TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00458

N° RG 25/00549 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZEY

Le 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trois Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Madame [R] [J] épouse [C],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e ARNOUX, avocate au barreau de RENNES,

ET :

Monsieur [F] [S],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 11 mai 2010 et prenant effet le 1er juin 2010, Monsieur [W] [J] et son épouse, Madame [Y] [X], agissant par l’intermédiaire de leur mandataire la S.A.S. FONCIA LABBE, ont donné en location à Monsieur [A] [S] et Madame [T] [S] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4]) moyennant un loyer d’un montant initial de 560 € par mois, hors charges.

Par un acte de donation en date du 19 février 2016, Monsieur et Madame [W] [J] ont réalisé une donation de l’usufruit de la maison d’habitation au profit de leur petite-fille, Madame [R] [J] épouse [C].

Faute de régler l’intégralité des loyers dus, un commandement de payer la somme de 1 317,60 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [A] [S] le 14 novembre 2024 (acte remise à personne).

Par acte de commissaire de justice du même jour, Madame [R] [J] épouse [C] a également fait délivrer à Monsieur [F] [S] un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur les impayés de loyers, expirant le 31 mai 2025.

Par acte du 21 juin 2025, Madame [R] [J] épouse [C] a fait assigner Monsieur [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— JUGER recevables et fondées ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 26 décembre 2024,

— Subsidiairement, PRONONCER la résiliation du contrat,

— En toutes hypothèses, JUGER que le bail d’habitation est résilié au 26 décembre 2024,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [S] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du Jugement à venir,

— CONDAMNER Monsieur [S] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives,

— CONDAMNER Monsieur [S] à lui payer la somme de 2.925,62 € selon décompte arrêté au 6 février 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— CONDAMNER Monsieur [S] à lui verser la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront les

frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue le 8 septembre 2025.

A cette date, Madame [R] [J] épouse [C], représentée par son conseil, subsisté, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation et a actualisé sa créance à la somme de 6 022,14 € selon un décompte arrêté au 23 juin 2025. Elle a précisé que le locataire avait quitté les lieux en juin 2025 et que l’état des lieux de sortie avait été réalisé le 23 juin 2025 ; que la demande d’expulsion était dès lors devenue sans objet.

Monsieur [A] [S], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Il fait part de la carence de Monsieur [A] [S].

L’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 24 février 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 14 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de la signification de l’acte.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 15 janvier 2025.

Compte tenu du départ volontaire de Monsieur [A] [S], il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de ce dernier, cette demande étant devenue sans objet.

Sur les loyers et indemnités d’occupation impayés

Au soutien de ses demandes, Madame [R] [J] épouse [C] produit une situation de compte arrêtée 6 février 2025, faisant état d’un arriéré locatif de 2 657, 88 € en principal (échéance de février 2025 incluse et déduction faite des frais de procédure lesquels seront examinés ci-après au titre des dépens).

Madame [R] [J] épouse [C] produit également un arrêté de compte au 23 juin 2025 faisant état d’une créance locative de 6 022,14 €, en reprenant un solde de 5 567,10 € (non détaillé), déduisant le dépôt de garantie (560 €), déduisant le loyer du mois de juin au prorata de la durée d’occupation jusqu’au 10 juin 2025 (448,35) et ajoutant diverses sommes au titre de réparations locatives et charges (taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 et 2025 au prorata).

Toutefois, il sera souligné que ce décompte du 23 juin 2025 est une pièce nouvelle, non transmise au défendeur, et que la demande au titre des réparations locatives et charges impayées est une demande additionnelle et qu’elle est donc irrecevable faute d’avoir été faite à l’encontre du défendeur, défaillant, dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance (soit par voie d’assignation, soit par voie de requête (article 68 du code de procédure civile)).

Par voie de conséquence, l’arriéré locatif sera arbitré comme suit :

—  2 657,88 € au titre des loyers impayés jusqu’au 6 février 2025 (échéance de février 2025 incluse),

—  1 968,96 € au titre des loyers de mars à mai 2025 (3 x 656,32 €),

—  218,77 € au titre du loyer du mois de juin 2025 (au prorata, jusqu’au 10 juin),

— A déduire le montant du dépôt de garantie : 560 €,

Total restant dû : 4 285,61 €.

Monsieur [A] [S] sera donc condamné à payer à Madame [R] [J] épouse [C] la somme de 4 285,61 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 10 juin 2025 est sans objet compte tenu de ce qui a été jugé ci-avant.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues, les éventuels versements intervenus depuis le 23 juin 2025.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [A] [S] sera condamné à verser à Madame [R] [J] épouse [C] la somme de 600 € au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [A] [S], comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024, mais non le coût du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le même jour et fondé sur les impayés de loyers.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 15 janvier 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [A] [S] a quitté les lieux loués et que les demandes formulées par Madame [R] [J] épouse [C] au titre de l’expulsion, de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 10 juin 2025 sont devenues sans objet ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande en paiement formée au titre des réparations locatives et charges impayées (taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 et 2025) ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Monsieur [A] [S] à payer à Madame [R] [J] épouse [C] la somme de 4 285,61 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] à verser à Madame [R] [J] épouse [C] une somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 14 novembre 2024 mais non le coût du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le même jour.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1 CE et 1CCC par LS à M^e BOMMELAER

—  1 CCC par LS à [F] [S]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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