TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Affaire : [Y] [B], [H] [Z] / [J] [T], [U] [T], S.A.S. DIAG PRECISION ARMORIC, S.A. AXA ASSURANCES IARD, S.A.R.L. BS IMMO

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F52Z

Ordonnance de référé du : 04 Décembre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON lors des débats et de Madame Fanny LECOQ lors du délibéré, Greffière;

ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [B]

né le 31 Octobre 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant, substitué par M^e RUBAGOTTI, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [H] [Z]

née le 13 Février 1967 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant, substitué par M^e RUBAGOTTI, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

Monsieur [J] [T]

né le 25 Juin 1965 à [Localité 15], demeurant [Adresse 3]

Représentant : Maître Louis DUVAL de la SELARL CABINET DUVAL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [U] [T]

né le 01 Juillet 1961 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

Représentant : Maître Louis DUVAL de la SELARL CABINET DUVAL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

S.A.S. DIAG PRECISION ARMORIC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

S.A. AXA ASSURANCES IARD, dont le siège social est sis [Adresse 7] FRANCE

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

S.A.R.L. BS IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice en date des 5, 8 et 9 septembre 2025, M. [Y] [B] et Mme [H] [Z] ont assigné :

— M. [J] [T],

— M. [U] [T],

— la société Diag Précision Armoric,

— la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la société Diag Précision,

— la société BS Immo, exerçant sous l’enseigne commerciale Lafôret Immobilier,

à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile et que les dépens soient réservés.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

A cette audience, M. [B] et Mme [Z], représentés, s’en tiennent à leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes et y additant, sollicitent que la société BS Immo soit déboutée de sa demande de mise hors de cause.

MM. [T], représentés, s’en rapportent à leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, aux termes desquelles ils demandent à la présente juridiction de :

— constater qu’ils s’en rapportent à justice ce qui constitue une opposition, sur la demande d’expertise judiciaire, en conséquence, la rejeter,

— Subsidiairement, s’il devait y être fait droit, ordonner cette expertise judiciaire sur la demande de M. [J] [T] et M. [U] [T] à l’égard de :

* M. [B]

* Mme [Z]

* la société Diag Précision Armoric

* la société Axa France Iard

* la société BS Immo,

— réserver les dépens.

La société BS Immo, représentée, s’en rapporte à ses conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, aux termes desquelles elle sollicite le bénéfice des mesures suivantes :

— la mettre hors de cause,

— rejeter toute action dirigée à son encontre,

— condamner in solidum les demandeurs à régler une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens.

La société Diag Précision Armoric et la société Axa France Iard ès-qualité, représentées, formulent oralement à l’audience toutes protestations et réserves.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, des conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de « donner acte » formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, par acte authentique en date du 18 septembre 2024, M. [B] et Mme [Z] ont acquis de MM. [T] une maison d’habitation sise [Adresse 2].

La vente a été négociée par l’intermédiaire de la société BS Immo, exerçant sous l’enseigne La Forêt Immobilier.

L’état parasitaire annexé à l’acte de vente a été établi par la société Diag Précision Armoric, laquelle est assurée auprès de la société Axa France Iard.

Aux termes de cet état parasitaire en date du 16 mai 2024, il est relevé des indices d’une infestation de champignons de bleuissement au niveau du grenier et l’effondrement du plancher dans la chambre du rez-de-chaussée.

M. [B] et Mme [Z] expliquent qu’ils ont sollicité des investigations complémentaires auprès de l’agence immobilière, ce qui a été refusé par les vendeurs.

Les requérants précisent qu’ils se sont rendus sur place avec le diagnostiqueur, qui a réalisé 2 trous pour passer une caméra endoscopique.

Selon les requérants, cet examen n’a rien révélé, le diagnostiqueur leur précisant seulement, oralement, qu’une solive serait cassé.

Un diagnostic amiante en date du 25 février 2023 a également été dressé par la société Diag Précision Armoric ; il met en évidence la présence de matériaux contenant de l’amiante.

M. [B] et Mme [Z] font valoir qu’après avoir pris possession des lieux, ils ont mandaté un professionnel pour réparer le plancher de la chambre sud ; d’après eux, au moment de la dépose du plancher, il a été constaté un développement parasitaire sur le solivage.

Ils ajoutent qu’après le commencement des travaux d’embellissement, il a également été constaté la présence d’humidité dans les murs.

M. [N] et Mme [Z] ont mandaté le cabinet [D] qui a établi un nouvel état parasitaire en date du 10 octobre 2024,

Le diagnostiqueur note à divers endroits la présence d’indices d’une infestation de champignons de pourriture molle et de pourriture cubique du genre mérule.

Un nouveau diagnostic amiante a également été établi le 24 octobre 2024 ; il conclut à la présence de matériaux et produits dégradés, contenant de l’amiante.

Parallèlement, l’assurance de protection juridique des demandeurs a confié une expertise amiable au cabinet Elex.

L’expert a déposé son rapport le 15 novembre 2024 ; il confirme la présence de trois désordres, à savoir :

— un développement parasitaire avec affaissement du plancher,

— un diagnostic amiante contradictoire et incomplet,

— de l’humidité dans les cloisons.

Le cabinet Elex conclut :

«  Les désordres constatés dans l’habitation de M. [B] et Mme [Z] sont conséquents et nécessitent une intervention de professionnels qualifiés (diagnostic parasitaire, traitement curatif, reprise des travaux).

La découverte de l’attaque parasitaire conséquente sur le plancher bois effondré fait apparaître une tentative antérieure de soutien des solives bois endommagées avec des parpaings béton.

(…)

Le logement est inhabitable en l’état. ".

M. [B] et Mme [Z] sollicitent une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des différents intervenants dont la responsabilité est susceptible d’être engagée à savoir :

— MM. [T], les vendeurs,

— la société BS Immo, l’agent immobilier ayant négocié la vente,

— la société Diag Précision Armoric, le diagnostiqueur ayant établi l’état parasitaire et le diagnostic amiante,

— la société Axa France Iard, assureur de la société Diag Précision Armoric.

La société BS Immo sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle n’est pas un professionnel du bâtiment et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir constaté de vices cachés.

La société BS Immo estime qu’elle a fait le nécessaire en faisant intervenir l’ensemble des professionnels compétents et que les acquéreurs, notamment M. [B] qui est ingénieur BTP, ont pu constater l’état de la maison, notamment l’affaissement du plancher.

La défenderesse prétend ainsi que les requérants ne démontrent pas le fondement sur lequel ils pourraient engager sa responsabilité.

Il convient toutefois de rappeler que le juge des référés n’est pas compétent pour juger si le mandataire immobilier a parfaitement rempli ses obligations contractuelles.

La demande de mise hors de cause de la société BS Immo apparaît donc prématurée.

MM. [T] font également valoir qu’ils ont hérité de la maison familiale et qu’ils ne l’ont pas occupée depuis très longtemps.

Les vendeurs soutiennent ainsi qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres allégués et mettent en avant que l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Il n’appartient toutefois pas au juge des référés d’apprécier si les vendeurs avaient effectivement connaissance des désordres avant la vente.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, M. [B] et Mme [Z] démontrent l’existence d’un litige potentiel à l’encontre des différents intervenants, de sorte qu’ils justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir ordonner une mesure d’expertise afin de faire établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige en cours.

Il est en effet de bonne administration de la justice que toutes les parties susceptibles d’être concernées par le litige soient présentes à l’expertise.

L’expert se verra confier la mission habituelle en la matière.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt des demandeurs, ils devront avancer la provision pour l’expert.

Les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente procédure.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves des parties par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge des demandeurs dans l’intérêt desquels cette mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

La société BS Immo sera donc déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTONS la société BS Immo de sa demande de mise hors de cause ;

ORDONNONS une mesure d’expertise au contradictoire de l’ensemble des parties ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

*M. [C] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Port. : 07.88.07.71.97

Mèl : [Courriel 10]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

— Décrire les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation, le rapport du cabinet Elex et l’état parasitaire et le diagnostic amiante du cabinet [D], visés à l’assignation, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

— Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ; Dire si la présence de ces désordres était décelable par la société Diag Précision Armoric au moment de la réalisation de sa mission ; Déterminer l’ancienneté des désordres au moyen de critères purement objectifs (telle la datation des matériaux attaqués ou infestés, via, notamment, leur date de fabrication et/ou d’utilisation) ;

— Déterminer la conformité du diagnostic produit à l’acte de vente par rapport aux normes applicables au jour de sa réalisation ;

— Indiquer s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane ou par un acquéreur professionnel du bâtiment et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par les acquéreurs ; dire s’ils étaient connus des vendeurs ou ne pouvaient manquer de l’être ;

— Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment si le désordre rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement ;

— Décrire, le cas échéant, les travaux réalisés par les vendeurs préalablement à la vente ;

— Déterminer la nature des travaux conservatoires entrepris par les acquéreurs depuis la vente ou les effets de l’absence de mesure conservatoire depuis la découverte des désordres ;

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

— Décrire et quantifier les dépenses supplémentaires supportées par les demandeurs en raison des désordres ;

— Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection des installations ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

— Décrire et, si cela apparaît possible, chiffrer les préjudices annexes soufferts par les demandeurs (trouble de jouissance,…) ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [Y] [B] et Mme [H] [Z], entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC avant le 12 février 2026 (IBAN : [XXXXXXXXXX012]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 18 février 2027 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

DEBOUTONS la société BS Immo de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS M. [Y] [B] et Mme [H] [Z], aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 4 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS