COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

,

[P] c/, [L],, [G]

MINUTE N°

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/01585 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QL7T

Grosse délivrée

à M^e Olivier TAFANELLI

Expédition délivrée

à M^e Brigitte BOIN

le

DEMANDEUR:

Monsieur, [Q], [P],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur, [U], [L]

né le 20 Septembre 1955 à, [Localité 3]

de nationalité Française,

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

représenté par M^e Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE

Madame, [Y], [G]

née le 12 Février 1970 à, [Localité 5]

de nationalité Française,

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 4]

représentée par M^e Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2019, M., [Q], [P], a consenti à M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé, [Adresse 7], comprenant également deux garages (lots n°591 et 597) et une cave (lot n° 514) pour un loyer mensuel initial de 2 090 euros, et 560 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, M., [Q], [P] a fait signifier à M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8 872,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 10 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, M., [Q], [P] a fait assigner M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des locataires dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner solidairement M., [U], [L] et Mme, [Y], [G], au paiement des sommes suivantes:

—  10 906,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 31 mars 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M., [Q], [P] comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions le maintien de ses demandes formulées dans son assignation, tout en actualisant la dette locative à 38 475,74 euros au 22 janvier 2026, ainsi que le débouté de toutes les demandes de M., [U], [L] et Mme, [Y], [G].

Aux termes de leurs dernières conclusions, M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] sollicitent de la présente juridiction notamment de :

— à titre principal, suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder des délais de paiement ;

— à titre subsidiaire, leur accorder des délais les plus larges pour quitter les lieux et pour régler la dette locative ;

— débouter M., [Q], [P] de toutes ses demandes.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 10 septembre 2025.

La demande formée par M., [Q], [P] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 7 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 28 mars 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 10 906,10 euros. A l’audience, M., [Q], [P] actualise le montant de la dette à hauteur de 38 475,74 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

Aux termes de leurs conclusions, M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] ne contestent pas le montant de leur dette locative et ne justifient pas avoir respecté leur obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M., [U], [L] et Mme, [Y], [G], s’élève bien à la somme de 38 475,74 euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] demandent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ils font état de leur situation personnelle et financière : si Mme, [Y], [G] ne perçoit aucun revenu, M., [U], [L] indique qu’il percevra pour le second semestre 2026 une rémunération qui ne saurait être inférieur à 396 000 euros. Il s’agit pourtant de revenus hypothétiques.

Par ailleurs, M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés.

En outre, M., [Q], [P] est opposé à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] doit être rejetée.

L’expulsion de M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M., [Q], [P] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

— Sur la demande subsidiaire de délais par M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] sollicitent un délai le plus large pour quitter les lieux. M., [Q], [P] s’oppose à cette demande de délai.

En l’espèce, M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] ont d’ores et déjà bénéficié de délais de fait depuis l’assignation en date du 28 mars 2025, et ce alors même que le contrat de bail est résilié par le jeu de la clause résolutoire depuis le 22 mars 2025.

La dette locative s’est aggravée depuis l’assignation en justice et aucun paiement du loyer courant n’est effectué depuis le mois de janvier 2025, démontrant l’absence de bonne foi des locataires.

En outre, le délai légal de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ainsi que le sursis hivernal rappelé par les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, soit du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, demeurent.

Il n’y a pas lieu dès lors à faire droit à leur demande de délai.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion, avec le concours de la force publique.

— Sur la demande subsidiaire de délais de paiement non suspensifs

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] proposent à titre subsidiaire de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Néanmoins, comme indiqué plus en amont M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] font état de revenus hypothétiques et ne sont pas donc pas en mesure d’apurer leur dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] de leur demande de délais de paiement.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 mars 2025, M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] au paiement de cette indemnité à compter de 22 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] seront donc condamnés in solidum à payer à M., [Q], [P] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2019 entre M., [Q], [P], d’une part, et M., [U], [L] et Mme, [Y], [G], d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 7], comprenant également deux garages (lots n°591 et 597) et une cave (lot n° 514), sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] à verser à M., [Q], [P] la somme de 38 475,74 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 22 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] de leur de demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] de leur de demande subsidiaire de délai de paiement sans suspension de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [Q], [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE M., [Q], [P] de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE M., [Q], [P] de sa demande de voir ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] à verser à M., [Q], [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] à payer à M., [Q], [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M., [U], [L] et Mme, [Y], [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection