RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 26/00090 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HO2N

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SODIMO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 410 524 342

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. GROUPE ESSPA SCHOOL, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 853 283 513, dont le siège social se situe [Adresse 2], prise en son établissement secondaire

[Adresse 3]

[Localité 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 19 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 16 Avril 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître MARDENALOM délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, la SCI SODIMO a fait assigner la société GROUPE ESSPA SCHOOL devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 28 septembre 2023, résilié de plein droit à compter du 16 janvier 2026, condamner la société GROUPE ESSPA SCHOOL à lui verser à titre de provision les sommes suivants : 43.493, 58 € correspondant aux loyers impayés,

1.197, 13 € correspondant à la pénalité de retard de 12%,

4.112, 38 € au titre de la pénalité de 10 %

ordonner l’expulsion de la société GROUPE ESSPA SCHOOL et de tous occupants de son chef,condamner la société GROUPE ESSPA SCHOOL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération définitive équivalente au montant des loyers et charges, soit 5.591, 49 €,condamner la société GROUPE ESSPA SCHOOL aux entiers dépens et à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 4] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 28 septembre 2023 à la société GROUPE ESSPA SCHOOL pour un loyer mensuel de 4.600 € HT.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 16 décembre 2025, demeuré infructueux.

A l’audience du 19 mars 2026, le défendeur, régulièrement assigné à personne morale, n’était pas présente ni représentée par un conseil. La SCI SODIMO a maintenu ses demandes. Le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 16 avril 2026.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La SCI SODIMO a fait délivrer à la société GROUPE ESSPA SCHOOL le 16 décembre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 37.902, 09€, selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société GROUPE ESSPA SCHOOL n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera constaté la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 17 janvier 2026, date à partir de laquelle la société GROUPE ESSPA SCHOOL doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 17 janvier 2026, date de résiliation du bail. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société GROUPE ESSPA SCHOOL des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

L’indemnité d’occupation due par la société GROUPE ESSPA SCHOOL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI SODIMO, l’obligation de la société GROUPE ESSPA SCHOOL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 février 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43.493, 58 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société GROUPE ESSPA SCHOOL avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 37.902, 09 € et à compter de l’assignation pour le solde.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle de 10% et les intérêts de retard à 12% dont il est demandé de faire application sont susceptibles comme tels d’être modérés par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société GROUPE ESSPA SCHOOL à payer à la SCI SODIMO une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 décembre 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société GROUPE ESSPA SCHOOL à la SCI SODIMO par acquisition de la clause résolutoire en date du 17 janvier 2026 ;

DISONS qu’à compter du 17 janvier 2026, la société GROUPE ESSPA SCHOOL est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 4] à [Localité 4] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société GROUPE ESSPA SCHOOL des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société GROUPE ESSPA SCHOOL à la somme de 5.591, 49 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 17 janvier 2026, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS par provision la société GROUPE ESSPA SCHOOL à payer à la SCI SODIMO la somme de 43.493, 58 €, € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025 sur 37.902, 09 € et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et des intérêts de retard de 12% ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société GROUPE ESSPA SCHOOL au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société GROUPE ESSPA SCHOOL aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 décembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.