TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 26 juin 2025

MINUTE N° :

AG/ELF

N° RG 23/02707 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MAH3

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Madame [N] [U]

C/

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Jardins du Gros Horloge représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE

DEMANDERESSE

Madame [N] [U]

née le 10 Mars 1961 à MONT SAINT AIGNAN (76130)

demeurant 72 rue Madeleine Renaud – 34000 MONTPELLIER

représentée par Maître Jean-Baptiste LELANDAIS de la SELARL JBL AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant, vestiaire : 109

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Jardins du Gros Horloge représenté par son syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE

dont le siège social est 5 rue MONTAIGNE – 76000 ROUEN

représenté par Maître Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant, vestiaire : 53

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 22 avril 2025

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Alexandra GOUIN, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [U] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’une place de stationnement au sein de la résidence « Les jardins du Gros Horloge », située 143 rue du Gros Horloge à Rouen (76000), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, regroupant notamment 51 lots d’habitation.

Par acte du 29 juin 2023, Mme [U] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic devant ce tribunal en annulation des résolutions 14 et 15 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2023 prévoyant la suppression du service collectif de production d’eau chaude sanitaire au profit de l’installation de systèmes de productions individuels par chaque copropriétaire.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la demanderesse sollicite de :

— annuler les résolutions n°14 et 15 votées le 12 avril 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— constater que le règlement de copropriété prévoit que le service de production d’eau chaude est collectif et qu’à défaut de modification dudit règlement, aucun système privatif ne peut être installé ;

— rappeler qu’il appartient à chaque copropriétaire de participer au paiement des charges liées à l’eau chaude, que son lot soit ou non raccordé au système collectif de production d’eau chaude ;

— juger que la décision à intervenir, constatant la nullité de la délibération litigieuse, fera l’objet d’un affichage, par les soins du syndic, dans l’entrée de l’immeuble ;

— rejeter les demandes du Syndicat des copropriétaires ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— la dispenser de toute participation au paiement, par le Syndicat des copropriétaires, des dommages et intérêts, frais et dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [U] soutient que les résolutions contestées auraient dû être votées à l’unanimité des copropriétaires dans la mesure où les conditions cumulatives d’application de la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies. Mme [U] précise que :

— les résolutions portent atteinte à ses conditions de jouissance des parties privatives puisque la disposition de son appartement ne lui permet pas d’installer un système individuel de production d’eau chaude ;

— l’amélioration pour la copropriété n’est pas établie alors que le coût de remplacement du système collectif est supérieur au coût d’amélioration du système actuel ; que tous les appartements n’ont pas la possibilité matérielle d’intégrer un ballon d’eau chaude en sorte que certains copropriétaires les ont installés dans des zones non autorisées, voire dangereuses, ou ont sous-dimensionné leur installation par rapport à la surface de leur logement, occasionnant des dysfonctionnements électriques ; que le coût de l’énergie est 20% moins élevé avec une installation collective ;

— le nouveau système n’est pas conforme à la destination de l’immeuble à usage d’habitation dès lors qu’il prive certains logements d’eau chaude, les rendant indécents.

Elle ajoute que la majorité absolue prévue par l’article 25 s’agissant des travaux visant à faire des économies d’énergie trouve sa limite dans l’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires sollicite de rejeter les demandes de Mme [U], de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le système de production d’eau chaude collectif est devenu obsolète au regard des exigences environnementales actuelles d’une part et des coûts de production d’autre part. Il soutient que le logement de Mme [U] peut accueillir un système de production d’eau chaude individuel, à l’instar des autres logements de la copropriété en étant désormais équipés.

La clôture est intervenue le 8 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 22 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes de Mme [U]

L’article 26 in fine de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Il est cependant admis de façon constante que l’assemblée générale peut adopter des mesures entraînant une amélioration dans les conditions de jouissance des parties privatives par rapport aux prévisions du règlement.

L’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que les décisions concernant les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, pouvant comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En l’espèce, il ressort du Diagnostic des installations de production et de distribution d’eau chaude sanitaire collective réalisé par la société Technic-Consult le 1er décembre 2017 à la demande de l’assemblée générale des copropriétaires que la longueur des canalisations de bouclage eau chaude et le calorifuge insuffisant et vétuste des canalisations occasionne des pertes de chaleur importantes, estimées à deux tiers des consommations électriques de la production d’eau chaude sanitaire. Le rapport Technic-Consult relève en outre que la consommation annuelle de la résidence est très inférieure à la consommation théorique.

La consommation totale d’électricité annuelle liée à l’installation d’eau chaude était évaluée à 180 MWh et le coût total de l’eau chaude sanitaire était évalué à 28 euros TTC/m3 par la société Technic-Consult. Le diagnostiqueur préconisait soit des travaux d’amélioration de 120 000 euros TTC permettant de réduire le coût moyen de l’eau chaude à 24 euros TTC/m3, soit de remplacer l’installation électrique au profit d’une installation fonctionnant au gaz, pour un coût de 180 000 euros TTC et un coût moyen de l’eau chaude réduit à 20 euros TTC/m3, soit d’abandonner les installations collectives d’eau chaude au profit d’installations individuelles pour un coût de 110 000 euros TTC et un coût moyen de l’eau passant à 13 euros TTC/m3, cette dernière solution étant préconisée par la société Technic-Consult.

D’après le courrier du conseil syndical du 25 mai 2019, le prix de l’eau chaude s’élevait à 44 euros le mètre cube au 30 septembre 2018.

Ainsi, bien que la mutualisation du coût de l’eau chaude sanitaire présente en principe un avantage financier, ce que relevait le conseil syndical dans son rapport sur l’exercice 2017/2018 faisant état d’un coût de l’énergie environ 20% moins cher qu’un particulier, il apparaît que le coût de l’eau chaude sanitaire de la résidence « Les jardins du Gros Horloge » demeure structurellement trop élevé en raison des pertes d’énergie liées aux caractéristiques de l’installation collective et du fait de la sous-utilisation du réseau, et ce même avant l’installation de système individuels par la majorité des copropriétaires.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’abandon du système d’eau chaude collectif vise à des économies d’énergie au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que la grande majorité des copropriétaires a désormais équipé son logement d’un système de production individuel d’eau chaude. De fait, outre Mme [U], seule une autre copropriétaire abstentionniste, n’a pas voté en faveur des résolutions contestées visant à supprimer l’installation collective.

Cette situation de fait a nécessairement eu pour conséquence d’augmenter encore le coût de l’eau chaude sanitaire, l’installation collective étant désormais d’autant plus surdimensionnée par rapport à la minorité de copropriétaires utilisateurs. Aux termes du rapport du conseil syndical pour l’exercice 2021/2022 annexé à la convocation à l’assemblée générale du 12 avril 2023, le prix du m3 d’eau chaude sanitaire est ainsi passé de « 51,12€ à 85€ pour atteindre environ 150€ ». De même, dans un courrier du 30 avril 2024, DALKIA, en charge de l’entretien de la production d’eau chaude sanitaire jusqu’à la résiliation du contrat d’exploitation par ses soins au 31 décembre 2024, attire l’attention de la copropriété sur le caractère obsolète de l’installation collective de par sa conception, l’ancienneté de l’installation et sa capacité de stockage importante pour « des consommations annuelles devenues très faibles pour une résidence de 51 logements. De l’ordre de 100m3 annuel soit une consommation équivalente à 4 ou 5 logements » et suggère d’envisager la suppression de cette installation.

Le caractère inadapté ou dangereux des systèmes de production individuels n’est pas démontré par Mme [U]. La photographie d’un ballon d’eau chaude au-dessus de WC (pièce n°27 de la demanderesse) ne permet en effet pas d’identifier le lot concerné, ni d’établir que le ballon serait installé dans une partie commune de l’immeuble de façon dangereuse. De même, l’état des consommations établi par la société OCEA le 9 septembre 2022 ne fournit aucun renseignement sur la régularité des installations individuelles. Les commentaires de ce document établis par Mme [U] en pièce n°18 ne constituent pas un avis technique neutre et sont ainsi dénués de toute valeur probante.

Mme [U] n’établit pas davantage le risque bactériologique lié à la présence de potentiels « bras mort ». Ce risque, inhérent à toute installation collective, était présenté comme seulement éventuel aux termes du rapport de la société Technic-Consult du 1er décembre 2017 et aucune pièce ne permet d’établir la présence actuelle de telles bactéries dans l’installation collective.

Pour soutenir que l’agencement de son appartement ne lui permet pas d’installer un système de production individuel d’eau chaude, Mme [U] se fonde sur le plan et les photographies de son appartement et sur le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 24 mars 2022, ayant retenu, quant à la recevabilité de sa demande qu'« Il est établi que la disposition de l’appartement de la demanderesse ne lui permet pas d’installer un système individuel et en conséquence, elle subit un préjudice et dispose d’un intérêt à agir ». Cette partie de la motivation du jugement dans un litige ayant un autre objet que le présent litige, n’a pas autorité de force jugée mais seulement une valeur factuelle or, en l’absence de tout élément technique versé aux débats, Mme [U] ne démontre pas l’impossibilité absolue d’équiper son logement, le cas échéant après travaux.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que l’abandon du système de production collectif d’eau chaude sanitaire au profit d’installations individuelles, constituait une amélioration pour la copropriété du fait des économies d’énergie en résultant, sans atteinte suffisamment caractérisée aux modalités de jouissance des parties privatives de Mme [U] ou d’éventuels autres copropriétaires.

En conséquence, les résolutions contestées ont pu être votées à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandes de Mme [U] seront dès lors rejetées.

Sur les autres demandes

Mme [U], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

Mme [U], tenue aux dépens, sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE les demandes de Mme [N] [U] ;

CONDAMNE Mme [N] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins du Gros Horloge représenté par son Syndic la SAS FONCIA NORMANDIE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE