TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03116 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I52V

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[T] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [T] [K]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT (RCS Caen 626.150.106)

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par [S] [D], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [K]

né le 19 Juin 1968 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 août 2021 et prenant effet en date du 13 août 2021, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [K] un logement conventionné à usage d’habitation situé à [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 263,35 euros et le paiement d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 47 euros.

Par acte extrajudiciaire du 27 mai 2024, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 531,69€ au titre des loyers et charges impayés au 23 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, remis à étude, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [T] [K] à payer :

* la somme de 1.009,65€ au titre des loyers et charges impayés échus au 29 juillet 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [S] [D], en précisant qu’il y avait eu une reprise des loyers courants résiduels depuis décembre mais que les APL avaient été suspendus depuis le 1er juin. La dette s’élève à la somme de 2.728,24€ et que le loyer s’éleve à la somme de 349,80€. Monsieur [K] verse 120€ par mois et selon PARTELIOS HABITAT, il y a bien une reprise du loyer courant. Elle n’est pas opposée à des délais de paiement.

Monsieur [T] [K] a précisé avoir déposé un dossier au FSL le 23 janvier dernier et qu’il a fait des versements chez l’huissier (qui sont déjà compris dans les versements). Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de verser la somme de 60€ outre le loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 1er août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectué le 13 décembre 2023, reçu le 20 décembre 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 27 mai 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 531,69€ au titre des loyers et charges impayés au 23 mai 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail à la locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel elle pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 11 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.728,24€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 juillet 2024 et de condamner Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 2.728,24€, suivant décompte arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 13 février 2025, le locataire, qui a repris le paiement du loyer courant à hauteur de 130 euros par mois, a sollicité des délais pour apurer des délais de paiement à hauteur de 60€ par mois outre le paiement du loyer courant ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur n’y ait pas opposé.

En outre, au vu du diagnostic social et financier, il y a lieu d’accorder à Monsieur [T] [K] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 36 (trente six) mensualités de 60€ (soixante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [T] [K] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [T] [K] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [T] [K] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [K], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité d’un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 12 août 2021, portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8], à compter du 27 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 2.728,24€ (deux-mille-sept-cent-vingt-huit euros et vingt-quatre centimes), suivant décompte arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [T] [K] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 36 (trente six) mensualités de 60€ (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT, à faire expulser Monsieur [T] [K] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [T] [K], à payer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à la SA d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection