RG N° N° RG 25/00674 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQ7E

Monsieur [I] [V] [S]

C/

Monsieur [F] [N] [O]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 05 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Isabelle WALTER

Greffier : Régis VIDAL

DEMANDEUR :

M. [I] [V] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant et assisté par M^e Aline POIRSON, avocate au barreau de NANCY,

DEFENDEUR :

M. [F] [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

PROCEDURE :

Date de la première évocation : 02 Février 2026

Date des débats : 02 Février 2026

Date du délibéré : 05 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er juillet 2022, M. [I] [S] a donné à bail à M. [F] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 550€.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, M. [I] [S] a fait délivrer à M. [F] [O] un congé aux fins de vendre valant offre de vente au prix de 70.000 €, et lui donnant congé pour le 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, M. [I] [S] a saisi le Juge des contentieux de la protection de VERDUN statuant en matière de référés afin qu’il :

— déclare sa demande recevable et bien fondée,

— constate qu’il a régulièrement donné congé à M. [O],

— constate que M. [F] [O] se maintient dans les lieux,

— ordonne l’expulsion de M. [F] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit qu’il sera procédé en tant que besoin à l’enlèvement des meubles et du mobilier se trouvant sur les lieux,

— fixe l’indemnité d’occupation due par M. [F] [O] à la somme de 569,22 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamne M. [F] [O] à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026.

À cette audience, M. [I] [S], comparant assisté par son Conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions. Il a maintenu les demandes contenues dans son assignation. Il a sollicité également la condamnation de M. [F] [O] à lui payer 9.111,10 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arreté au 2 février 2026.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé a été valement délivré dans les délais légaux, et que M. [F] [O] s’est maintenu dans les lieux si bien que son expulsion doit être ordonnée. Il a fait également valoir que M. [F] [O] ne s’acquitte de ses loyers depuis le mois de novembre 2024, restant redevable de la somme de 9111,10 €.

Cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [F] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [O] assigné par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice n’a pas comparu.

L’assignation comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 56 du code de procédure civile.

Les éléments du demandeur ne traduisent pas l’existence de fins de non-recevoir relevant de la catégorie de celles que le juge est tenu de relever d’office.

Sur la demande principale

Sur la nouvelle demande formulée à l’audience

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 68 du même code dispose ainsi que les demandes incidentes, et notamment les demandes additionnelles qui en vertu de l’article 65 du même code sont celles par lesquelles une partie modifie ses prétentions antérieures, sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

En l’espèce, M. [I] [S] formule à l’audience une nouvelle prétention tendant au paiement de la somme de 9.111,10 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés à l’encontre de M. [F] [O], sans que celui-ci en ait eu connaissance. Faute pour ce dernier d’avoir comparu à l’audience, la partie demanderesse aurait dû procéder par voie de signification à son égard, ce qu’elle n’a pas fait.

Par conséquent, la prétention nouvelle de M. [I] [S] formulée en violation du principe du contradictoire sera rejetée.

Sur la validité du congé et ses conséquences

En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

En application des dispositions de l’article 15, I. de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre. Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à M. [F] [O] pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2022, prenant donc fin le 30 juin 2025 à minuit.

Ledit bail a fait l’objet d’un congé pour vendre délivré le 13 décembre 2024 avec effet au 30 juin 2025, par M. [I] [S].

Le congé a donc été régulièrement émis plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises, en ce qu’il précise le motif du congé, contient une offre de vente, désigne précisément le bien proposé à la vente et le prix de vente fixé et reproduit les termes de l’article 15 de la loi. Il rappelle en outre le congé donné au locataire pour le 30 juin 2025 à défaut d’acceptation de l’offre.

M. [F] [O] n’a pas accepté l’offre de vente, et n’a formulé aucune contestation à l’égard du congé.

S’il ne relève pas du juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, de statuer sur la demande en validation du congé formée par M. [S], il y a lieu de constater, en l’absence de contestation sérieuse, que M. [F] [O] est occupant sans droit ni titre après la date d’effet du congé.

Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [F] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, M. [F] [O] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les mesures accessoires

M. [F] [O], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [S] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. M. [F] [O] sera condamné à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS la demande de M. [I] [S] recevable ;

REJETONS la prétention nouvelle tendant au paiement de la somme de 9.111,10 € formulée à l’audience par M. [I] [S] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [I] [S] en validation de congé ;

CONSTATONS que M. [F] [O] est occupant sans droit ni titre depuis le

1er juillet 2025 :

ORDONNONS, faute de départ volontaire de M. [F] [O], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux et remise des clés ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [F] [O] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [F] [O] à payer à M. [I] [S] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [I] [S] de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE