TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00503

N° RG 25/01486 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4VF

Le 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Comparant, représenté par Madame [I], Responsable service contentieux-recouvrement, avec pouvoir

ET :

Madame [P] [V] [W] [O], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mai 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [P] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 362,92€ et 162.77 euros de provisions sur charges.

Par LRAR en date du 16 décembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [P] [O] de régler la somme de 854,21€ pour manquement à son obligation de payer le loyer.

Faute de régularisation de situation, un commandement de payer la somme de 997,57€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré le 17 février 2025 à Madame [P] [O] par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à personne).

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [P] [O] (actes remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 30 mai 2024 et rappelée dans le commandement du 17 février 2025 et ce, à compter du 18 avril 2025, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe à [Adresse 2] à [Localité 8], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [P] [O] au paiement de la somme 1578,28€ au titre des loyers dus au 19 mai 2025,

— Condamner Madame [P] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Madame [P] [O] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [P] [O] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

À l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial, a exposé que la dette de loyers est actualisée à la somme de 2202,75€ au 31 août 2025. Selon le bailleur social, il n’y a pas eu reprise de paiement régulier. Il fait valoir que le loyer résiduel, déduction faite des aides sociales est de 162,22 euros. Le bailleur rappelle que Madame [P] [O] n’a pas produit la preuve de l’assurance habitation.

En défense Madame [P] [O] est comparante. Elle explique qu’elle comptait reprendre le paiement de son loyer. Elle affirme souhaiter déposer un dossier de surendettement. Elle pense pouvoir en plus de son loyer résiduel payer 50 euros, ce qui ferait 212,22 euros par mois. Elle fait valoir qu’elle n’a pas répondu aux courriers de son bailleur social car elle avait la tête ailleurs car son fils de 2 ans a dû être opéré. Elle dit que son fils va pouvoir rentrer à l’école et qu’elle pourra faire une formation avec France Travail pour retrouver un emploi. Elle dit ne pas percevoir de pension alimentaire du père de ses deux enfants. Elle affirme avoir une assurance habitation et s’engage à transmettre l’attestation à son bailleur. Elle dit percevoir 900 euros d’aides sociales et n’avoir qu’une dette de loyers. Elle dit que l’assistante sociale va l’aider.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 9 juin 2025, soit plus de 6 semaines au moins avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 4 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance du commandement de payer comme l’exigent les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 17 février 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 6 semaines de la signification de ce commandement de payer.

Madame [P] [O] n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas justifié de la régularisation des impayés dans le délai de 6 semaines.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 1er avril 2025.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 2115,97€ (échéance d’août 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens (-86,78 euros de commandement). La locataire n’a apporté aucun élément pour contester cette somme.

Dans le cadre du délibéré, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a produit un nouveau décompte faisant état de deux versements en octobre et novembre 2025 qui couvrent le loyer courant résiduel à charge de la locataire.

La caisse d’allocations familiales n’a toutefois pas encore repris le paiement des APL.

Madame [P] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 2503,99 euros, échéance d’octobre inclus.

Sur la demande de délai de paiement :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

Madame [P] [O] a justifié de sa reprise de paiement du loyer résiduel courant.

Il sera fait droit à sa demande de délai de paiement, selon les conditions définies dans le dispositif de la présente décision.

Madame [P] [O] pourra s’acquitter de la somme de 2503,99 euros par le versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50 euros=1750,00 euros), et le solde restant (753,99 euros) à la 36ème et dernière échéance.

Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [P] [O] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation:

Madame [P] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 566,48 euros par mois à compter de novembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus).

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l’instance, Madame [P] [O] sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [P] [O], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 1er avril 2025;

CONDAMNE Madame [P] [O] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2503,99€ au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 6 novembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus;

ACCORDE à Madame [P] [O] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [P] [O] pourra s’acquitter de la somme de 2503,99 euros par versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50= 1750 euros), et le solde (753,99 euros) à la 36ème et dernière échéance;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets;

DIT qu’en ce cas, Madame [P] [O] devra libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut elle sera expulsée des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

CONDAMNE, en ce cas, Madame [P] [O] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 566,48 euros par mois, à compter du mois de novembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ENJOINT Madame [P] [O] à produire une attestation d’assurance en cours;

CONDAMNE Madame [P] [O] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [O] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er décembre 2025.

La Greffière. La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [P] [V] [W] [O]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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