N° RG 25/03180 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGQT

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/03180 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGQT

NAC : 71C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES

à la SELARL ARCANTHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], SIS [Adresse 3] À [Localité 8], copropriété représentée par son syndic, la SARL MARTIN GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté préfectoral un 21 septembre 2022, une commission chargée de l’élaboration d’un plan de sauvegarde de la copropriété de la Résidence [Adresse 7] a été créée.

Le compte rendu de la réunion du 25 novembre 2024 fait état de la difficulté pour les avocats d’obtenir les documents nécessaires au recouvrement des impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, TOULOUSE METROPOLE, pris en la personne de son président en exercice, a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL MARTIN GESTION, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 16 septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions et de ses observations orales, [Localité 8] METROPOLE, pris en la personne de son président en exercice, demande à la présente juridiction, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— désigner pour l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] à [Localité 8], tel administrateur provisoire qu’il appartiendra, autre que Maître [Y], pour une période de 18 mois, avec la mission suivante :

prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3] ;se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat, dans le mois suivant la réception de l’ordonnance ;gérer pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les impenses nécessaires de l’immeuble ;procéder à un arrêt des comptes à la date de sa saisine ;dresser un état des créances et des dettes et en particulier de celles des anciens copropriétaires ;représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] notamment dans toutes les instances en cours ou jour des présentes ou de celles à venir ;recouvrer les créances et payer les dettes ;identifier le passif comptable ;procéder à l’apurement des comptes ;procéder à toutes les mesures d’expertise et d’audit comptable sur la situation antérieure ;engager et mener à bien l’ensemble des procédures de recouvrement nécessaires et poursuivre les procédures en cours ;en tant que de besoin s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;procéder à tous travaux qui s’imposent pour assurer la conservation de l’immeuble, conformément aux conclusions des études de maîtrise d’œuvre ;saisir le juge en cas de difficulté ;rendre compte une fois par an de sa mission auprès du Président du tribunal judiciaire de Toulouse ;exercer tous les pouvoirs du syndic, l‘ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical ;notifier l’ordonnance à intervenir dans le délai d’un mois de sa réception, à tous les copropriétaires,- dire n’y avoir pas lieu d’écarter l‘exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses conclusions et de ses observations orales, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], représenté par son syndic la société MARTIN GESTION, demande au président du tribunal judiciaire de :

— débouter [Localité 8] METROPOLE de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner [Localité 8] METROPOLE à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à venir,

Sur les les moyens de fait et de droit de chaque partie, il sera renvoyé à son assignation et à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, par application des principes de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les fondements juridiques de la demande

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’État dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’État dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’État (…) ».

La partie demanderesse soutient qu’au vu des travaux de la commission qui ont révélé des dysfonctionnements dans la gestion de la copropriété et un manque d’implication manifeste de la part du syndic, il convenait de désigner un administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société MARTIN GESTION, s’oppose à la désignation d’un administrateur provisoire. Il indique que si la copropriété est effectivement dans une situation financière délicate, un important travail a toutefois été dernièrement entrepris pour recouvrer les charges impayées, avec notamment de nombreuses actions engagées dernièrement et que la nomination d’un administrateur provisoire stopperait ou du moins retarderait les opérations en cours.

Il convient, en l’espèce, de constater que le caractère critique de la situation financière de la copropriété n’est contesté par aucune des parties et ressort des pièces comptables produites aux débats. En outre, il ressort du compte rendu de la commission « impayés », de nombreux dysfonctionnements dans la gestion de la copropriété. Ainsi, les assignations produites par le syndic ont toutes été délivrées postérieurement à la délivrance de l’assignation relative à la présente instance.

Bien que réelle, la réaction du syndic est tardive et semble n’être dictée qu’en réaction aux circonstances de la présente démarche de [Localité 8] METROPOLE. En tout état de cause, l’équilibre financier de la copropriété apparaissant gravement compromis, il convient de procéder selon ce texte, à la désignation d’un administrateur provisoire dans les conditions et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], représenté par son syndic la société MARTIN GESTION, qui s’oppose à toutes demandes, dont certaines apparaissent pourtant conformes à l’intérêt de la copropriété, sera condamné à supporter les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

M. [B] [Z], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de désignation d’un administrateur judiciaire ;

DESIGNE, pour une durée de DOUZE mois renouvelable sur décision de justice, à compter de la présente décision, comme administrateur judiciaire provisoire :

CONVERGENCE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél. : [XXXXXXXX01]

qui aura pour mission notamment de :

se faire communiquer par la société MARTIN GESTION, tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3] ;se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat, dans le mois suivant la réception de l’ordonnance ;gérer pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les impenses nécessaires de l’immeuble ;procéder à un arrêt des comptes à la date de sa saisine ;dresser un état des créances et des dettes et en particulier de celles des anciens copropriétaires ;représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] notamment dans toutes les instances en cours ou jour des présentes ou de celles à venir ;recouvrer les créances et payer les dettes ;identifier le passif comptable ;procéder à l’apurement des comptes ;procéder à toutes les mesures d’expertise et d’audit comptable sur la situation antérieure ;engager et mener à bien l’ensemble des procédures de recouvrement nécessaires et poursuivre les procédures en cours, en intervenant volontairement aux instances en cours ;en tant que de besoin s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;procéder à tous travaux qui s’imposent pour assurer la conservation de l’immeuble, conformément aux conclusions des études de maîtrise d’œuvre ;saisir le juge en cas de difficulté ;rendre compte une fois par an de sa mission auprès du Président du tribunal judiciaire de Toulouse ;exercer tous les pouvoirs du syndic, l‘ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical ;notifier l’ordonnance à intervenir dans le délai d’un mois de sa réception, à tous les copropriétaires.

DIT que les frais et les honoraires de l’administrateur provisoire seront mis à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] ;

DIT que l’administrateur judiciaire devra fournir au président du tribunal judiciaire de Toulouse un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière et immobilière du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de droit ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 14 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,