TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/06732 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWSR

Minute : 25/00113

ok

Monsieur [L] [P]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

S.A. SEYNA

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

Société GARANTME

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [V] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

Copie délivrée à :

M. [V] [Y]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

Société GARANTME, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 mai 2022, M. [G] [P] a donné un mandat de gestion immobilière à la SARL RESEAU INTERNATIONAL IMMOBILIER concernant un bien situé situé au [Localité 9].

Par un contrat du 18 mai 2022, à effet au 16 mai 2022, M. [G] [P] a donné à bail à M. [V] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 900 € et 100 € de provision sur charges.

La SA SEYNA s’est portée caution des engagements de M. [V] [Y], dans la limite de 90. 000 euros, par l’intermédiaire de la SAS GARANTME.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont les causes ont été apurées dans le délai de 2 mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME ont ensuite fait assigner M. [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2024, M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et demandent au tribunal de : • prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

• condamner M. [V] [Y] au paiement de l’arriéré locatif, actualisé à la somme de 11. 000 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, répartis comme suit :

• * 5. 000 € auprès de la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SARL RESEAU INTERNATIONAL IMMOBILIER,

* 6. 000 € auprès de M. [G] [P] ;

• condamner M. [V] [Y] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux auprès de la SARL RESEAU INTERNATIONAL IMMOBILIER ;

• ordonner l’expulsion de M. [V] [Y] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique ;

• ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

• condamner M. [V] [Y] au paiement d’une somme de 1. 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner M. [V] [Y] aux dépens le tout.

M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME sont opposés à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME précise que les paiements n’ont pas repris.

M. [V] [Y] ne conteste pas le montant de la dette. Il souhaite quitter les lieux.

Il explique avoir divorcé et recevoir une aide familiale pour vivre. Il est dans l’attente du versement de la somme de 15. 000 € au titre de cette aide familiale au mois de mars 2025.

Il indique être propriétaire d’un bien à [Localité 11].

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, M. [V] [Y], assigné à personne comparaît, de sorte que la décision, rendue en premier ressort, est contradictoire.

I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME produisent un décompte démontrant que M. [V] [Y] reste devoir, la somme de 11. 000 € décembre 2024 inclus, à la date du 1er décembre 2024.

M. [V] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par quittances subrogatives successives, M. [G] [P] a reconnu avoir perçu la somme de 5. 000 euros de la SAS GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la SA SEYNA.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 11. 000 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5. 000 € à compter de l’assignation (19 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Vu les quittances subrogatives et le décompte des indemnités versées par la caution au bailleur, M. [V] [Y] sera condamné à verser la somme de 5. 000 € auprès de la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SAS GARANTME, et la somme de 6. 000 € auprès de M. [G] [P].

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée.

M. [V] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [V] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [G] [P], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [V] [Y].

En effet, il est constant que seul le bailleur peut agir en justice pour demander la résiliation du bail, pas la caution.

Il y a également lieu de condamner M. [V] [Y] au paiement des loyers et charges échus entre le 1er janvier 2025 et le 14 janvier 2025 à M. [G] [P].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 janvier 2025, M. [V] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux à M. [G] [P].

En effet, la SARL RESEAU INTERNATIONAL IMMOBILIER n’est pas partie au litige. Le locataire ne peut donc être condamné à lui verser le montant de l’indemnité d’occupation.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME, M. [V] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est à préciser que M. [G] [P] ne demande pas de condamnation de M. [V] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 18 mai 2022, à effet au 16 mai 2022 entre M. [G] [P] et M. [V] [Y] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés à M. [G] [P] dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [V] [Y] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME la somme de 11. 000 € (décompte arrêté au 1er décembre 2024, incluant décembre 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5. 000 € à compter du 5 janvier 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

PRECISE que la somme de 11. 000 € sera répartie comme suit : 5. 000 € auprès de la SA SEYNA, représentée par son mandataire la SAS GARANTME, et 6. 000 € auprès de M. [G] [P] ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à M. [G] [P] le montant des loyers et charges échus entre le 1er janvier 2025 et le 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à M. [G] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à M. [G] [P] et la SA SEYNA représentée par son mandataire la SAS GARANTME une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,