RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00277 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWX3

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TOURTEREAUX, représentée par son syndic CITYA [Localité 7], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 524 247 053

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 24 Octobre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 07 Novembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [O] est propriétaire d’un lot de copropriété (appartement n°242, parking n°713) au sein de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 7].

La société Citya [Localité 7] a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 14 juin 2023.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [O].

En outre, les procès-verbaux des différentes assemblées générales des 29 juin 2021, 31 août 2022, 14 juin 2023, 20 septembre 2023 lui ont été transmis. Les convocations des assemblées générales lui ont été envoyées par lettre recommandée avec avis de réception.

La mise en demeure de payer notifiée le 11 décembre 2023 est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] fait état au 14 mai 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d’un montant principal de 3.391,06 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [O] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

— Condamner Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 3.391,06 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 14 mai 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 79,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [O] à payer 113,77 € correspondant au montant de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023, à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] une indemnité de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.

Bien que régulièrement assignée à personne et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, Monsieur [O] n’a ni comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Sur la somme réclamée de 3.391,06 €, il convient de soustraire les frais d’avocats compris dans les frais irrépétibles et les frais de mises en demeure compris au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les frais d’assignation compris dans les dépens, soit un total de 1.543,25 €. La somme de 1.847,81 € apparaît ainsi justifiée. Monsieur [O] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1.847,81 € selon décompte arrêté au 14 mai 2024.

En application de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la somme de 1.847,81 € produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant et dont il est justifié au dossier, soit le 11 décembre 2023.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui font l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

Si le montant des mises en demeure est justifié, soit un montant total de 283,20 €, en revanche, les frais d’avocats sont compris dans les frais irrépétibles et les frais d’assignation dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires sollicitant la somme de 79,20 € à ce titre, il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d’en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que le demandeur ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros au demandeur en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

En l’espèce, s’agissant d’un litige portant sur une obligation au paiement de diverses sommes d’argent, l’exécution provisoire est tout à fait compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1.847,81 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 14 mai 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 11 décembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 79,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [O] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE