Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc, Jcp, 23 mai 2025, n° 24/02542

TJ Saint-Brieuc 23 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers par le locataire.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de l'acquisition de la clause résolutoire et du non-paiement des loyers.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a condamné le locataire à payer les loyers et charges dus, confirmant le montant de la créance.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme du loyer contractuel, à compter de la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre de l'article 700 du CPC, en raison de sa position perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Brieuc, jcp, 23 mai 2025, n° 24/02542
Numéro(s) :	24/02542
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00250

N° RG 24/02542 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWJT

Le 23 MAI 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation et Monsieur [F], auditeur de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 MAI 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Mai deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [H] [V],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 2023, ayant pris effet à la même date, la S.C.I. SMRT a donné en location à Madame [H] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer d’un montant de 470 € par mois.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [H] [V] dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 8 septembre 2023.

Ne s’acquittant plus de l’intégralité des loyers, un commandement de payer la somme de 940 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Madame [H] [V] le 8 décembre 2023 (acte déposé à l’étude).

Suivant acte en date du 19 novembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] [V] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [H] [V] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 580,00 € avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023 sur la somme de 940,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [H] [V] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [H] [V] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [H] [V] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a réactualisé sa créance à la somme de 2 050,00 € en principal (échéance de janvier 2025 incluse).

Madame [H] [V], bien que régulièrement assignée à comparaitre, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il fait état de la carence de Madame [H] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond malgré le défaut de comparution de la défenderesse. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 décembre 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (le 19 novembre 2024) comme l’exige les dispositions de l’article 24 Il de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989 « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».

Le bail conclu le 18 septembre 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément que bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire « à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer infructueux ».

Au terme d’un contrat de cautionnement en date du 8 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dues par le locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (cf article 8-2).

Il n’est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur, la S.C.I. SMRT, au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 2 350,00 € correspondant aux échéances impayées pour les mois d’octobre 2023 à septembre 2024 ainsi que le mois de janvier 2025 (470 € x 5 = 2 350,00 €) ; que suivant la dernière quittance d’indemnité subrogative en date du 13 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Le commandement de payer la somme de 940 € en principal délivré le 8 décembre 2023 à Madame [H] [V] à l’initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de la signification de l’acte.

Madame [H] [V], non comparante, n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 février 2024.

Il convient en conséquence, à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [V] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les demandes de paiement

Suivant le décompte arrêté à la date du 20 février 2025, Madame [H] [V] est redevable d’une somme de 2 050,00 € en principal au titre des échéances des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues entre le mois d’octobre 2023 à septembre 2024 ainsi que le mois de janvier 2025, déduction faite des versements volontaires de la locataire (2 350,00 € – 300 € = 2 050,00 €).

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, de sorte Madame [H] [V] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ladite somme.

Cette somme sera due avec intérêt au taux légal minoré à 1% (compte tenu du taux légal actuel) à compter du jugement.

Madame [H] [V] sera en outre condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités mensuelles d’occupation dues à partir du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative.

Il convient de fixer, à compter du 9 février 2024, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 470 € par mois (en prenant en compte l’indexation), soit une somme équivalente au montant du loyer.

Il sera précisé que la défaillance de Madame [H] [V] à l’audience ne permet pas d’apprécier sa situation financière et donc la possibilité, ou non, de lui accorder, même d’office, des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail et donc l’expulsion.

4 – Sur les demandes accessoires

Madame [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [H] [V] sera également condamnée au paiement à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En application de l’article 517 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2023, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], sont réunies à la date du 9 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence Madame [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [V] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à l’issue de ce délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [H] [V] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 050,00 € au titre des échéances des loyers et indemnités d’occupation impayés dues entre le mois d’octobre 2023 à septembre 2024 ainsi que le mois de janvier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal minoré à 1% à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [H] [V] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle à partir du mois de février 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative ;

FIXE à la somme de 470 € par mois, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [H] [V] correspondant au montant du loyer en cours et ce, à compter de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [H] [V] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [V] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 23 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à M^e DOGRU pour remise à M^e LEMONNIER

—  1 CCC par dépôt en case à M^e DOGRU dans le cadre de la substitution (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD

—  1 CCC par LS à [H] [V]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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