MINUTE N°25/03526

DOSSIER N° RG 25/00623 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBKC

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

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DEMANDEURS :

M. [B] [N] et Mme [Z] [N]

7 rue Pablo Neruda

76140 LE PETIT QUEVILLY

Représentant : M^e Jeanne CIVEYRAC, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

Mme [H] [T]

81A Rue Jean Macé

76140 LE PETIT QUEVILLY

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile, sur prorogation du 1er décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats successifs depuis 2012 et suivant dernier contrat en date du 27 janvier 2024, Madame [T] [H] a donné à bail à Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] un local à usage d’habitation situé 7, Rue Pablo Neruda (Apt 384) à LE PETIT QUEVILLY 76140, pour un loyer mensuel de 507€, outre une avance sur charges de 230€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] le 25 février 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.709,37 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 1er avril 2025, Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

ordonne la suspension de la clause résolutoire prévue au bail ;fixe le montant de la créance exigible au titre de la régularisation de charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 à la somme totale de 1.904,65€leur octroie des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois en plus du loyer courant ;déclare que les commandements de payer délivrés les 25 février et 3 mars 2025 sont devenus sans objet concernant la demande de paiement des loyers des mois de janvier et février 2025 ;déclare que le commandement de payer notifié le 25 février 2025 est devenu sans objet concernant la demande de justification de l’assurance habitation pour l’année 2025 ;condamne Madame [T] aux dépens.

A l’audience, Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z], comparants assistés par leur Conseil, reprennent les termes de leur assignation.

A cette audience, Madame [T], comparante en personne, sollicite du Juge qu’il :

constate l’acquisition de la clause résolutoire ; condamne solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] à lui payer la somme de 2.015,37€ au titre de la régularisation de charges ;octroie des délais de paiement aux locataires ; condamne solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] à lui payer la régularisation de charges au titre de la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, mais dont le relevé ne lui est pas encore parvenu ;condamne solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] à lui payer un loyer porté de façon rétroactive à la somme de 514€ à compter du 1er janvier 2025 ;condamne solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] à lui payer un loyer majoré de 50€ afin de financer ses travaux d’amélioration ; dise que la somme totale soit soumise aux intérêts au taux légal.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 décembre 2025 prorogée au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 25 février 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.709,37 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

En l’absence de décompte locatif produit par les parties, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée au titre de l’impayés de loyers.

S’agissant du défaut d’assurance, les locataires produisent l’attestation d’assurance pour l’année 2025.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée, de même que la demande de suspension de l’acquisition de clause résolutoire.

Sur la demande de paiement des arriérés de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant de la régularisation de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, il n’est pas contesté par les parties que le montant des provisions pour charges collecté sur la période était de 2.760€. Le montant des charges récupérables par la propriétaire est établi par un relevé de charges de copropriété en date du 14 mars 2024, dont il ressort qu’après relevé des compteurs d’eau, les locataires doivent la somme de 3.468,49€. Madame [T] dit avoir remboursé aux locataires la somme de 110,72€ le 24 février 2024 alors qu’elle avait reçu un premier décompte de charges faisant état d’un montant de charges récupérables de 2.649,28€. Force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve de ce remboursement.

Ainsi, au titre de cette période, les locataires étaient redevables de la somme de 708,49€. Il n’est pas contesté qu’ils ont réglé 450€ ; qu’ainsi, ils restent redevables de la somme de 258,49€.

S’agissant de la régularisation de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, les parties produisent le relevé de charges de copropriété, dont il ressort que le montant des charges récupérables auprès des locataires est de 4.406,16€ ; qu’il n’est pas contesté que les locataires ont réglé la somme de 2.760€ ; qu’ainsi, ils restent redevables de la somme de 1.646,16€.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] à payer à Madame [T] [H], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 1.904,65€, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant de la demande en paiement au titre de la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, force est de constater que Madame [T] ne produit aucun document à l’appui de sa demande, puisqu’elle indique elle-même n’avoir pas encore reçu le décompte de charges ; qu’ainsi, elle ne chiffre pas sa demande ; qu’en conséquence, sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’indexation du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision du loyer prend effet à compter de la demande. ».

En l’espèce, Madame [T] sollicite l’indexation du loyer à hauteur de 514€ de manière rétroactive à compter du 1er janvier 2025. Elle ne produit aucun courrier justifiant de sa volonté d’indexer le loyer à compter du 1er janvier 2025. Or, l’indexation du loyer ne peut être rétroactive.

Si elle manifeste à l’audience, son souhait d’indexer le loyer, elle ne justifie pas de sa demande d’augmentation du loyer à hauteur de 514€.

Compte tenu des stipulations du contrat de location, le nouveau loyer doit être calculé de la sorte : loyer en cours x IRL 3e trimestre 2025 / IRL 3ème trimestre 2024), soit 511,42€.

En conséquence, le loyer des locataires doit être porté à la somme de 511,42€ par mois à compter de l’audience du 29 septembre 2025, date de la première demande.

Pour la suite, il appartiendra à Madame [T] d’informer les locataires de sa volonté d’indexer le loyer à chaque renouvellement de contrat.

Sur la demande de majoration du loyer pour travaux d’amélioration

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux . Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer .

En l’espèce, Madame [T] sollicite l’augmentation du loyer à hauteur de 50€ en raison de travaux effectués dans la copropriété. Toutefois, elle ne démontre pas avoir conclu avec les locataires un nouveau contrat de location ou un avenant au contrat fixant cette majoration de loyer.

Il n’appartient pas au juge d’ordonner l’augmentation du loyer.

En conséquence, Madame [T] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] sollicitent l’apurement de leur dette par mensualités de 100€ durant 19 mois. Madame [T] ne s’y oppose pas.

Il y a lieu de faire droit à la demande.

Sur les mesures accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes conservera la charge de ses dépens.

Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] succombant partiellement en leurs demandes, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 janvier 2024 entre Madame [T] [H] d’une part, et Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés 7, Rue Pablo Neruda (Apt 384) à LE PETIT QUEVILLY 76140, ne sont pas réunies ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] à payer à Madame [T] [H] la somme de 1.904,65 euros au titre des arriérés de charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [B] et Madame [N] [Z] à s’acquitter de la dette en 19 mois, en procédant à 18 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

FIXE le montant du loyer indexé à la somme de 511,42 euros par mois à compter du 29 septembre 2025 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE