N° RG 25/00431 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZWU

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne, assisté de M. [O], son cousin

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F], [T] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. [M] [R]

Copie à : Mme [V] [F]

M. le Préfet du département

R.G.N° 25/00431. Jugement du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 18 février 2023, M. [R] [M] a donné à bail à Mme [F] [V] un local d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, M. [R] [M] a fait délivrer à Mme [F] [V] un commandement de payer la somme de 2600 euros au titre des loyers et charges, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, M. [R] [M] a fait assigner Mme [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, en application des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [F] [V] à lui payer :

—  3900 euros au titre des loyers impayés au 27 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 650 euros, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [F] [V] à lui régler 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des notifications à la préfecture.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 13 mai 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que cette dernière, en arrêt maladie depuis le 29 mars 2022, n’avait aucune informations sur sa situation administrative et avait indiqué ne plus percevoir de ressources; que Mme [V] évoquait des difficultés relationnelles avec son propriétaire et une absence d’entretien du logement s’agissant de la douche et de la mise aux normes de l’installation électrique ; qu’elle n’avait pas sollicité d’aide financière au logement, ni mis en place un plan d’apurement ou entamé des démarches pour se reloger ; qu’un accompagnement social se mettait en place progressivement pour accompagner Mme [V] dans l’accès à ses droits.

M. [R] [M], assisté de son cousin, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 7150 euros au titre des loyers impayés échéance de septembre 2025 incluse.

M. [M] a indiqué que Mme [F] [V] n’avait pas repris le paiement du loyer courant et s’est opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [F] [V] a indiqué qu’elle n’était pas en mesure de confirmer le montant de la dette puisqu’elle ne savait plus si le premier impayé avait débuté en novembre ou décembre 2024. Elle a toutefois précisé qu’elle n’avait effectué aucun règlement depuis la délivrance du commandement de payer.

Elle a déclaré qu’elle n’était plus assurée contre les risques locatifs depuis mars 2025, a priori, et qu’elle n’avait transmis aucun justificatif à ce titre dans le délai du commandement.

Mme [V] a indiqué qu’elle ne percevait que la moitié de son salaire de 700 euros depuis avril 2025 et a sollicité le bénéfice de délais de paiement pour se maintenir dans les lieux, sans être en mesure de proposer un échéancier précis dans l’attente d’une prise de contact avec son employeur et du règlement de sa prévoyance.

R.G.N° 25/00431. Jugement du 06 novembre 2025

Sur interrogation du juge, Mme [F] [V] a indiqué ne pas avoir saisi la commission de surendettement ni entamé de démarches de relogement ou formulé une demande de logement social en l’absence de logement de ce type sur la commune de [Localité 3].

Elle n’a formulé aucune demande relative à l’état du logement.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

R.G.N° 25/00431. Jugement du 06 novembre 2025

M. [R] [M] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 28 février 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 26 février 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Comme cela a été confirmé à l’audience, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois et Mme [V] n’a pas saisi la commission de surendettement.

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 5 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si Mme [F] [V] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, il ressort du décompte actualisé et des débats qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En outre, selon les déclarations faites dans le cadre de l’évaluation sociale, confirmées à l’audience, elle n’apparaît manifestement pas en mesure de s’acquitter du paiement de sa dette, même de manière échelonnée.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 26 avril 2025.

R.G.N° 25/00431. Jugement du 06 novembre 2025

Par conséquent, il convient, à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [V] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [F] [V] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [R] [M] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 650 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 26 avril 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon le décompte fourni et actualisé au 4 septembre 2025 que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 7150 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [F] [V] n’apporte aucun élément de preuve permettant de remettre en cause le montant de la dette dont elle ne conteste pas le principe.

En conséquence, il convient de condamner Mme [F] [V] à verser à M. [R] [M] la somme de 7150 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 septembre 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2025 sur la somme de 3900 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les autres demandes

Mme [F] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la notification aux services de la Préfecture.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [M] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

R.G.N° 25/00431. Jugement du 06 novembre 2025

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 26 avril 2025 ;

A défaut pour Mme [F] [V] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 650 euros, et ce, à compter du 26 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à M. [R] [M] la somme de 7150 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 septembre 2025;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2025 sur la somme de 3900 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à M. [R] [M] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DEBOUTE Mme [F] [V] de sa demande de délais de paiement ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [F] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à verser à M. [R] [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et les notifications au service de la Préfecture;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT