Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail représentant le montant du loyer et des charges jusqu’à la plein libération des lieux,

condamner Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

L’établissement public AVEYRON HABITAT, par l’intermédiaire de sa représentante Madame [I] [E] munie d’un pouvoir spécial, réitère ses demandes initiales à l’audience et actualise la dette. Elle indique s’opposer aux délais de paiement sollicités en raison du fait que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que les locataires ne se sont pas acquittés du paiement de plusieurs loyers à leur charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 5 juin 2024 leur a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui les invitait à payer l’ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De leur côté, Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F], représentés par leur conseil ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

dire recevable, au vu des éléments de solvabilité des époux [F], la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail par l’octroi de délais de paiement,

fixer le montant mensuel de l’échelonnement de la dette locative à 150 euros jusqu’à extinction de celle-ci, le paiement de chaque échéance pouvant être réalisé à la date de paiement du loyer prévu par le contrat de bail.

Au soutien de leurs prétentions ils exposent disposer des garanties suffisantes pour régler, moyennant un délai de paiement, l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 6 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 28 février 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et expose que Monsieur ne souhaite pas être rencontré car un plan d’apurement a été mis en place et que la dette sera apurée avant une éventuelle audience.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

le décompte actualisé de la créance dont il résulte que les locataires restent toujours redevables de loyers et de charges pour une somme de 3439,50 euros (échéance du mois d’octobre 2025 comprise), arrêtée au 5 novembre 2025.

Il convient d’expurger de ce calcul la somme de 163,08 euros au titre des frais de procédure qui auront vocation à intégrer les dépens.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 5 novembre 2025, Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] sont solidairement redevables envers l’établissement public AVEYRON HABITAT de la somme de 3276,42 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois d’octobre 2025 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être solidairement payé par les locataires au bailleur.

Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] seront, en outre, déboutés de leur demande de délais de paiement en ce qu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience et que le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’ils se sont exposés à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur eux et justifiant qu’il ne leur soit pas octroyé de délais de paiement.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] n’aient pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 août 2024, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée leur expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été intégralement acquitté par eux après la délivrance de l’assignation les informant de leur situation de débiteurs. Cela caractérise, quelles que soient leurs propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 5 août 2024,

dire qu’à compter de cette date, les locataire sont devenus occupants sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de leur chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant de l’établissement public AVEYRON HABITAT.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l’assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile..

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Madame BEL, juge des référés, assistée de Madame MAIURANO, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 484 et suivants, et 834 et suivants du code de procédure civile,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 5 août 2024, du bail daté du 1er décembre 2014, consenti par l’établissement public AVEYRON HABITAT à Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] sis [Adresse 3] à [Localité 5] (Aveyron) ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] à payer à la société AVEYRON HABITAT une somme de 3276,42 euros (TROIS MILLE DEUX CENT SOIXANTE SEIZE EUROS ET QUARANTE DEUX CENTIMES) au titre des impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (échéance du mois d’octobre 2025 comprise) arrêtée au 5 novembre 2025 ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter du mois de novembre 2025 (soit actuellement 580,52 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir et hors éventuelle allocation personnalisée au logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société AVEYRON HABITAT ;

DÉBOUTONS Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

DISONS que la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le Département ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [F] et Madame [H] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l’assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition le 22 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION