MINUTE N°25/03163

DOSSIER N° RG 25/00549 – N° Portalis DB2W-W-B7J-[V]

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [J] [H]

72 rue Guillaume d’Estouteville

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2022, avec prise d’effet au 4 novembre 2022, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [H] un local à usage d’habitation situé 72 Rue Guillaume d’Estouteville, porte 17, 1er étage, à ROUEN (76000) pour un loyer mensuel de 286,37 euros, outre une avance sur charges de 159,70 euros et des frais divers d’un montant de 3,15 euros.

Par contrat du 4 novembre 2022, l’OPH ROUEN HABITAT a également donné à bail à Monsieur [J] [H] un emplacement de parking numéro 15 situé 72 rue Guillaume d’Estouteville à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 13,59 euros, outre une avance sur charges de 1,12 euros.

Par notification électronique du 17 décembre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives de la situation d’impayés de loyers de son locataire.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [J] [H] le 27 décembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.269,18 euros, en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 18 mars 2025 notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen afin qu’il :

à titre principal, constate la résiliation de plein droit du bail pour le logement et pour le parking par le jeu de la clause résolutoire ;subsidiarement, prononce la résolution judiciaire du contrat de location pour manquements graves et réitérées aux obligations du contrat ; ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;condamne Monsieur [J] [H] à lui payer la somme de 2.498,40 euros au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés à la date du 6 mars 2025;condamne Monsieur [J] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; condamne Monsieur [J] [H] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH ROUEN HABITAT fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, impartis par le commandement du 27 décembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 10 octobre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.143,77 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025.

Il indique s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, dès lors qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant et qu’il n’y a aucun paiement depuis 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [J] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [H], cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH ROUEN HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins, avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 27 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.268,18 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 28 février 2025.

Le contrat de parking, conclu le 4 novembre 2022, étant un accessoire du contrat de bail relatif au logement, il y a lieu également de constater que le bail est résilié depuis le 28 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [J] [H] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 31 août 2025, Monsieur [J] [H] demeure redevable de la somme de 5.334,47 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce montant contient des frais de procédures d’un montant de 190,77 euros qu’il convient de déduire ainsi que les pénalités diverses de 0,54 euros du 30 avril 2024.

En outre, selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le bailleur ne produit que deux lettres simples en date du 14 mars 2024 et du 14 février 2025 priant le locataire de répondre au questionnaire “SLS”. En l’absence de mise en demeure, il convient de déduire les frais “SLS” pour un montant de 929,76 euros ainsi que les frais de dossiers de 25 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [H] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4.188,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [J] [H], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 décembre 2024, de l’assignation du 18 mars 2025 et de la notification des actes aux administrations.

Condamné aux dépens, Monsieur [J] [H] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 28 février 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 3 novembre 2022 portant sur le logement situé 72 Rue d’Estouteville porte 17, 1er étage à ROUEN (76000) ainsi que le contrat conclu le 4 novembre 2022 portant sur un emplacement de parking n° 15 situé 72 Rue d’Estouteville à Rouen (76000) ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [J] [H], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 4.188,40 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025, mois d’août 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025, mois de septembre 2025, et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE l’OPH ROUEN HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 décembre 2024, de l’assignation du 18 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE