DOSSIER N° RG 25/00668 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBRR

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76 OPH du Département de Seine-Maritime

112 boulevard D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [G] [N] épouse [Z] et M. [K] [Z]

12 avenue Maréchal Foch

34500 BEZIERS

Représentant : M^e Justine DUVAL, avocat au barreau de ROUEN

substituée par Maître ABDOU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Mars 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2018, à effet au 2 février 2018, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime, a donné à bail à Mme [G] [Z] née [N] et M. [K] [Z] un logement situé 37 allée Guy de la Brosse, Résidence Les Platanes, Esc 1, Etage 00, Appt 005 à ISNEAUVILLE (76230), moyennant un loyer mensuel de 360,76 euros, outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, à effet au 2 février 2018, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime, a également consenti à Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] un contrat de location portant sur une place de stationnement n° 3770102.01.02.-1.015 situé à la même adresse que le logement, moyennant un loyer mensuel de 25,05 euros.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception reçu par le bailleur le 19 février 2024, Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] l’ont informé de leur départ et ont sollicité un délai de préavis réduit à un mois, justifié par la mutation professionnelle de M. [K] [Z]. Le bailleur s’est opposé à l’application d’un délai de préavis réduit, arguant d’un trop grand écart de date entre la mutation professionnelle et le départ du logement. Un état des lieux de sortie a été établi en présence des locataires le 31 mai 2024. Les désordres dans le logement ayant été chiffrés à la somme de 667,84 euros, déduction faite du dépôt de garantie et les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers dus, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a tenté de recouvrer ces sommes à l’amiable mais en vain.

C’est ainsi que, par requête reçue au greffe le 19 mars 2025, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime, a saisi le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la condamnation de Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à payer les sommes dues.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 3 novembre 2025 puis, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] ont été cités par HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime à comparaître à ladite audience dès lors que les avis de réception des convocations qui leur avaient été adressées par le greffe étaient revenus avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 3 novembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 8 décembre 2025 pour être fixée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

A cette audience, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime était représenté par Maître BONUTTO-BECAVIN qui s’est rapportée à ses conclusions et a demandé à ce que Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] étaient représentés par Maître DUVAL, substituée par Maître ABDOU qui s’est rapportée à ses écritures et a fait valoir que le délai de préavis devait être réduit à un mois compte tenu de la mutation professionnelle de M. [K] [Z]. Les défendeurs ont sollicité des délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime demande au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner in solidum Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à lui payer la somme de 2 006,62 euros correspondant au montant des loyers et au solde de charges dus, ainsi qu’à l’indemnité compensatrice de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

— Débouter Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Débouter Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] de leur demande de délai,

— Débouter Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] de leur demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] demandent au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Constater qu’ils se sont légitimement prévalus d’une réduction d’un mois au titre du préavis pour le départ de leur logement,

— Constater qu’HABITAT 76 ne fournit aucun élément objectif permettant de chiffrer de prétendus frais au titre des réparations locatives,

En conséquence,

— Débouter HABITAT 76 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Leur octroyer des délais de paiement en 24 mensualités, sur toutes les sommes mises à leur charge,

En tout état de cause,

— Condamner HABITAT 76 au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner HABITAT 76 aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur le délai de préavis

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que :

“Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.”

Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] justifient avoir notifié leur congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception signé par le bailleur le 19 février 2024. Ils justifient également avoir sollicité un délai de préavis réduit à un mois, motivé par la mutation professionnelle M. [K] [Z] à BEZIERS et ont produit la notification de mutation émise par l’employeur de ce dernier. Ils indiquent que M. [K] [Z] a été muté à compter du 8 janvier 2023 et qu’il faisait des allers-retours entre son domicile et son nouveau lieu de travail à BEZIERS. Ils expliquent avoir multiplié les démarches pendant un an et avoir conservé leur logement dans la région rouennaise par sécurité, dans l’attente de trouver un nouveau logement près de BEZIERS, expliquant ainsi l’écart entre la date de mutation et la date du congé.

HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime fait valoir que la décision de mutation de l’employeur de M. [K] [Z] est datée du 8 janvier 2023, soit plus d’un an avant la date du congé des locataires, mettant en évidence un défaut de concomitance entre la date de mutation et la date de départ du logement. Il soutient que la mutation n’était pas le motif déterminant et demande la condamnation des locataires au paiement des loyers de mars, avril et mai 2024 en application d’un délai de préavis de trois mois.

La durée de préavis réduite prévue par la loi a notamment pour but de permettre aux locataires de quitter leur logement rapidement et ainsi d’éviter le paiement d’une double mensualité pour l’ancien et le nouveau logement, si bien qu’une certaine concomitance doit être observée entre le motif invoqué (mutation, perte d’emploi, problème de santé…) et la délivrance du congé. En l’espèce, le délai entre les deux évènements étant de plus d’un an, l’urgence n’est pas caractérisée et il convient de considérer que la réduction du délai de préavis n’est pas justifiée et d’appliquer un délai légal de préavis de trois mois.

Sur la dette de loyer

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime produit un décompte arrêté au 3 octobre 2025, aux termes duquel la dette de loyer s’élève à la somme de 952,97 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 385,81 euros.

Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il convient toutefois de déduire de cette somme :

— le complément de loyer de 3,22 euros pour le mois de mai 2025 non justifié,

— les régularisations de charges non justifiées, soit 57,89 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires sont tenus solidairement de la dette locative.

Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] sont donc condamnés solidairement à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 891,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu :

— Par cas de force majeure,

— Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre,

— Par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

L’article 7 c) du même texte prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Sont versés aux débats :

— l’état des lieux entrant établi contradictoirement le 2 février 2018,

— l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 31 mai 2024.

Le décompte locatif établi par le bailleur fait état de diverses sommes imputées aux locataires au titre de réparations locatives, à savoir :

— le nettoyage des sols du cellier, des trois chambres, de l’entrée et du séjour ainsi que des murs et plafonds et boiseries du séjour,

— le nettoyage des fenêtres des chambres 1 et 2, du séjour ainsi que le nettoyage de l’évier et du meuble sous évier,

— la réfection des peintures des murs du cellier, de la chambre 2 et 3, de l’entrée et de la salle de bain,

— la remise en état de la porte de la chambre 1,

— le remplacement d’une bouche d’extraction de VMC, le remplacement d’une étagère du meuble sous-évier dans la cuisine ainsi que d’une poignée, le remplacement d’une la serrure de la porte des WC, le remplacement du siphon-bonde du lavabo et la réfection de joint dans la salle de bain,

— le détartrage ou débouchage de la cuvette des WC ainsi que la dépose d’une installation électrique non conforme dans l’entrée.

Toutefois, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime ne produit aucune facture ou devis à l’appui de sa demande. Le chiffrage établi par le bailleur lui-même ainsi que le bordereau des prix unitaires relatif aux prestations de réparations locatives ne peuvent suffire à justifier les sommes réclamées. Ainsi, ces sommes n’étant pas justifiées, elles ne peuvent être mises à la charge des locataires et le bailleur doit être débouté de l’intégralité de ces demandes à ce titre.

Par ailleurs, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant que les locataires n’ont pas restitué l’intégralité des clés qui leur avaient été remises à l’entrée dans le logement. Ainsi, la somme de 25 euros facturée pour le remplacement des 2 clés de boîte aux lettres manquantes est accordée au bailleur.

Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] sont donc condamnés solidairement à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] ont sollicité l’octroi de délais de paiement afin d’apurer leur dette. M. [K] [Z] est salarié et Mme [G] [Z] est sans emploi. Leurs ressources sont composées du salaire de M. [K] [Z] et d’aides sociales et ils ont trois enfants à charge. Ils ont produit les justificatifs de leurs ressources et de leurs charges.

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Mme [G] [Z] et M. [K] [Z], il convient de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [G] [Z] et M. [K] [Z], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de délai de préavis réduit à un mois ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 891,86 euros au titre des loyers et charges impayés et déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 25 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à s’acquitter de cette somme en 14 versements de 60 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DÉBOUTE Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [Z] et M. [K] [Z] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE