TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00360 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SJBY

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

9 avril 2025

SA [Adresse 11]

C/

[Z] [H], [J] [X]

Expédition exécutoire

délivrée le

à SCP MENARD-WEILLER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [Z] [H]

à Mme [J] [X]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 09 Avril 2025;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 23 janvier 2025 , le jugement suivant a été rendu par mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDEUR:

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par SCP MENARD-WEILLER, avocat au barreau de

ET

DEFENDEUR :

M. [Z] [H]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [J] [X]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 23 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 aux heures d’ouverture au public. Le délibéré a été prorogé au 09 avril 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 13 mai 2022, pour une durée de trois mois renouvelable, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 8] pour un loyer principal mensuel de 615,36 euros, outre des provisions pour charges.

Par acte sous seing privé séparé en date du 13 mai 2022, pour une durée d’un an à compter de la date de la signature par le locataire, la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] ont conclu un « Contrat [Localité 10] » permettant aux locataires, en contrepartie d’une participation financière à hauteur de 5,43 euros TTC par mois, de bénéficier, dans des conditions préférentielles, de l’intervention d’une société spécialisée afin d’effectuer un certain nombre de prestations comme des travaux de plomberie ou d’électricité.

Enfin, par un avenant du 23 mai 2022, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 31,17 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 339,66 euros, Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société IMMOBILIERE 3F, Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel, majoré de 50%, sans préjudice des charges et ce jusqu’à complète reprise des lieux, ou, subsidiairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel majoré des charges, et les y condamner solidairement,

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou local du choix de la société requérante, aux frais, risques et périls des locataires,Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

La société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Elle précise que la dette a augmenté et elle actualise sa demande à la somme de 6 334,18 euros au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle expose qu’elle n’a plus de nouvelles de ses locataires et qu’aucun paiement du loyer n’a été effectué depuis le mois de mars 2024.

Bien que régulièrement cités à étude d’huissier, Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] n’étaient ni présents ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 avril 2025.

MOTIFS,

Il convient de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de leur créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution du défendeur.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 16 juillet 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF le 7 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit que la dette locative s’élève à la somme 6 334,18 euros, au 9 janvier 2025, terme du mois décembre 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6 334,18 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu 13 mai 2022 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause s’applique et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] par acte de commissaire de justice le 7 février 2024 pour un montant de 3 405,26 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société IMMOBILIERE 3F à la date du 7 avril 2024.

4 – Sur l’expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 7 avril 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation non pas au montant demandé, manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser la demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 7 avril 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6 334,18 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 8], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [X] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente