RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00395 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2SK

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 24 Octobre 2024

DEMANDEUR

M. [K] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LJG [Localité 5], société à responsabilité limitée au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le numéro 952 184 430, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée ès qualitès audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 19 Septembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 24 Octobre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître JAN délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte notarié en date du 3 avril 2023, Monsieur [K] [F] a donné à bail commercial à Monsieur [R] [I] et Madame [C] [O] en leur qualité d’associés uniques, au nom et pour le compte de la SARL LJG [Localité 5] en cours de formation un local commercial situé à [Localité 5] pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 36.000 € payable en 12 termes égaux de 3.000 € hors charge, révisable annuellement en fonction de l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux.

En raison de loyers et charges restés impayés, Monsieur [F] a fait délivrer à la SARL LJG [Localité 5] un commandement de payer la somme de 10.613,64 € en ce compris le coût du commandement, signifié le 16 juillet 2024.

En l’absence de régularisation, Monsieur [F] a, par acte d’huissier en date du 3 septembre 2024, fait assigner la SARL LJG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion pour voir :

constater que le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance délivré à la société LJG [Localité 5] le 16 juillet 2024 est demeuré infructueux,constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail sont réunies,dire que le contrat de bail conclu entre Monsieur [F] et la société LJG [Localité 5] est résilié de plein droit à compter du 17 août 2024,dire qu’à compter de cette date la société LJG [Localité 5] est occupante sans droit ni titre du local donné à bail,ordonner en conséquence l’expulsion de la société LJG [Localité 5] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser Monsieur [F] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamner la société LJG [Localité 5] à payer au demandeur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer global de la dernière année de location majorée à hauteur de 50% avec indexation à la date anniversaire de conclusion du bail résilié et jusqu’à parfaite libération des lieux,dire que les sommes dues par la société LJG [Localité 5] au titre de l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux contractuel,condamner la société LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [F] la somme provisionnelle de 12.600 € majorée au taux conventionnel,condamner la société LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [F] la somme provisionnelle de 1.260 € au titre de la majoration applicable aux arriérés de loyers,condamner la société LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [F] la somme provisionnelle de 1.266,66 € au titre du prorata de la taxe foncière due sur la période d’occupation 2024,condamner la société LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [F] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance signifié le 16 juillet 2024.

Régulièrement assignée, la société LJG [Localité 5] n’a pas conclu malgré un temps suffisant pour sa défense. L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article XXV « clause résolutoire :

En cas de non-exécution totale ou partielle ou de non-respect par le preneur de l’une des obligations visées aux présentes […] de son obligation d’assurance, […] le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur de régulariser la situation […]

Suivant acte du commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, Monsieur [F] a vainement fait commandement de payer à la SARL LJG [Localité 5] les loyers et charges impayés au 4 juillet 2024 pour un montant de 9.450 €, outre la majoration forfaitaire de 10% soit 945 €, en ce non compris le coût de l’acte. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La SARL LJG [Localité 5] ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 17 août 2024. La SARL LJG [Localité 5] est occupant sans droit des locaux appartenant Monsieur [F] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

Selon décompte arrêté au 17 août 2024, la SARL LJG [Localité 5] reste à devoir la somme de 12.600 € au titre de la dette locative. L’article XXII du contrat de bail prévoit une majoration forfaitaire de 10% après une simple mise en demeure restée infructueuse et un intérêt de retard égal aux taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points. Par courrier recommandé avec accusé de réception, Monsieur [F] a mis en demeure la locataire de régulariser les loyers impayés, rappelant la clause pénale prévue dans le contrat de bail. La SARL LJG [Localité 5] doit être condamnée à verser à Monsieur [F] la somme provisionnelle de 12.600 € au titre des loyers impayés outre la somme de 1.260 € au titre de la clause pénale.

Par ailleurs, l’article X du contrat de bail prévoit que le preneur remboursera sa quote-part de la taxe foncière, impôts, taxes et redevances, fournitures et prestations individuelles récupérables sur le preneur. Monsieur [F] verse l’avis d’imposition de l’année 2023 et sollicite la somme de 1.266,66 €. Il indique que ce montant est obtenu en prenant pour base cet avis d’imposition sans expliciter son calcul. Dès lors, cette somme n’apparaît pas non sérieusement contestable. Monsieur [F] sera débouté de cette demande.

Concernant l’indemnité d’occupation, la SARL LJG [Localité 5] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation. La majoration de 50% telle que prévue à l’article XXV n’apparaît pas non sérieusement contestable. Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer en vigueur compte tenu de l’indexation jusqu’à parfaite libération des lieux, majorée de 10% telle que prévue par la clause pénale du contrat de bail.

Enfin, les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 10.395 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 17 août 2024,

ORDONNONS l’expulsion de la SARL LJG [Localité 5] des lieux qu’elle occupe [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

ORDONNONS l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux et autorisons le cas échéant Monsieur [K] [F] à assurer le transport dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNONS la SARL LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 12.600 € à titre de provision, selon décompte arrêté au 16 août 2024,

CONDAMNONS la SARL LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [K] [F] la somme provisionnelle de 1.260 € au titre de la majoration applicable aux arriérés de loyers,

CONDAMNONS la SARL LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [K] [F] une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux correspondant au montant du loyer prévu dans le contrat de bail en ce compris le montant de la clause pénale,

DISONS que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 10.395 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTONS Monsieur [K] [F] de sa demande portant sur la taxe foncière due sur la période d’occupation en 2024,

CONDAMNONS la SARL LJG [Localité 5] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance,

CONDAMNONS la SARL LJG [Localité 5] à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT