TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 26 novembre 2025

MINUTE N° :

AMP/MB

N° RG 25/03356 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NGWF

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

AFFAIRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BRUYERES dont le siège est [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le CABINET SAUVAGE GESTION

C/

Madame [B] [O]

Madame [N] [O]

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BRUYERES dont le siège est [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le CABINET SAUVAGE GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 153

DEFENDERESSES

Madame [B] [O]

née le 08 Novembre 1954,

demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Madame [N] [O]

née le 28 Décembre 1961,

demeurant [Adresse 6]

[Localité 2]

Non constituées

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2025

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, juge placé délégué aux fonctions de juge civil au tribunal judiciaire de Rouen, par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Rouen du 7 Aout 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [O] et Madame [N] [O] sont propriétaires d’un appartement (lot n°210) et d’une cave (lot n°227) dans la copropriété de la Résidence “Les Bruyères”, situé [Adresse 5] au [Localité 2], dont le syndic est la société CABINET SAUVAGE GESTION, régulièrement désignée en cette qualité par l’Assemblée Générale des copropriétaires réunie le 19 juillet 2023.

Par acte du 24 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Bruyères », représenté par son syndic la société CABINET SAUVAGE GESTION, a fait assigner Madame [B] [O] et Madame [N] [O] devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir leur condamnation en paiement des sommes de :

20 693,63 euros au titre des charges de copropriété échues, compte arrêté au mois d’avril 2025 ;180 euros au titre des frais de recouvrement,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de l’assignation.Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [B] [O] et Madame [N] [O] n’ont pas réglé régulièrement les charges de copropriété leur incombant, ce qui a provoqué des décalages de trésorerie et affecté négativement les situations financières des autres copropriétaires.

Bien que régulièrement assignées à l’étude, [B] [O] et Madame [N] [O] n’ont pas constitué avocat dans le délai légal.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 septembre 2025. La date de dépôt du dossier a été fixée au 7 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande principale aux fins de paiement de charges de copropriété et de frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget, sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

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En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Bruyères » produit aux débats :

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division concernant la Résidence située [Adresse 5] au [Localité 2],

— un justificatif de la qualité de propriétaire de Monsieur [Z] [O], dont Madame [B] [O] et Madame [N] [O] sont les ayants droit,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2021, 27 janvier 2022, 11 octobre 2022, 19 juillet 2023, 13 février 2024 et 1er juillet 2024, approuvant les comptes de gestion des exercices courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025,

— les relevés des appels de fonds,

— les contrats de syndic successifs,

— un état récapitulatif de la créance.

Il ressort des écritures du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Bruyères » que la somme de 20 873,63 euros réclamée au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement se décompose ainsi :

—  7 662,07 euros au titre des charges échues dues sur la période du 30 juin 2022 au 10 février 2025,

—  699,72 euros au titre des charges à échoir sur l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

—  180 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient d’exclure du calcul de la créance les sommes de 14,30 euros, 25,30 euros, et 38,50 euros au titre de l’achat et neutralisations de badges, dès lors qu’il n’est pas établi que ces dépenses seraient imputables aux défenderesses, en l’absence de tout justificatif relatif à ce poste.

Compte tenu des développements précédents, il ressort du décompte des charges de copropriété et des appels de fonds que la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Bruyères » au titre des charges de copropriété échues et impayées est fondée et doit être arrêtée à la somme de 20 615,53 euros au 1er avril 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, la constitution du dossier pour l’avocat et son suivi font partie des diligences ordinaires du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires de sorte que les frais y afférents ne peuvent être mis à la charge de Madame [B] [O] et Madame [N] [O], sauf à être intégrés dans la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le règlement de copropriété (article 26 page 83) prévoit que « les obligations de chaque co-propriétaire sont indivisibles à l’égard du Syndicat ; lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire. Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. »

Il conviendra, en conséquence, de condamner solidairement Madame [B] [O] et Madame [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Bruyères » la somme de 20 615,53 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, dus au 1er avril 2025, appels de fonds du 2e trimestre 2025 inclus.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, comme cela est le cas en l’espèce.

Madame [B] [O] et Madame [N] [O] seront par conséquent condamnées solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Bruyères” la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

III – Sur les frais du procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [O] et Madame [N] [O], qui succombent à l’instance, seront condamnées solidairement aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 24 juillet 2025 comme le prévoit l’article 695 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, elles seront également condamnées solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Bruyères” une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel, et mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Madame [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Bruyères”, représenté par son syndic la société CABINET SAUVAGE GESTION, la somme de 20 615,53 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, dus au 1er avril 2025, appels de fonds du 2e trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Madame [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Bruyères” la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Madame [N] [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Madame [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Bruyères” la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

La greffière Le président