TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00100

N° RG 25/01482 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4VA

Le 02 MARS 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 02 FEVRIER 2026, délibéré prorogé au 02 MARS 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le deux Mars deux mil vingt six

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué à l’audience par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par Madame [D] [T], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, dans e cadre d’une mesure de tutelle aux biens et à la personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 septembre 2022, Monsieur [N] [C] a donné en location à Madame [E] [L] un studio meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer d’un montant de 300 € par mois, outre 50 € de provisions sur charges, soit la somme totale de 350 € par mois.

La S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [L], dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 27 septembre 2022.

Par acte d’huissier du 26 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à défaut prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [L] à lui payer les sommes suivantes :

* 1 862,29 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er avril 2025 sur la somme de 1 739,09 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

* fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamner au paiement desdites indemnités, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* tous les dépens dont le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, substitué, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en précisant que sa créance était dorénavant d’un montant de 1 862,29 € en principal et a indiqué s’en rapporter à justice sur la demande de délais de paiement et le maintien dans les lieux de la locataire.

Madame [L], représentée par Madame [D] [T], MJPM, exerçant une mesure de tutelle aux biens et à la personne suivant jugement rendu par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 28 octobre 2025, n’a pas contesté l’existence de l’arriéré locatif.

Madame [T] a indiqué qu’une aide FSL maintien allait être débloquée par le département dès que le présent jugement serait rendu, d’un montant de 1 489,83 € ; qu’un plan d’apurement pourrait être mis en œuvre pour le reliquat de la dette, à hauteur de 50 € par mois ; qu’elle sollicitait en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire ; que si le budget de Madame [L] était très précaire pour autant, elle bénéficiait d’un soutien familial et ses ressources allaient augmenter avec la possibilité d’octroi de l’AAH au lieu du RSA.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 2 avril 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bail :

Lors de la rédaction du contrat de bail, Monsieur [C] et Madame [L] ont convenu ce qui suit :

— « le présent contrat sera résilié de plein droit : deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, ou encore du dépôt de garantie. ».

Au terme d’un contrat de cautionnement en date du 27 septembre 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par la locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Il n’est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [C], bailleur, au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 1 869,29 € correspondant au solde des loyers et régularisations de charges impayés pour les mois de décembre 2024, janvier à mars 2025 ; que suivant la dernière quittance d’indemnité subrogative en date du 2 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Le commandement de payer délivré le 1er avril 2025 à Madame [L] à l’initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, n’a pas permis le recouvrement de la totalité de l’arriéré locatif dans les deux mois de la signification de l’acte, conformément aux stipulations contractuelles.

Madame [L] n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 2 juin 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Il ressort du décompte locatif que Madame [L] reste redevable d’une somme de 1 862,29 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 25 novembre 2025 (échéance de mars 2025 incluse / reprise du paiement du loyer courant postérieurement à cette date).

Madame [L] sera donc condamnée au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er avril 2025.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues, les éventuels versements volontaires intervenus depuis l’audience et notamment l’aide FSL maintien accordée par le département le 9 octobre 2025 d’un montant de 1 489,83 €.

Il doit également être rappelé qu’après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer. Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges.

Il convient en conséquence de fixer, à compter du 2 juin 2025, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 350 € par mois, soit une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges.

Madame [L] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation dues dans la limite des sommes qu’elle justifiera, par une quittance subrogative, avoir réglées au bailleur postérieurement à l’échéance du mois de juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [L] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025.

Madame [L] bénéfice d’une mesure de protection et donc d’un accompagnement budgétaire lui permettant d’honorer ses charges courantes sans défaillance.

Compte tenu des efforts d’apurement progressif de l’arriéré et du déblocage de l’aide FSL maintien, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [L] pourra donc s’acquitter de la somme de 1 862,29 €, correspondant au montant des loyers et charges impayés par 35 versements mensuels de 50 € (35 x 50 € = 1 750 €) et le solde restant à la 36ième et dernière échéance (112,29 €) en plus du loyer courant, avant le 5 de chaque mois, et ce à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement.

Le non-paiement d’une seule échéance entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles après le versement de l’aide FSL.

Sur l’expulsion :

En cas de non-respect des délais de paiement octroyés, le contrat de bail étant résilié, Madame [L] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de constater l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles :

Eu égard à la situation économique de Madame [L], il ne sera pas fait droit à la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge de Madame [L], dépens qui comprennent notamment les frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 16 septembre 2022 entre Monsieur [N] [C] et Madame [E] [L], et ce, à compter du 2 juin 2025 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [E] [L] à payer à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 862,29 € au titre des loyers et charges impayés (échéance de mars 2025 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 ;

ACCORDE à Madame [E] [L] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [E] [L] pourra s’acquitter de la somme de 1 862,29 €, correspondant au montant des loyers et charges par 35 versements mensuels de 50 € et le solde restant à la 36ième échéance (112,29 €), en plus du loyer courant, avant le 5 de chaque mois, et ce à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette, et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

FIXE à la somme de 350 € par mois, le montant de l’indemnité mensuelle due par Madame [E] [L] correspondant au montant du loyer en cours et des charges, à partir du2 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas de non-respect des délais de paiement octroyés, Madame [E] [L] devra libérer l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique ;

DEBOUTE la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE Madame [E] [L] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 1er avril 2025.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 2 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à M^e LEMONNIER

—  1 CCC par LS

à [E] [L]

par Mme [T] (MJPM)

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes