MINUTE N°25/03008

DOSSIER N° RG 25/00290 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6FJ

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Maître Marie-pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [C] [P]

11 rue Garbielle Méret

Esc 01 – Apt 002

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 juillet 2003, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [P] [C] et Madame [H] [K] un local à usage d’habitation situé 11, Rue Gabrielle Meret (Esc 1 – Etage 1 – Appt 002) à SOTTEVILLE LES ROUEN 76300, pour un loyer mensuel de 266,50€, outre une avance sur charges de 74,22€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [C] le 31 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.703,60 € au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 octobre 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 10 février 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion sans délai de Monsieur [P] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [P] [C] à lui payer la somme de 3.202,26€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 04 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal  ;

— condamne Monsieur [P] [C] à lui payer la somme de 3.080€ au titre des dégradations locatives  ;

— condamne Monsieur [P] [C] à lui payer l’assurance facturée d’octobre 2024 à janvier 2025 pour absence d’attestation d’assurance locative ;

— condamne Monsieur [P] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [P] [C] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 31 octobre 2024, de l’assignation et de la dénonciation de l’assignation au Préfet ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT 76 fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 31 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 22 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, comparant représenté par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.416,17 € selon décompte arrêté au 05 septembre 2025.

Il ne s’oppose pas aux délais de paiement qui pourraient être octroyés d’office à Monsieur [P] [C].

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [P] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [P] [C] cité à l’étude de l’huissier , n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 31 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.703,60 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 1er janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [P] [C] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 05 septembre 2025, Monsieur [P] [C] demeure redevable de la somme de 3.416,17 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais divers pour un montant total de 3.080 €. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 336,17 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’ initiative de la partie la plus diligente.

En l’espèce, le bailleur sollicite le remboursement de la somme de 3.080€ au titre d’une facture de nettoyage qui aurait été réalisé dans l’appartement du locataire par la S.A.R.L LA SMP.

A l’appui de sa demande, le bailleur produit deux courriers qu’il aurait adressé à Monsieur [P] lui rappelant que l’état d’insalubrité et de grande saleté de son logement avait été constaté et « qu’avec son accord » un nettoyage avait été réalisé.

Toutefois, force est de constater que le bailleur ne produit aucun état des lieux d’entrée, ni aucun constat du logement avant la réalisation de ces travaux qui auraient été effectués en décembre 2023, ni aucun accord du locataire pour le paiement de cette facture. Enfin, il n’est pas non plus démontré par le bailleur que celui-ci aurait effectivement réglé cette facture à la société LA SMP en lieu et place du locataire et disposerait d’un intérêt à agir à l’encontre du locataire.

En conséquence, la demande du bailleur à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire ayant repris le versement des loyers depuis le mois d’avril 2025.

Le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement, cette situation justifie de lui accorder un délai de 12 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 30€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [P] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 31 octobre 2024, de l’assignation du 10 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 octobre 2024 et 10 février 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [P] [C] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2003 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [P] [C] d’autre part, concernant les locaux situés 11, Rue Gabrielle Meret (Esc 1 – Etage 1 – Appt 002) à SOTTEVILLE LES ROUEN 76300, sont réunies à la date du 1er janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 336,17 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 05 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [P] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [P] [C] à s’acquitter de la dette en 12 mois, en procédant à 12 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 31 octobre 2024, de l’assignation du 10 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 octobre 2024 et 10 février 2025;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE