RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00629 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVBM

MINUTE N° :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

c/

[Z] [K] [G]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Bruno ADANI

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 7]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 17 NOVEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente du tribunal judiciaire, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 10] sise [Adresse 3] représenté par son

Syndic IMMOBILIER DE FRANCE IDF

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 08 Août 2025, par Assignation – procédure au fond du 04 Août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 17 Novembre 2025, et jugée le 17 NOVEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Z] [G] est copropriétaire de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] à [Localité 9].

Par acte d’huissier du 04 août 2025 et alléguant d’un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner M. [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux visas des article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 et aux fins de condamner le co-propriétaire à lui payer les sommes suivantes :

—  6 037,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2023, date de la dernière mise en demeure,

—  1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 02 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [G] assigné à étude, n’était ni présent ni représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 1 er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Dans les termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du Syndic de copropriétaire par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [Z] [G],

les procès-verbaux des assemblées générales du 10 juin 2021, 2 juin 2022, 4 octobre 2023, 15 octobre 2024,des attestations de non recours ,le contrat de Syndic, un extrait du règlement de copropriété,une lettre de démarche amiable du 3 septembre 2024,

un relevé de compte au 1 er juillet 2025des appels de fonds,un jugement du tribunal judiciaire de PONTOISE en date du 14 mars 2023 Il ressort de ces éléments que M. [Z] [G] est redevable de la somme de 4 916.41 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus) après déduction du montant des frais.

M. [Z] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4 916.41 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaires concernés « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le décompte arrêté au 1er juillet 2025, inclut des frais pour un montant total de 1121 euros réclamés au titre de l’article 10-1.

Les sommes afférentes au suivi contentieux (360 +180 euros), honoraires avocat (581 euros) ne font l’objet d’aucune facture. Par conséquent ces sommes ne seront pas retenues.

Par conséquent la demande en paiement au titre des frais de recouvrement ne sera pas accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, M. [Z] [G] n’a pas réglé ses charges de copropriété régulièrement.

Un jugement avait déjà été rendu le 14 mars 2023.

Ses défaillances répétées causent nécessairement un préjudice aux autres copropriétaires.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 700 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [G] partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. M. [Z] [G] devra les supporter à hauteur de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE, la somme de 4 916.41 euros au titre des appels de provision de charges et travaux arrêtés au 1 er juillet 2025 (3e trimestre 2025 inclus) qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE, la somme de 700 euros au titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [Z] [G] aux dépens de l’instance

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge