TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00512

N° RG 25/00939 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2TJ

Le 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 puis prorogée au 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt deux Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Madame [Y] [N] épouse [B], demeurant [Adresse 8]

Représentée par Maître Valérie CABEL de la SCP CABEL-MANANT-NAOUR LE DU-MINGAM, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Association APM 22, es qualité de tuteur de M. [K] [F], dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Laurence COROUGE-LE BIHAN, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par M^e Mathilde BASSET-SERADIN, avocat au barreau de SAINT BRIEUC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 décembre 2015, à effet au 5 janvier 2016, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL ORPI Actif Immobilier [Localité 10], Madame [Y] [N] épouse [B] a donné en location à Monsieur [F] [K], placé sous mesure de curatelle renforcée, et à Madame [S] [J] épouse [K], aujourd’hui décédée, une maison à usage d’habitation, située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 580 €.

Suivant un jugement en date du 11 juillet 2023, une mesure de tutelle aux biens et à la personne a été prononcée au profit de Monsieur [F] [K] et l’APM 22, précédemment curateur, a été désignée en qualité de tuteur pour le représenter.

Par courrier en date du 22 janvier 2022, Madame [Y] [N] épouse [B] a informé Monsieur [F] [K] de sa volonté de vendre la maison et l’a informé qu’il avait un délai d’un an, soit jusqu’au 5 janvier 2023, pour déménager. L’APM 22 a également été informée de cette volonté de vendre.

Par courrier recommandé en date du 7 septembre 2022, l’APM 22 a indiqué à Madame [Y] [N] épouse [B] que le congé pour vente était « nul et non avenu », faute d’avoir respecté un délai de six mois avant la date anniversaire du bail mais elle l’a toutefois informée que des démarches avaient été entreprises pour trouver un autre logement à Monsieur [F] [K].

Par courriers en date du 2 octobre 2022, Madame [Y] [N] épouse [B] a réitéré son intention de vendre son immeuble et de résilier le bail au 5 janvier 2025.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 15 mai 2024, Madame [Y] [N] épouse [B] a délivré à Monsieur [F] [K] un congé pour vente du logement, au prix de 160 000 €, avec un délai de préavis de six mois, et a dénoncé ledit congé à l’APM en sa qualité de tuteur.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, Madame [Y] [N] épouse [B] a fait assigner l’APM 22, ès qualité de tuteur de Monsieur [F] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater la validité du congé à effet au 05/01/2025,

— Constater la résiliation du bail conclu le 5/01/2016 au bénéfice de Monsieur [F] [K],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [K] et de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir et dire qu’il pourra être procédé à l’exécution forcée avec le concours de la force publique passé le délai suscité,

— Dire et juger que, jusqu’à complète libération des lieux, Monsieur [F] [K] représenté par l’APM 22 sera redevable d’une indemnité d’occupation de 550 € par mois à compter du 5/01/2025 et le condamner à paiement,

— Condamner Monsieur [F] [K] représenté par l’APM22 au paiement de la somme de 1200 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [F] [K] représenté par l’APM22 au paiement des dépens.

— Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

A cette date, au terme de ses conclusions n°1 en réponse, Madame [Y] [N] épouse [B], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance et a demandé en outre à la juridiction de débouter Monsieur [F] [K], représenté par l’APM 22, de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Au terme de ses conclusions, l’APM 22, agissant en qualité de tuteur de Monsieur [F] [K], représentée par son conseil, substituée, a demandé à la juridiction de :

À titre principal, déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 15 mai 2024,

A titre subsidiaire, octroyer à Monsieur [F] [K], représenté par l’APM22, un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

Débouter Madame [N] épouse [B] de ses demandes, plus amples ou contraires,Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure Civile, Laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures et aux pièces de leurs dossiers remis à la juridiction.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité du congé pour vendre

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

L’article 15, II prévoit que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

L’article 15 II poursuit : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

En l’espèce, lors de la conclusion du contrat de location, les parties ont convenu d’une durée de bail de trois années entières et consécutives, reconductible tacitement pour une durée de 3 ou 6 ans dans les mêmes conditions.

Le contrat, daté du 26 décembre 2015, a pris effet le 5 janvier 2016.

Il a été renouvelé par tacite reconduction le 5 janvier 2019 et en dernier lieu pour une nouvelle période triennale du 5 janvier 2022 au 5 janvier 2025.

Dès lors, la bailleresse avait jusqu’au 5 juillet 2024, à minuit, pour délivrer un congé pour vente à son locataire.

Ainsi, force est de constater que le congé litigieux, daté du 15 mai 2024, a bien été délivré plus de six mois avant l’échéance du bail fixée au 5 janvier 2025, conformément au délai de 6 mois prévu par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il convient également de relever que le congé mentionne expressément son motif, à savoir la vente du bien loué ; qu’il indique également le prix de vente de 160 000 € ainsi que les conditions de la vente projetée et qu’il reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi précitée.

Le locataire soutient que le bailleur aurait dû annexer une notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et à l’indemnisation du locataire, par application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, ce texte n’impose pas la remise d’une telle notice d’information lors de la délivrance d’un congé à peine de nullité.

L’absence de transmission de cette notice n’affecte donc en rien la validité du congé, et ce d’autant qu’aucun préjudice n’est démontré ; en outre, il doit être rappelé que Monsieur [F] [K] et l’APM 22 sont informés de l’intention de vendre de Madame [Y] [N] épouse [B] depuis le 22 janvier 2022.

Enfin, la lettre de congé contient, sans ambiguïté, la désignation du bien situé [Adresse 3].

Le congé délivré par Madame [Y] [N] épouse [B] étant conforme tant sur la forme que sur le fond, il y a donc lieu de constater sa validité.

Le locataire n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé à la date du 5 janvier 2025.

Sur les conséquences de la délivrance d’un congé valide

Selon l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions…».

L’article 412-4 du Code des procédures civile d’exécution ajoute que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Monsieur [F] [K] est devenu occupant sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à Madame [Y] [N] épouse [B] depuis le 5 janvier 2025.

Monsieur [F] [K], né le 19 novembre 1957, est âgé de 68 ans.

Il bénéficie d’une mesure de protection juridique depuis plusieurs années.

Il produit un certificat médical du 8 décembre 2022 de son médecin traitant, le docteur [T], selon lequel “il nécessite une logement adapté à sa pathologie”, et le bilan de la mesure ASLL destinée à l’accompagner dans sa recherche de logement (période d’accompagnement du 8 juillet 2022 au 22 septembre 2023).

Force est de constater que les éléments communiqués ne démontrent pas que Monsieur [F] [K] ne peut pas se reloger ailleurs, dans des conditions adaptées à sa situation de santé, au demeurant non explicitée.

L’AMP 22, en qualité de tuteur, accompagne Monsieur [F] [K] dans ses démarches de relogement depuis le mois d’avril 2022, date de dépôt de sa première demande de logement social (demande renouvelée le 17 février 2025).

Dans sa décision du 16 juin 2023, la commission de médiation de la DDETS 22 a reconnu que Monsieur [F] [K] était « prioritaire » et devait être « logé d’urgence » au titre du dispositif DALO et elle a retenu que le “logement était inadapté au handicap du requérant”.

Madame [Y] [N] épouse [B], née le 24 février 1959, est retraitée.

Elle justifie percevoir une pension de retraite de 1 293 € par mois et assumer la charge d’un prêt personnel de 400,74 € par mois pour se loger avec son époux, dont les ressources sont également modestes (957 € par mois).

Monsieur [F] [K] est informé de la volonté de vendre de Madame [Y] [N] épouse [B] depuis bientôt 4 ans.

Si ses besoins particuliers doivent être pris en considération, ceux de [Y] [N] épouse [B] doivent également l’être.

[Y] [N] épouse [B] expose qu’elle n’a pas la capacité financière de faire face à l’entretien de 2 logements. Elle a alerté à de nombreuses reprises son locataire de la nécessité d’élargir ses recherches et elle a elle-même fait des recherches pour son locataire en lui adressant des annonces immobilières sucseptibles de l’intéresser.

L’APM 22 a également sensibilisé Monsieur [F] [K] de la nécessité d’élargir son périmètre de recherche.

[Y] [N] épouse [B] n’a pas à subir les choix de vie de son locataire au delà de cette longue période (presque 4 ans) dont il a bénéficié pour trouver un autre logement.

La demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera donc rejetée.

En revanche, il sera laissé à Monsieur [F] [K] le délai légal de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux pour libérer le logement et la demande de réduction dudit délai, formée par [Y] [N] épouse [B], sera rejetée.

A défaut d’avoir volontairement quitté le logement dans le délai de 2 mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [K] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef ainsi que tous meubles lui appartenant, au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique, et conformément au dispositif ci-dessous.

Monsieur [F] [K], représenté par l’APM 22 en qualité de tuteur, sera condamné à verser à Madame [Y] [N] épouse [B], une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges en cours, soit la somme de 550 euros par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [N] épouse [B] ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [F] [K], représenté par l’APM 22, sera condamné à lui verser une somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Succombant à l’instance, Monsieur [F] [K] sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vente délivré par Madame [Y] [N] épouse [B] en date du 15 mai 2024 est valide ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 26 décembre 2015 à compter du 5 janvier 2025 ;

DIT que Monsieur [F] [K] est devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] [Localité 10] depuis le 5 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut d’avoir volontairement quitté le logement dans le délai de 2 mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [K] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef ainsi que tous meubles lui appartenant, au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Monsieur [F] [K], représenté par l’APM 22 en qualité de tuteur, à payer à Madame [Y] [N] épouse [B], à compter du 5 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, soit la somme de 550 € par mois, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K], représenté par l’APM 22 en qualité de tuteur, à payer à Madame [Y] [N] épouse [B] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K], représenté par l’APM 22 en qualité de tuteur aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à M^e CABEL

—  1 CCC par dépôt en case

à M^e COROUGE-LE BIHAN

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes