MINUTE N°25/03393

DOSSIER N° RG 25/00043 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NFS5

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 DECEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

QUEVILLY HABITAT

93 avenue des provinces

76120 LE GRAND QUEVILLY

Représentée par M^e MAUREY substituant M^e Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [I] [D] [U]

50 rue Georges Clémenceau

76120 GRAND QUEVILLY

Représenté par M^e Véronique MARTELLI-BOURGAULT, avocat au barreau de ROUEN

Mme [B] [G] [N] épouse [D] [U]

50 rue Georges Clémenceau°1

76120 GRAND QUEVILLY

Assistée de M^e Gaëlle RIPOLL, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2021, la SA QUEVILLY HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] un logement situé 50 rue Georges Clémenceau à GRAND QUEVILLY (76120).

Monsieur [D] [U] ayant été condamné par décision du tribunal correctionnel de Rouen en date du 13 mars 2025 pour des faits commis à l’encontre de salariés de QUEVILLY HABITAT dans l’agence situé 48 rue Georges Clémenceau à GRAND QUEVILLY, QUEVILLY HABITAT a fait assigner Monsieur et Madame [D] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir leur bail résilié.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 7 juillet 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 6 octobre 2025 puis à celle du 3 novembre 2025. A cette audience, QUEVILLY HABITAT était représentée par Maître CAREL, substituée par Maître MAUREY. Monsieur [D] [U] était représenté par Maître MARTELLI-BOURGAULT et Madame [D] [U] était assistée de Maître RIPOLL.

Aux termes de ses conclusions n°3, reprises oralement à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, QUEVILLY HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 octobre 2021 avec Monsieur et Madame [D] [U],

Par conséquent,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [D] [U] ainsi que de leurs biens et de toute personne de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle des lieux loués égale au montant des loyers et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Débouter Monsieur et Madame [D] [U] à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] [U] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de ses suites et, le cas échéant, les frais d’expulsion tel que serrurier, déménageur, constat d’état des lieux.

QUEVILLY HABITAT expose que Monsieur [D] [U] a été condamné pour des faits de menaces sur des salariés au sein de l’agence située dans l’immeuble dans lequel il réside. Le bailleur sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire de ce fait.

Aux termes de ses conclusions n°2, reprises oralement à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [D] [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer irrecevable la demande de la société QUEVILLY HABITAT en son assignation du 4 juin 2025,

— Débouter la société QUEVILLY HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son égard,

— Débouter la société QUEVILLY HABITAT de sa demande de constatation de la clause résolutoire et de ses conséquences,

— A titre infiniment subsidiaire, ordonner à la société QUEVILLY HABITAT de faire un avenant au contrat de bail en mettant le bail à son seul nom,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Madame [D] [U] fait, tout d’abord, valoir que l’assignation portait sur une demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de location ce qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés. Elle sollicite donc que cette demande soit déclarée irrecevable. Elle soutient ensuite que le bailleur ne justifie pas de la condamnation prononcée à l’égard de son mari et qu’il ne justifie pas qu’ils aient commis des troubles ayant entraîné un manquement de leur part à leur obligation de jouir paisiblement de leur logement, les faits invoqués n’ayant pas été commis sur le lieu d’habitation. Enfin, elle fait valoir que les faits reprochés ne la concernent pas.

Madame [D] [U] fait également valoir que son mari ne vit plus au domicile conjugal, une procédure de divorce ayant été engagée par elle.

Aux termes de ses conclusions, reprises oralement à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [D] [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer irrecevable la demande de la société QUEVILLY HABITAT en son assignation du 4 juin 2025,

— Débouter la société QUEVILLY HABITAT de sa demande de constatation de la clause résolutoire et de ses conséquences,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Monsieur [D] [U] remet également en cause les pouvoirs du juge des référés sur le prononcé de la résiliation du bail comme demandé dans l’assignation. Il soutient que la clause résolutoire implique la preuve du non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux mais également que ce non-respect résulte des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et que la condition de l’existence d’un trouble anormal de voisinage n’est pas remplie.

Monsieur [D] [U] soutient également que le bailleur a manqué à ses obligations en ne lui louant pas un garage comme convenu et que la faute du bailleur neutralise son éventuel manquement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS

Il convient, tout d’abord, de préciser que les demandes ne sont pas formulées à titre de provision mais qu’en matière de référé, les condamnations, faute d’excéder les pouvoirs du juge, ne peuvent être que provisionnelles.

Sur la recevabilité de la demande

Les défendeurs soutiennent que la demande formulée dans l’assignation, tendant à voir prononcer la résiliation du bail est irrecevable, le juge des référés ne pouvant que constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il apparaît que la demande formée par QUEVILLY HABITAT a été modifiée dès après l’audience du 7 juillet 2025 en une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc cette demande qui est examinée par le juge dans le cadre de la présente instance en référé et il n’est pas contesté que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire entre bien dans les pouvoirs du juge des référés.

Une demande qui n’est plus soutenue ne pouvant être déclarée irrecevable et la demande de QUEVILLY HABITAT relevant bien des pouvoirs du juge des référés, elle est déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire mentionnée au contrat de location signé par Monsieur et Madame [D] [U] stipule que « Le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. La résiliation du présent contrat pourra entraîner l’expulsion du preneur par simple ordonnance de référé. »

En l’espèce, QUEVILLY HABITAT produit cinq plaintes déposées à l’encontre de Monsieur [D] [U] pour des faits de menaces réitérées de dégradation ou détérioration dangereuse pour les personnes survenus les 21, 23 et 30 janvier 2025 à l’agence du bailleur, les victimes étant des salariés de QUEVILLY HABITAT travaillant dans l’agence.

QUEVILLY HABITAT produit également un courrier du commandant divisionnaire fonctionnel, Monsieur [T] [X], qui l’informe que Monsieur [D] [U] a été condamné par le tribunal correctionnel de Rouen en comparution immédiate à une peine de 18 mois d’emprisonnement assortis d’un sursis probatoire d’une durée de 2 ans pour les faits de menaces au préjudice de ses agents.

Bien que Monsieur [D] [U] semble remettre en cause cette condamnation, alors même qu’il devait être présent à l’audience et informé à la fois des chefs de prévention et de la décision rendue, ces éléments suffisent à établir l’existence de ces menaces et de la condamnation qui en est découlé.

Monsieur [D] [U] conteste l’application de la clause résolutoire en ce que les troubles anormaux de voisinage ne seraient pas caractérisés. Il soutient que le bailleur a commis une faute en refusant de lui louer un garage et que cette faute neutralise un éventuel manquement de sa part. Toutefois, il apparaît que le contrat de location signé le 28 octobre 2021 ne fait pas mention d’un garage et que, par conséquent, le bailleur n’a aucune obligation de proposer un garage à son locataire.

Concernant les faits reprochés à Monsieur [D] [U], il convient, tout d’abord, de préciser qu’ils ont été commis à l’agence du bailleur qui ne se situe pas au 93 rue des Provinces comme l’affirme Madame [D] [U] mais bien au 48 rue Georges Clémenceau soit en bas de chez elle ce qu’elle ne peut ignorer, l’agence étant contiguë au hall de son immeuble et Madame [D] [U] étant présente quand les menaces ont été proférées.

Si les faits pour lesquels Monsieur [D] [U] a été condamné par une décision passée en force de chose jugée constituent bien un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux comme il le reconnaît lui-même, il ressort de la définition du trouble anormal de voisinage rappelée par lui qu’il n’est pas contestable que les menaces proférées de manière réitérée par Monsieur [D] [U] excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, qu’elles sont anormales et peuvent contraindre leur auteur à dédommager les victimes et ce quand bien même aucune demande de dommages et intérêts n’aurait été formulée dans le présent litige.

L’existence d’un manquement à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée étant établie, il ne peut qu’être constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont remplies.

Il n’est pas contesté que Monsieur [D] [U] a quitté les lieux et que Madame [D] [U] a engagé une procédure de divorce, toutefois le juge ne disposant d’aucun pouvoir d’appréciation dès lors qu’il constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont remplies et le bail ne pouvant être résilié à l’encontre d’un seul des locataires signataire du contrat, il convient de constater la résiliation du bail à la date à laquelle la décision du tribunal correctionnel est devenue définitive et d’ordonner à Monsieur et Madame [D] [U], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser QUEVILLY HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à QUEVILLY HABITAT ou à son mandataire.

Sur la signature d’un avenant au contrat

Madame [D] [U] demande à ce qu’il soit ordonné à QUEVILLY HABITAT de faire un avenant au contrat pour mettre le bail à son seul nom or ceci relève des prérogatives du bailleur et ne peut être imposé par le juge. Elle doit donc être déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur et Madame [D] [U], qui succombent, sont condamnés aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [D] [U] sont condamnés à payer à QUEVILLY HABITAT la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SA QUEVILLY HABITAT recevable en sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 octobre 2021 concernant le logement situé 50 rue Georges Clémenceau à GRAND QUEVILLY (76120), donné en location à Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date à laquelle le jugement rendu par le tribunal correctionnel de Rouen le 13 mars 2025 à l’encontre de Monsieur [I] [D] [U] est devenu définitif,

DIT que Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef, les lieux situés 50 rue Georges Clémenceau à GRAND QUEVILLY (76120) ainsi que, le cas échéant, les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA QUEVILLY HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la date de résiliation du bail, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la signification de l’assignation du 4 juin 2025, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [U] et Madame [B] [G] [N] épouse [D] [U] à payer à la SA QUEVILLY HABITAT la somme 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE