TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : [S] [Y] / [E] [N], [Q] [J] épouse [N]

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYYA

Ordonnance de référé du : 28 Mai 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ccc+Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,

Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière,

ENTRE

DEMANDERESSE

Madame [S] [Y]

née le 07 Novembre 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentant : Maître Gaëlle NIQUE de la SCP NIQUE & SEGALEN & PICHON, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Justine LABARRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

Monsieur [E] [N]

né le 19 Avril 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Madame [Q] [J] épouse [N]

née le 03 Octobre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 24 septembre 2005, [A] [P], aujourd’hui décédé, et son épouse, Mme [Y], ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5], le tout cadastré section AS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

A la lecture de l’acte de vente, il apparait que des servitudes ont été constituées comme suit :

« CONSTITUTIONS DE SERVITUDE

I – Première constitution de servitude :

A l’effet d’assurer une vue sur la propriété de Monsieur [L] et Madame [R], cadastrée section AS, numéro [Cadastre 4], fonds dominant, Monsieur et Madame [P], acceptent de grever leur parcelle cadastrée section AS, numéro420, fonds servant, d’une servitude non aedificandi et non altius tolendi.

Pour les besoins de la publicité foncière, il est précisé ce qui suit :

Le fonds servant est situé sur la commune de [Localité 5] ; il est cadastré section AS numéro [Cadastre 3], [Adresse 4] (…)

Cette parcelle appartient à Monsieur [A] [P] et Madame [S] [Y] veuve [P] (…)

Le fonds dominant est situé sur la commune de [Localité 5] ; il est cadastré section AS numéro [Cadastre 4], [Adresse 4] ». A l’époque, cette propriété appartenait à M. [L] et Mme [R].

L’acte de vente précise :

« 1°) En ce qui concerne la servitude non aedificandi :

La parcelle CDEF, apparaissant en jaune sur le plan à l’échelle 1 / 500ème qui demeure annexé aux présentes après mention d’usage, ne pourra recevoir aucune construction ni installation, même légère et sans fondation, à l’exception d’une piscine dont l’abri surplombant cette dernière ne pourra dépasser 1,50 mètre, (abri de jardin, barnum, tente, …) ni aucun stationnement même provisoire de caravane, mobile home, camping-car, …, ni d’une manière générale, aucun élément pouvant empêcher l’exercice constant de la vue conférée au propriétaire du fonds dominant.

2°) En ce qui concerne la servitude de non altius tolendi :

Les végétaux (arbres, arbustes, haies) seront limités à une hauteur de 1,50 mètre ».

Par ailleurs, l’acte de vente stipule :

« II – Deuxième constitution de servitude :

A l’effet d’assurer une vue sur la propriété de Monsieur [A] [P] et Madame [S] [Y] veuve [P], cadastrée section AS numéro [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], fonds dominant, Monsieur [L] et Madame [R], acceptent de grever leur parcelle cadastrée section AS, numéro [Cadastre 4], fonds servant, d’une servitude non aedificandi.

Pour les besoins de la publicité foncière, il est précisé ce qui suit :

Le fonds dominant est situé sur la commune de [Localité 5] ; il est cadastré section AS, numéro [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], [Adresse 4].

Cette parcelle appartient à Monsieur et Madame [A] [P] (…)

Le fonds servant est situé sur la commune de [Localité 5], il est cadastré section AS numéro [Cadastre 4], [Adresse 4] ». A l’époque, cette propriété appartenait à M. [L] et Mme [R].

En outre, il est indiqué que « la parcelle XHCY, apparaissant en vert sur le plan à l’échelle 1 / 500ème qui demeurera annexé aux présentes après mention d’usage, ne pourra supporter aucune construction à usage d’habitation. Toute nouvelle construction sur la parcelle cadastrée section AS, numéro [Cadastre 4] ne pourra s’effectuer qu’à partir de 3 mètres de la limite de propriété ».

Suivant acte authentique en date du 24 juin 2020, M. [L] et Mme [R] ont vendu à M. et Mme [N] un terrain à bâtir sur lequel se trouve un hangar situé [Adresse 4] à [Localité 5], cadastré section AS n°[Cadastre 4].

Les servitudes constituées ont été rappelées aux termes de cet acte de vente.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Mme [Y] a assigné M. et Mme [N] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit en matière de dépens.

A l’audience de référé du 12 juin 2025, Madame la présidente du tribunal judiciaire a informé les parties du renvoi de l’affaire en audience de règlement amiable à la date du 12 septembre 2025.

Malgré plusieurs renvois en audience de règlement amiable, les parties n’ont pas sollicité l’établissement d’un procès-verbal d’accord.

L’affaire a donc été retenue à l’audience du 30 avril 2026.

A cette audience, Mme [Y] s’en tient à ses écritures.

M. et Mme [N], représentés, renvoient à leurs conclusions n°2 notifiées le 20 avril 2026 aux termes desquelles ils forment les prétentions suivantes :

Constater que M. et Mme [N] s’en rapportent à justice sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [Y] ; Voir compléter la mission de l’expert désigné comme suit :Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie d’appréhender le non-respect de la servitude non altius tollendi qui grève la parcelle AS [Cadastre 3] propriété de Mme [Y],Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les travaux nécessaires pour remettre le terrain de Mame [Y] en conformité avec les termes de la servitude non altius tollendi qui grève la parcelle AS [Cadastre 5] tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie d’appréhender le non-respect aux règles d’urbanisme ou autorisation d’urbanisme par Mme [Y] suite à l’ouverture de la porte de garage côté façade ouest de sa propriété,Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les travaux nécessaires pour remettre la propriété de Mme [Y] en conformité avec les règles d’urbanisme applicables suite à l’ouverture de la porte de garage côté ouestEn toute hypothèse, condamner Mme [Y] aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il est constant que M. et Mme [N] ont fait construire une maison sur leur terrain.

Mme [Y] a fait établir un procès-verbal de commissaire de justice le 21 octobre 2021, complété le 9 novembre 2021 aux motifs « qu’elle s’inquiète des importants travaux de terrassement réalisés sur la parcelle voisine. Qu’en effet, le niveau du sol naturel a été très largement surélevé par un important apport de terre sur la parcelle voisine, ce qui conduira à la création de vues directes sur sa propriété à partir de la terrasse et du jardin voisins ».

Mme [Y] a également saisi sa protection juridique afin qu’une expertise amiable soit diligentée. Aux termes du rapport d’expertise établi le 18 novembre 2022 par le cabinet Union d’experts, l’expert a constaté :

« 1) Depuis les travaux de terrassement sur la partie arrière de la parcelle [N] il existe une butte de terre d’une hauteur importante.

Nous constatons effectivement la présence d’une butte de terre importante sur la parcelle [N], cette dernière engendre une différence d’altimétrie d’une hauteur d’environ 1m10 entre la parcelle [N] et les parcelles [Y].

Ladite butte de terre se situe à plus d'1m90 de la limite de propriété avec les parcelles de Madame [Y].

2) Une extension au logement [N] est actuellement en cours d’élévation à moins de 3m de la limite de propriété avec les parcelles de Madame [Y].

Cette construction n’est pas indiquée sur les plans de permis de construire des époux [N].

3) Un mur de clôture est édifié sur la parcelle [N] à moins de 3m de la limite de propriété avec les parcelles de Madame [Y].

4) Certaines fenêtres du logement [N] donnent sur la véranda du logement de Madame [Y].

Nous constatons que la construction des époux [N] où se situent lesdites menuiseries se trouve à 3m de la limite de propriété avec les parcelles de Madame [Y].

5) Les fondations d’une future terrasse sur la partie arrière du logement [N] ont été réalisées dernièrement.

Cette construction n’est pas indiquée sur les plans de permis de construire des époux [N].

Cette construction se trouve à plus 3m de la limite de propriété avec les parcelles de Madame [Y].

6) Sur les parcelles de Madame [Y] nous constatons la présence d’un muret de clôture situé à moins de 3m de la limite de propriété avec la parcelle des époux [N].

Selon déclaration de Madame [Y], ledit mur, qui sert de soutènement, a été édifié il y a moins de 30 ans.

7) Au cours des opérations d’expertise, les époux [N] nous ont indiqué que l’alimentation électrique du logement de Madame [Y] passe sur leur parcelle en l’absence de servitude indiqué aux actes authentiques.

Nous constatons effectivement que le coffret point de livraison électrique du logement de Madame [Y] se trouve effectivement en limite de propriété côté parcelle [N].

L’alimentation du logement de Madame [Y] traverse bien le chemin d’accès menant au logement [N] ».

Un protocole d’accord a été régularisé entre les parties le 21 novembre 2022 aux termes dusquel les parties ont pris les engagements suivants :

« 1) M. et Mme [N] s’engagent à remettre leur terrain à l’état initial.

2) et 3) M. et Mme [N] s’engagent à démolir lesdites constructions et demander un permis de construction pour édifier ses dernières en limite de propriété.

4) M. et Mme [N] s’engagent, une fois la terrasse terminée, à installer des claustras côté parcelles de Madame [Y].

5) Mme [Y] s’engage à faire démolir ledit mur puis reconstruire ce dernier en limite de propriété.

6) Mme [Y] s’engage à prendre contact avec les services d’ENEDIS pour faire déplacer son compteur électrique au niveau de sa limite de propriété.

L’intégralité des travaux cités devront être réalisés avant fin avril 2023 ».

La requérante fait valoir que courant juin 2023, elle a de nouveau saisi sa protection juridique après avoir constaté que M. et Mme [N] n’avaient pas respecté les éléments du protocole d’accord.

Aux termes du rapport d’expertise établi le 20 octobre 2023 par le cabinet Union d’experts, l’expert a constaté :

« 1) Le terrain des époux [N] n’a pas été remis à sa hauteur initiale.

2) Il n’a pas été installé de claustras sur la terrasse des époux [N] du côté des parcelles de Madame [Y]. »

Par ailleurs, aux termes d’un dernier rapport d’expertise établi le 26 septembre 2024 par le cabinet Union d’experts, l’expert a indiqué :

« Les différents points de litiges sont les suivants :

1) Depuis les travaux de terrassement sur la partie arrière de la parcelle [N] il existe une butte de terre d’une hauteur importante.

Lors des précédentes expertises nous avions constaté la présence d’une butte de terre importante sur la parcelle [N], cette dernière engendrait une différence d’altimétrie d’une hauteur d’environ 1m10 entre la parcelle [N] et les parcelles [Y].

Ladite butte de terre se situe à plus d'1m90 de la limite de propriété avec les parcelles de Mme [Y].

M. et Mme [N] s’étaient engagé à remettre leur terrain à l’état initial avant travaux de terrassement et installation de la piscine.

Au jour des nouvelles opérations d’expertise nous constatons que le terrain [N] n’a pas encore été remodelé et remis à son état initial ».

A la lecture de ce rapport, il apparait que la demande de Mme [Y] est qu’elle souhaite que le terrain des défendeurs soit remis à son état initial, soit redescendu d’environ 1m10 de hauteur.

En réponse à la demande d’expertise judiciaire, M. et Mme [N] soutiennent qu’ils ont respecté le protocole d’accord puisque la bordure de clôture qui sépare les deux propriétés reste apparente, témoignant du maintien de la hauteur des terrains séparant les deux propriétés.

Ils indiquent s’en rapporter à justice sur la demande d’expertise judiciaire formulée par la requérante et sollicitent que la mission de l’expert soit complétée si elle était ordonnée.

En effet, les défendeurs font valoir que Mme [Y] ne respecte pas les servitudes qui grèvent son terrain et se plaignent de ce que ses arbres dépassent 1,50m et de ce qu’elle aurait procédé à un décaissement de son terrain et à une ouverture de sa façade sans déclaration de travaux ou de permis de construire, précisant que cette ouverture donne directement sur leur propriété, ce qui leur est préjudiciable s’agissant d’une nouvelle ouverture.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [N] produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 20 février 2024 qui relate leurs griefs à l’encontre de Mme [Y].

Il résulte des éléments de procédure qu’aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi ; la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée.

La mission d’expertise judiciaire a pour but d’apporter tous les éléments utiles à la juridiction du fond éventuellement et ultérieurement saisie pour statuer sur les demandes qui pourraient être portées devant elle. L’expert judiciaire se verra donc confier la mission suggérée par la requérante dans son assignation, complétée par les chefs de mission proposés par les défendeurs aux termes de leurs conclusions pour lesquels la requérante n’a émis aucune opposition.

Le juge des référés rappelle qu’il entre dans les pouvoirs de l’expert de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, conformément à l’article 238 du code de procédure civile.

Cette mesure d’instruction ayant été sollicitée par Mme [Y], elle devra avancer la provision pour l’expert.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui seront supportés par Mme [Y], laquelle est à l’origine de cette demande d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

*M. [V] [O]

cabinet [U]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Mail : [Courriel 1]

Port : 0674836569

Tel : [XXXXXXXX01]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

Fournir un descriptif précis des deux propriétés ; Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie les cotes précises de l’état initial du terrain de M. et Mme [N] ; Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie d’appréhender la surélévation potentielle du terrain de M. et Mme [N] ; Dire et quantifier les travaux nécessaires pour remettre le terrain de M. et Mme [N] à son état initial ; Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie d’appréhender le non-respect de la servitude non altius tollendi qui grève la parcelle AS [Cadastre 3] propriété de Mme [Y] ; Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les travaux nécessaires pour remettre le terrain de Mme [Y] en conformité avec les termes de la servitude non altius tollendi qui grève la parcelle AS [Cadastre 3] ;Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie d’appréhender le non-respect aux règles d’urbanisme ou autorisation d’urbanisme par Mme [Y] suite à l’ouverture de la porte de garage côté façade ouest de sa propriété ;Fournir tous éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les travaux nécessaires pour remettre la propriété de Mme [Y] en conformité avec les règles d’urbanisme applicables suite à l’ouverture de la porte de garage côté ouest.

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire la poursuite de ses opérations ;

en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

RAPPELONS que l’expert dispose du pouvoir de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, en vue de faciliter un règlement amiable du litige ;

FIXONS à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [Y] entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 11 juillet 2026 (IBAN : [XXXXXXXXXX01]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 15 juillet 2028, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

LAISSONS les dépens à la charge de Mme [Y], partie demanderesse ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 28 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS