TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M3E

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

SCI IMEFA [Adresse 6] représentée par la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION, [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS, 188 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque B1073

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e Driss EL KARKOURI, avocat au barreau de PARIS, 91 Boulevard Bessières 75017 Paris, Toque D0558

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M3E

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2005, la SCI IMEFA n°5 également dénommée dans le cadre de la procédure la SCI IMEFA 5, a donné en location à Monsieur [P] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre deux caves n° 109 et 110 et deux emplacements de parking n° 83 et [Adresse 8] 75011 PARIS pour un loyer de 1700 euros par mois.

Monsieur [P] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SCI IMEFA 5 lui a fait délivrer un commandement de payer le 26 février 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 25131,58 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la SCI IMEFA 5 a fait assigner en référé Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le non-paiement des loyers nonobstant commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 26 février 2024,

— en conséquence, prononcer l’acquisition, à la date du 26 avril 2024, de la clause résolutoire stipulée dans le bail et constater la résiliation dudit bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] des lieux dont s’agit, sans délai, ainsi que de tous occupants pour ou par lui etiam manu militari, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [P] à lui verser la somme totale de 31740,16 euros correspondant aux causes du commandement, les loyers et charges échus depuis, outre une somme mensuelle équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation, soit 3304,29 euros, desdits locaux, jusqu’à son départ effectif,

— condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 1000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 24 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 décembre 2024 et renvoyée au 31 janvier 2025.

A cette date, la SCI IMEFA 5 était représentée par un conseil lequel a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 62 150,01 euros.

En défense, Monsieur [P] a fait valoir par la voix de son conseil deux exceptions de nullité, l’une relative à l’absence de notification de l’assignation à la Préfecture et l’autre relative à l’imprécision des impayés mentionnés dans le commandement de payer. Il a par ailleurs exposé les éléments concernant sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement ainsi qu’un maintien dans les lieux, compte-tenu de l’amélioration prochaine de sa situation financière.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience compte-tenu notamment du montant important de la dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 06 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Au surplus, la SCI IMEFA 5 justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 juin 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc parfaitement recevable et l’exception de nullité sera rejetée.

— Sur la nullité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit à peine de nullité reproduire les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse de saisine est précisée. Il en résulte également que le commandement de payer n’est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées constituent réellement des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement et valablement dues.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le défendeur soutient que le commandement de payer est entaché de nullité puisque les sommes mentionnées dans le commandement de payer sont imprécises et qu’il ne comprend pas notamment la somme de 611 936,81 euros reportée au début du décompte et celle de 586 805,23 euros portée au crédit du décompte.

Or le commandement de payer délivré par le bailleur est parfaitement clair puisqu’il est assorti d’un décompte précis des sommes appelées au titre des loyers, de celles appelées au titre des charges et des taxes d’ordures ménagères et des sommes réglées par le locataire, le tout depuis l’origine du bail en janvier 2005. Les sommes mentionnées par le locataire comme étant incomprises représentent la totalité des sommes appelées depuis l’origine du bail (611 936,81 euros) et la totalité des sommes réglées par le locataire depuis son entrée dans les lieux (586 805,23 euros), le différentiel constituant la dette locative (25 131,58 euros).

L’exception de nullité à ce titre sera donc rejetée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 26 février 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [P], locataire d’un logement situé [Adresse 4], outre deux caves n° 109 et 110 et deux emplacements de parking n° 83 et 84, [Localité 7] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 avril 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [P] restait devoir la somme de 62 150,01 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [P], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, au jour de l’audience sera en conséquence condamné à verser la somme provisionnelle de 58691,41 euros à la date du 31/01/2025 au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur à l’audience compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par le locataire qui ne règle aucun loyer depuis août 2023, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [P] étant occupant sans droit ni titre depuis le 27 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [P] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [P] à payer à la SCI IMEFA 5 qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [P] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 février 2024, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 27 avril 2024 du bail consenti par la SCI IMEFA 5 à Monsieur [P] [T] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], ét [Adresse 5], outre deux caves n° 109 et 110 et deux emplacements de parking n° 83 et [Adresse 8] 75011 PARIS ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [T], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI IMEFA 5 pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [T] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la SCI IMEFA 5 une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la SCI IMEFA 5 la somme provisionnelle de 58691,41 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 31 Janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la SCI IMEFA 5 une indemnité de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT