TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LEROY

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e COSSON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/05317

N° Portalis 352J-W-B7G-CWQNZ

N° MINUTE :

Assignation du :

27 avril 2022

JUGEMENT

rendu le 5 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Antonin PIBAULT de la SCP PETIT – MARCOT – HOUILLON – & ASSOCIES, avocat au barreau de PONTOISE, avocat plaidant, et par Maître Arnaud LEROY de la SCP PETIT – MARCOT – HOUILLON – & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1683

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CDSA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 22/05317 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQNZ

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 5 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_________________________

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [K] est propriétaire d’une chambre de service au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]).

Celui-ci a dénoncé des désordres affectant les parties communes, qui l’empêcheraient selon lui de procéder à l’aménagement de son bien en vue d’une mise en location.

Lors de l’assemblée générale du 15 avril 2015, les copropriétaires ont notamment décidé de « voter un budget de 47 000 euros pour la réfection de l’ensemble de la toiture en zinc », en raison de « sinistres répétés dans les appartements et parties communes du dernier étage » (décision n°18).

Lors de l’assemblée générale du 12 juin 2018, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux sur parties communes devant être effectués depuis l’appartement de M. [Y] [K] (réfection de la charpente, traitement contre les insectes xylophages). Ces travaux ont été réalisés du 15 au 25 octobre 2018.

M. [Y] [K] ayant dénoncé la persistance de désordres affectant des parties communes de l’immeuble, de nouveaux travaux ont été réalisés sur la charpente de l’immeuble. Ceux-ci ont été réceptionnés en avril 2020.

Par un courrier daté du 19 novembre 2020, M. [Y] [K] a mis en demeure le syndic de « faire exécuter sans attendre les travaux de remise en état de la toiture », et de « faire voter lors de la prochaine assemblée générale une indemnisation par le syndicat des copropriétaires » au titre du préjudice financier qu’il estime avoir subi.

Lors d’une assemblée générale extraordinaire tenue le 24 mars 2021, les copropriétaires ont notamment voté la réalisation de travaux de réfection des solins, ainsi que la souscription d’un contrat d’entretien de la toiture. Ils ont cependant rejeté la demande d’indemnisation amiable formée par M. [Y] [K] à hauteur de 15 884,80 euros (décisions n°4.1, 5.1 et 6).

Les travaux votés ont été achevés en juin 2021.

Par un courrier daté du 20 octobre 2021, M. [Y] [K] a à nouveau sollicité une indemnisation au titre du préjudice financier qu’il estime avoir subi.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 avril 2022, M. [Y] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 21 juin 2022.

Par une ordonnance du 5 juillet 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré M. [Y] [K] irrecevable en sa demande portant sur l’indemnisation d’un préjudice subi avant le 27 avril 2017.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, et au visa de l’articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [Y] [K] demande au tribunal de :

— JUGER recevable et bien fondée l’action de Monsieur [Y] [K] ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CDSA, à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 13.053,60 euros au titre du préjudice subi ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CDSA, à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal

— Débouter Monsieur [Y] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire

— Cantonner la période d’indemnisation du 28 avril 2017 au 20 avril 2020 ;

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 2 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande indemnitaire

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

A – Sur la responsabilité

M. [Y] [K] soutient que la chambre de service dont il est propriétaire, et qu’il comptait proposer à la location, ne pouvait faire l’objet de travaux de rénovation et d’aménagement avant que ne soient effectués d’importants travaux de réfection de la toiture du bâtiment. Il fait principalement valoir que des sinistres à répétition (infiltrations) ont affecté son bien en raison d’un défaut d’étanchéité de la couverture, et que le syndicat des copropriétaires a tardé à faire réaliser les travaux propres à y mettre un terme.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît tout d’abord que l’existence de désordres affectant la toiture de l’immeuble est avérée.

La mise au vote de résolutions portant sur la réalisation de travaux de réfection de la toiture lors des assemblées générales des 15 avril 2015 et 12 juin 2018 démontre que le syndicat des copropriétaires était informé de l’existence d’infiltrations ainsi que de la présence d’insectes xylophages dans la charpente, au regard de leur intitulé (« décision à prendre relative aux travaux de réfection de la toiture suite aux sinistres répétés dans les appartements et les parties communes du dernier étage » ; « décision à prendre afin de traiter contre les insectes xylophages les pièces de bois constitutives de la charpente visibles et accessibles par le studio de monsieur [K] »).

Par ailleurs, plusieurs pièces établies par des techniciens du bâtiment confirment l’existence de ces dégradations. Un architecte intervenu le 7 juin 2016 et le 26 mars 2018 a ainsi relevé qu’en « partie haute des combles, une partie des chevrons ne sont plus reliés au mur porteur au niveau du faîtage », et « qu’il est nécessaire de réparer ces ouvrages communs de support de la couverture dont les travaux de rénovation de la couverture ».

Un deuxième architecte a attesté le 17 avril 2017 que « la toiture a été refaite en partie » mais qu’une « partie de la charpente qui a été mise à nu lors de la démolition a présenté des traces de capricornes et des problèmes d’ancrage dans les murs ».

L’architecte intervenu sur les lieux le 26 mars 2019, 2 avril 2019 et 16 avril 2019 a notamment constaté « une amorce de rupture sur la panne intermédiaire de la charpente », « le renfort de la panne sablière par un madrier sans appui au niveau des extrémités, ce qui peut être normal si la dégradation de la sablière d’origine non visible en totalité est limitée ».

Une quatrième architecte, intervenue le 8 janvier 2020, a notamment constaté dans la chambre de service de M. [Y] [K] « au niveau de la panne intermédiaire, une gerce de longueur importante et des fissurations ponctuelles » ; « la présence de bois qui ont visiblement été bûchés au niveau de la partie basse de la poutre sablière » ; « des parties dégradées au niveau de l’intégralité de la longueur » ; des « dégradations au niveau des solins à la jonction entre la couverture du versant à l’aplomb duquel nous nous trouvons et les souches de cheminées situées en mitoyenneté ». Elle a préconisé la réalisation immédiate de travaux de « reprise des dégradations des solins en jonction entre les couvertures rénovées et les murs en héberges ».

Un technicien du cabinet Saretec a constaté le 30 novembre 2020 que « le ciel peut être entraperçu en jonction de la sous-face de la charpente et du mur mitoyen » ; que « par le châssis des parties couverture, le haut du versant peut être visualisé » ; et que « le solin maçonné est largement dégradé et présente des développements importants de mousses ». Il conclut au fait que « les modifications de charpente postérieures à la mise en œuvre de la couverture ont engendré des vibrations à l’origine de la fissuration des relevés solins en liaison du mur mitoyen », et que « la présence de mousses est caractéristique d’une absence d’entretien de la couverture et a sans doute contribué à accentuer ces dégradations ».

Le syndicat des copropriétaires, qui conteste sa responsabilité, fait valoir en premier lieu que la cause de l’impossibilité de réaliser des travaux privatifs dans le bien de M. [Y] [K] demeure indéterminée, en l’absence de « l’avis technique et contradictoire d’un expert judiciaire ».

Toutefois, au regard de la multiplicité des pièces techniques évoquées ci-dessus et de la concordance des conclusions des différents intervenants, il ne peut être valablement soutenu que l’origine des désordres serait inconnue. Un défaut d’entretien de la toiture de l’immeuble est au contraire précisément caractérisé.

Il doit en outre être rappelé que si une expertise judiciaire présente en effet une valeur probatoire supérieure à celle de rapports de techniciens intervenus sur les lieux, le recours à une mesure d’instruction n’est aucunement impératif, et ne doit avoir lieu que lorsque la juridiction ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer – ce qui n’est pas le cas en l’espèce au vu des nombreuses pièces techniques versées aux débats.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que M. [Y] [K] serait en réalité à l’origine des dommages qu’il dénonce, dans la mesure où il aurait fait procéder à de très importants travaux au sein de sa chambre de service (« mise à nu » avec démolition du plafond pour créer un volume commun), ce qui aurait nécessairement affecté les parties communes.

Aucun des éléments de preuve versés aux débats ne permet cependant d’accréditer une telle hypothèse. S’il est constant que M. [Y] [K] a effectivement fait procéder à d’importants travaux dans son bien, incluant la démolition du plafond pour « annexer » les combles – avec l’accord de la copropriété -, il n’est aucunement démontré que ces travaux seraient à l’origine des désordres précédemment évoqués.

Il doit au surplus être relevé que cette démolition du plafond dans le cadre de travaux privatifs ne peut à l’évidence avoir engendré une infestation de la charpente par des insectes xylophages, la présence de ces derniers témoignant au contraire d’une dégradation progressive de cette partie commune en raison d’un défaut d’entretien prolongé.

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice de M. [Y] [K] trouverait en réalité son origine dans ses parties privatives (les combles acquis aux fins d’agrandissement dans sa chambre de service), et non dans des parties communes de l’immeuble.

Cependant, à l’examen des conclusions des différents techniciens intervenus sur les lieux, il apparaît que c’est bien la toiture de l’immeuble et ses éléments structurels qui présentent divers désordres, et non la surface des combles dont M. [Y] [K] a fait l’acquisition.

Il doit en dernier lieu être rappelé qu’en application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet « la conservation et l’amélioration de l’immeuble », si bien qu’il est tenu en toute hypothèse de maintenir l’immeuble et ses éléments structurels en bon état.

Pour les motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires engage donc sa responsabilité envers M. [Y] [K] au titre d’un éventuel préjudice en lien de causalité avec les désordres affectant la toiture de l’immeuble.

B – Sur le préjudice

M. [Y] [K] estime avoir subi un préjudice financier résultant d’une perte de chance de louer son bien entre le 27 avril 2017 et le mois de juin 2021, qu’il évalue à la somme totale de 13 053,60 euros [266,40 euros x 49 mois].

* Le syndicat des copropriétaires conteste tout d’abord l’existence d’un lien de causalité entre le chef de préjudice allégué et les désordres constatés en parties communes.

Toutefois, à l’examen des pièces versées aux débats et dans le prolongement des motifs qui précèdent, il apparaît que les désordres constatés en toiture devaient impérativement être résorbés avant que M. [Y] [K] ne puisse procéder aux travaux d’aménagement de son bien. C’est à juste titre que celui-ci, devant le fait que l’absence de réfection de la toiture allait nécessairement engendrer de nouvelles infiltrations, a sollicité leur réalisation auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires, et reporté ses travaux privatifs.

Alors que le syndicat des copropriétaires soutient que le demandeur ne justifierait pas de sa volonté de mettre le bien en location, ceci est cependant indifférent dans la mesure où il sollicite une indemnisation au titre d’une perte de chance réelle et sérieuse de pouvoir louer son bien. A défaut de mise sur le marché locatif, le demandeur pourrait en toute hypothèse prétendre à une indemnisation au titre de la perte de jouissance causée.

Il est enfin relevé que par un courrier daté du 14 décembre 2020, le syndic a reconnu que la copropriété « a rencontré un problème d’étanchéité suite à des travaux de couverture réalisés en 2016 », et que « M. [Y] [K] n’a pas pu jouir de son bien pendant toute cette dernière période ».

Un lien de causalité direct et certain est par conséquent établi entre les désordres affectant les parties communes et l’impossibilité pour M. [Y] [K] de faire rénover son bien en vue d’une mise en location.

* Sur l’évaluation du préjudice, le demandeur ne verse pas les baux précédemment conclus sur ce local, ni d’estimation effectuée par un professionnel de l’immobilier. Toutefois, au regard des caractéristiques du bien, il apparaît que l’évaluation proposée est conforme à sa valeur locative – outre que le syndicat des copropriétaires ne forme pas de contestation sur ce point.

Quant à la période durant laquelle la chance a été perdue, celle-ci débute au mois de mai 2017, en raison de la prescription affectant la période précédente, et s’achève effectivement au mois de juin 2021, date à laquelle les travaux de réfection des solins ont été achevés.

L’indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée. Compte tenu des caractéristiques du bien, de sa localisation et de l’état du marché de l’immobilier locatif à usage d’habitation durant la période, la chance perdue peut être estimée à 95%.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à payer à M. [Y] [K] la somme de 12 400,92 euros [266,40 euros x 49 mois x 95%] en indemnisation de son préjudice.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [Y] [K] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [Y] [K] la somme de 12 400,92 euros en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [Y] [K] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DEBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 5 septembre 2025.

La greffière La présidente