Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 8]

tél : [XXXXXXXX01]

Le 26 Février 2024

N° RG 22/00017 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J6T2

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE

M^e Vincent LAHALLE

C/

S.A.R.L. LAUGIER FARADAY

la SCP VIA AVOCATS

J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E

Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier,

ENTRE :

Etablissement Public Foncier de Bretagne, représenté par sa Directrice générale, dont le siège est [Adresse 3]

DEMANDEUR EXPROPRIANT

Représentée par M^e Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES, membre de la SELARL LEXCAP, société d’avocats

ET :

S.A.R.L. LAUGIER FARADAY, représentée par sa gérante dont le siège est [Adresse 7]

DÉFENDEUR EXPROPRIÉ

Ayant pour avocat la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES Représentée par M^e Mathilde LE GUEN

ET :

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, Division France Domaine, [Adresse 9], représenté par M. [K] [D] , Commissaire du Gouvernement.

PARTIE INTERVENANTE

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 09 août 2019, le préfet de la région Bretagne, préfet d’Ille et Vilaine, a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la commune de [Localité 13] (35) dit « [Adresse 10] ». Celui-ci a pour vocation de densifier le centre-bourg par la construction de logements sur une zone, d’une superficie de 6 310 m2, constituée par un terrain d’activité devenu vacant et des fonds de jardin. La commune avait préalablement chargé l’établissement public foncier de Bretagne (EPFB), par contrat du 11 janvier 2013, de procéder à l’acquisition des terrains nécessaires à cette opération d’urbanisme.

Ladite opération a nécessité, notamment, l’acquisition par voie d’expropriation d’une parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 6], d’une surface de 985 m2, sise [Adresse 12], propriété de la société à responsabilité limitée (SARL) Laugier-Faraday. Elle correspond à l’amputation de celle cadastrée section AL n°[Cadastre 4], sur laquelle est implanté un immeuble d’habitation, de la moitie environ de son terrain d’agrément.

L’EPFB a vainement proposé à ce propriétaire exproprié une offre amiable d’indemnisation ; face à son refus, il a ensuite saisi la juridiction de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire enregistré au greffe le 06 septembre 2022. Le transport sur les lieux a été fixé au 09 octobre 2023, par une ordonnance du 12 juillet précédent, à l’issue duquel l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 octobre suivant, laquelle s’est tenue dans les locaux de la cité judiciaire.

Les parties, ainsi que le commissaire du gouvernement, au cours de cette audience, se sont référés à leurs écritures respectives dont ils ont développé certains éléments.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre aux procès-verbaux de transport et d’audience, à leurs mémoires contradictoirement produits ainsi qu’aux conclusions du commissaire du gouvernement, en application des dispositions des articles R 311-9 et suivants du code de l’expropriation, comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 de celui de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l’article R 211-6 du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les règles relatives à la fixation des indemnités dues aux expropriés

L’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral.

Il est fait obligation au juge, par les dispositions de l’article L 321-3 du même code, de distinguer l’indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d’une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales :

— il résulte de l’article L 322-2 du code de l’expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ;

— la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ;

— il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date était destinée à « assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation » (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038, Bull. QPC).

Ces règles sont d’ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du même code et il revient au juge, au besoin, de les soulever d’office après avoir recueilli les observations des parties.

Sur le bien à évaluer

La parcelle à évaluer correspond à l’amputation de la moitié, environ, du terrain agrémentant un immeuble à usage d’habitation, actuellement à usage de rapport, sis [Adresse 2], en cœur de bourg. Les locataires n’ont toutefois pas accès à ce terrain, lequel est accessible depuis la rue par un court chemin carrossable. Entièrement clos, de forme rectangulaire, ce très grand terrain d’agrément, enherbé et planté d’arbres et d’arbustes, exposé Ouest, bénéficie d’une vue dégagée. Il est en parfait état d’entretien. Au fond du terrain, dans sa partie expropriée, celui-ci est clos au moyen d’une palissade faite de trois lames en fibrociment, d’une hauteur de 1,5 m, en bon état de conservation. Un portillon, en son centre, permet l’accès à un chemin piétonnier.

Se sachant saisie d’une demande d’indemnisation d’une dépréciation du surplus de la partie de la parcelle non expropriée, la juridiction a sollicité les observations des parties et du commissaire du gouvernement à cet égard.

Tous trois sont demeurés taisants.

Sur la détermination des dates de référence

En application des règles sus énoncées, la valeur vénale du bien à exproprier doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement. Sa consistance doit être prise en compte, pour cette estimation, au 31 janvier 2021, date de l’ordonnance portant transfert de sa propriété. Ces deux dates ne font pas débat.

Les parties s’accordent quant à la date à laquelle doivent être déterminés la qualification et l’usage effectif du bien exproprié, soit le 23 février 2016, date à laquelle l’EPFB soutient, sans être contredit, que la délibération municipale du 27 janvier précédent, approuvant la modification n°1 du plan local d’urbanisme de la commune et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé n° 24, lequel inclut la parcelle expropriée, est devenue opposable aux tiers. Si l’EPFB se fonde, à cet égard, sur les dispositions du second alinéa de l’article L 322-6 du code de l’expropriation, la société expropriée invoque celles des articles L 213-6 et 4 de celui de l’urbanisme, mais sans que cette discordance de fondement n’ait de conséquences quant à la détermination de cette date, communément dite de référence, laquelle est dès lors fixée au 23 février 2016.

Sur la qualification de la parcelle expropriée ou non en terrain à bâtir

L’article L 322-3 du code de l’expropriation dispose que :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2 ».

Pour être qualifiée de terrain à bâtir, une parcelle doit donc remplir deux conditions cumulatives, respecter un critère matériel (être desservie par une voie d’accès et des réseaux utiles à proximité immédiate) et un critère juridique (être située dans un secteur constructible).

L’exproprié qui revendique la qualification de terrain à bâtir doit justifier que les conditions en sont réunies, l’expropriant pouvant apporter la preuve contraire, notamment quant à l’insuffisance des réseaux (Civ. 3ème 07 octobre 2014 n° 13-22.362).

La SARL Laugier-Faraday soutient que sa parcelle, située en zone UC au plan local d’urbanisme à la date de référence, est juridiquement constructible quand bien même est-elle concernée par une orientation d’aménagement et de programmation. L’EPFB le conteste et soutient que le second critère n’est de toute façon pas rempli, en ce que les réseaux présents, notamment viaires, ne sont pas de capacité suffisante à l’échelle du secteur soumis à la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble.

La SARL Laugier-Faraday ne conteste pas qu’en présence d’une telle opération, comme en l’espèce, cette capacité doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone mais elle soutient que les réseaux d’eau, d’électricité et de gaz s’avèrent suffisants, disant verser aux débats des pièces pour en justifier. Elle affirme également que sa parcelle est desservie par la voirie, laquelle est adaptée selon elle à la capacité de construction de son terrain puisque aucuns travaux d’élargissement de la [Adresse 11] ne sont envisagés.

Le commissaire du gouvernement indique que l’orientation d’aménagement et de programmation prévoit que la desserte de la zone à aménager sera groupée à partir de la [Adresse 11], puis se divisera pour desservir les côtés Nord et Sud et que des liaisons douces prendront appui sur le chemin existant qui longe l’Ouest du secteur, permettant de se rapprocher des équipements d’intérêt collectif, de sorte que le critère matériel ne peut être considéré comme satisfait.

L’EPFB verse aux débats (sa pièce n°12) un extrait du dossier soumis à enquête publique pour justifier de ce que la commune devra étendre et renforcer les réseaux de service public, notamment viaires, pour un coût alors estimé de 200 000 € HT, lequel n’est pas discuté en défense. Il y est notamment évoqué la création, au sein de la zone à aménager, d’infrastructures primaires comprenant des voies pour automobiles, des emplacements de stationnement, une placette centrale et une allée piétonne, lesquelles seront raccordées à la [Adresse 11] par une unique approche.

La SARL Laugier-Faraday affirme que cette pièce « indique simplement que la voie de circulation interne au projet devra être connectée à la [Adresse 11] » (page 11), admettant ainsi implicitement mais nécessairement que ladite voie reste à créer. Elle ne soutient d’ailleurs pas que le réseau viaire est d’une capacité suffisante, à la date de référence, pour desservir la zone à aménager dans son ensemble, se limitant en effet à affirmer que la parcelle expropriée est desservie par la [Adresse 11] et que ledit réseau est d’une dimension adaptée « à la capacité de construction du terrain » (ibid).

Il en résulte que le projet d’aménagement d’ensemble de la commune suppose la mise en place de voies de circulation piétonnes et routières et que la société expropriée échoue dès lors à démonter que le réseau viaire soit d’une capacité suffisante, au regard de l’ensemble de la zone et à la date de référence, de sorte que le bien à exproprier ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation et sans qu’il ne soit dès lors nécessaire de se prononcer sur le critère juridique.

Il sera, toutefois, évalué en tenant compte de sa situation privilégiée (Civ 3ème 1er décembre 1993 n° 92-70.457) sur laquelle s’accordent, en effet, les parties.

Sur l’évaluation du bien à exproprier et le montant de l’indemnité principale en résultant

L’article R 311-22 du code de l’expropriation, en son premier alinéa, dispose que :

« Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Le choix de la méthode d’évaluation relève de la libre appréciation des juridictions du fond, lesquelles doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée compte tenu des caractéristiques du terrain et des circonstances de la cause (Civ 3ème 18 mars 1970 n°69-70.148 Bull. n°213).

L’évaluation de la parcelle expropriée, en l’espèce, se fera selon la méthode de la comparaison, sur laquelle s’accordent les parties et le commissaire du gouvernement, par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères.

Les parties s’accordent sur l’inclusion de la parcelle litigieuse dans un emplacement réservé par le plan local d’urbanisme et l’application corrélative des dispositions de l’article L 322-6 du code de l’expropriation.

L’EPFB propose une valorisation de 70 € du m2, sur la base de deux termes de comparaison, à savoir l’acquisition par ses soins, de façon amiable, les 01er août 2014 et 02 juillet 2018, de parcelles situées à proximité immédiate du bien à exproprier, au prix de 71,99 € et 70 € du m2 (ses pièces n° 13 et 14). La SARL Laugier-Faraday en critique la pertinence mais au motif inopérant, puisque son bien ne dispose pas de la qualification de terrain à bâtir, de ce que ces parcelles ne présenteraient pas les mêmes « possibilités constructives » (page 19) que la sienne.

Elle soutient, ensuite, qu’elles ne disposent pas d’un accès à la voie publique, mais sans toutefois relier cette allégation à l’une des pièces versées aux débats. Ce facteur de moins-value ne ressort pas clairement des actes de mutation produits par l’EPFB, lesquels précisent au contraire que les parcelles cédées proviennent de la division d’immeubles de plus grande importance dont il n’est pas justifié, ni même soutenu, par la SARL Laugier-Faraday, qu’elles ne disposaient pas d’un tel accès, à l’instar de la sienne avant sa division aux fins d’expropriation.

Son affirmation, enfin, selon laquelle les prix auxquels sont intervenues ces mutations ne correspondraient pas à ceux d’un « marché libre » (page 20) est dépourvue d’offre de preuve, comme l’est également celle aux termes de laquelle les prix actuels seraient « fortement » (ibid) supérieurs, alors même qu’il est constant que le marché de l’immobilier, en France, est actuellement orienté à la baisse, en raison de la forte augmentation des taux des crédits.

Le commissaire du gouvernement, sans grande motivation, propose d’écarter ces deux termes de comparaison au seul motif de leur ancienneté tout en ne soumettant à la discussion que trois termes, dont deux (ses termes n°2 et 3) concernent des terrains à bâtir alors même qu’il dénie cette qualification au bien exproprié. Son premier terme correspond à la cession, le 16 mars 2021, à la commune, d’un ensemble de quatre parcelles de petite taille puisque d’une superficie comprise entre 1 et 66 m2, proches de la voie publique, au prix de 40 € du m2 (sa pièce n°1). L’EPFB souligne, sans être contredit, que la cession de ces terrains, destinés à l’élargissement d’une voie, est trop atypique que pour être retenue comme un élément de comparaison significatif. C’est donc à raison que le commissaire du gouvernement soutient que la valeur vénale du bien exproprié est supérieure au prix de cession de ces quatre parcelles.

« A titre infiniment subsidiaire » (page 19), la SARL Laugier-Faraday propose, visiblement dans l’hypothèse où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas reconnue à sa parcelle, pour solliciter une valorisation de son bien à hauteur de 220 € du m2, soit une somme très proche de celle qu’elle réclame à titre principal, à savoir 260 € du m2, mais sans s’expliquer sur les raisons de cette faible différence, trois mutations. Elle ne produit, toutefois, ni les actes notariés correspondant, ni même n’en indique les références de publication, de sorte que ces mutations ne peuvent qu’être écartées de la présente évaluation (Civ. 3ème 19 mars 2020 n° 19-11.463).

Il résulte de ce qui précède que la juridiction ne dispose, pour statuer, que des deux termes de comparaison proposés par l’expropriant, lesquels ne peuvent dès lors être écartés au motif de leur trop grande ancienneté. Compte étant également tenu du premier terme de comparaison du commissaire du gouvernement, il s’en déduit que la valorisation proposée par l’EPFB ne peut qu’être retenue, la SARL Laugier-Faraday échouant, en effet, à rapporter la preuve qui lui incombe de ce que la valeur vénale actuelle de son bien s’établirait à la somme de 220 € du m2, comme elle le prétend.

Conséquemment, l’indemnité principale dont cet établissement est redevable envers elle ressort à :

985 m2 x 70 € = 68 950 €

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’article R 322-5 du code de l’expropriation dispose que :

« L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique ».

La SARL Laugier-Faraday sollicite le bénéfice de cette indemnité, prétention à laquelle s’oppose l’EPFB au motif que la parcelle litigieuse, dès son acquisition le 21 décembre 2010, avait vocation à être rétrocédée à la commune en contrepartie de son renoncement à exercer alors son droit de préemption. L’expropriant rappelle que la commune s’était aussi acquittée du coût du bornage et de la moitié des frais d’acte engendrés par cette mutation. La SARL Laugier-Faraday répond que c’était Monsieur [M] [U], et non pas elle, qui avait promis à la commune de lui rétrocéder le bien et qu’elle « n’a montré aucune persistance dans la volonté de vendre une partie du terrain lui appartenant » (page 24).

L’ EPFB réplique, sans être contredit, que l’acte de vente mentionne expressément la substitution entre Monsieur [U] et la SARL Laugier-Faraday.

Il ressort de l’acte authentique de vente des 21 et 22 décembre 2009 des parcelles sises [Adresse 12] et [Adresse 2], respectivement cadastrées section AL n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], produit aux débats (pièce expropriant n°1), que l’acquéreur, Monsieur [M] [U], en contrepartie, notamment, de l’abandon par la commune de l’exercice de son droit de préemption, a promis à cette collectivité (ibid, page 4) de lui rétrocéder à titre payant « une bande de terrain d’une superficie de 1 000 m2 à prendre dans la partie ouest/sud-ouest de la parcelle aujourd’hui cadastrée section AL n°[Cadastre 4] » dès que celle-ci pourra justifier de sa maîtrise d’un accès suffisant à la [Adresse 11]. Il n’est discuté en défense, ni que ladite bande correspond peu ou prou à la parcelle expropriée, ni que la commune dispose désormais de cet accès. En page 13 de l’acte précité, les parties ont également stipulé que « Monsieur [M] [U] a substitué dans tous ses droits l’acquéreur aux présentes, la SARL Laugier-Faraday ».

C’est donc contre l’évidence que la société expropriée, qui ne dit rien de cette clause de substitution, prétend qu’elle n’était débitrice d’aucun engagement de vendre.

Dès lors mal fondée en sa demande d’indemnité de remploi, en ce que la parcelle expropriée était notoirement destinée à la vente, elle ne pourra qu’en être déboutée.

Sur l’indemnité dite de dépréciation du surplus

L’indemnité, communément dite « de dépréciation du surplus », a pour objet, en cas d’expropriation partielle d’un ensemble foncier, de couvrir la moins-value affectant la partie restante non expropriée.

Il appartient à l’exproprié, qui prétend au bénéfice de cette indemnité, de démontrer qu’il est propriétaire d’une unité foncière (Civ 3ème 14 décembre 2010 n° 09-72.567) dont la partie non expropriée subit une véritable dépréciation, en conséquence directe de l’expropriation (Civ 3ème 03 octobre 1990 n° 89-70.080 Bull. n°177).

La SARL Laugier-Faraday sollicite le bénéfice d’une telle indemnité, qu’elle propose de voir fixée de façon forfaitaire à 10 % (page 26) ou 12 % (page 29) de la valeur vénale de son immeuble de rapport, au motif que l’expropriation a conduit au morcellement de sa parcelle et donc à la réduction de son « potentiel de constructibilité » (page 26). Ce premier argument ne saurait utilement prospérer puisque la qualification de terrain à bâtir n’a pas été retenue, s’agissant de la parcelle expropriée mais pour des motifs également applicables à la partie de la propriété non expropriée de la SARL Laugier-Faraday.

Celle-ci affirme, ensuite, que cette indemnité lui est due en considération de la seule importance de l’amputation de la superficie de sa parcelle, mais sans démontrer en quoi la perte de la moitié environ, effectivement, du terrain agrémentant son immeuble de rapport conduirait nécessairement à la dépréciation du bien dont elle conserve la propriété. Son affirmation n’est, en tout cas, nullement documentée. Sans être contredit, l’expropriant répond en outre que l’entretien d’un grand jardin, en milieu urbain, peut au contraire constituer une charge. Il résulte du transport sur les lieux que la société expropriée conserve, à l’arrière de son immeuble de rapport, un jardin d’agrément d’une superficie, plus qu’appréciable en milieu urbain, de plus de 1 000 m2 et d’une belle profondeur.

Le commissaire du gouvernement, spécialiste de l’évaluation foncière, a indiqué dans cette affaire s’en remettre à l’appréciation de la juridiction sur le bien fondé de cette demande d’indemnisation.

Sur place, la juridiction a spécifiquement interpellé, tant ce fonctionnaire que les parties, sur cette question, mais aucun n’a souhaité faire d’observations à cet égard.

Il résulte de ce qui précède que subsiste un doute sur la réalité de cette dépréciation du surplus, en considération de la seule perte de surface du terrain agrémentant l’immeuble de rapport de la société expropriée. Ce préjudice, en ce qu’il n’est dès lors pas certain, ne peut, en application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation précité, ouvrir droit à indemnité.

La SARL Laugier-Faraday allègue encore d’une dépréciation de son bien lui restant en raison des conséquences à venir, en terme de nuisances visuelles et sonores, du projet d’aménagement de la commune. L’expropriant répond seulement que l’indemnisation de ce type de dommages ne ressortit qu’au seul juge administratif, mais sans autrement se prononcer. Les parties ne disent donc rien de l’usage qui sera fait de la parcelle expropriée, dans le cadre de l’opération d’aménagement d’ensemble. Il en résulte que les nuisances alléguées sont, à ce stade, hypothétiques et ne peuvent dès lors elles non plus utilement justifier de la réalité d’une dépréciation du surplus.

La société expropriée sollicite, enfin, l’indemnisation de son préjudice que constitue la perte de son accès, par le fond de son jardin, à un chemin piétonnier, lequel desservirait utilement les équipements sportifs de la commune. L’ EPFB ne conteste pas le principe de ce préjudice, puisque étant taisant à son sujet. La réalité de cet accès a été constatée lors du transport sur les lieux et il n’est pas contestable que l’expropriation va entraîner sa perte pour la société défenderesse. Toutefois, il a été également constaté, à cette occasion, que les preneurs à bail de cette dernière n’avaient pas accès au jardin d’agrément et il n’est pas non plus soutenu qu’ils en disposaient à la date de l’ordonnance d’expropriation. L’importance de ce préjudice est donc toute relative.

La SARL Laugier-Faraday ne produit aux débats aucun élément permettant de le valoriser.

Il ressort pour autant de l’article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 2ème 02 juillet 2020 n° 19-16.100 Bull).

Il en résulte que ce préjudice de dépréciation du surplus, en conséquence de la perte d’accès à un chemin piétonnier, sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 €.

Sur l’indemnité pour reconstitution de clôture

La SARL Laugier-Faraday sollicite la somme de 22 186,60 €, au titre du coût de reconstitution de la clôture fermant sa propriété en fond de jardin. Elle dit verser aux débats deux devis pour en justifier le bien fondé. Le premier, en date du 17 janvier 2023, de ce montant, porte sur la mise en place d’une clôture en pierres et en bois (sa pièce n°9) tandis que le second a été établi, le 16 octobre suivant, pour un montant de 15 516,78 € TTC (sa pièce n°12) au titre d’une clôture prétendument identique à celle existante, à savoir en « agglo et enduit gratté » (page 29). L’ EPFB ne conteste pas le principe de son obligation d’avoir à supporter cette indemnité, mais en discute le quantum au motif que ces devis ne correspondent pas aux caractéristiques de la clôture actuelle. Il produit un devis d’un montant de 3 240 € TTC (sa pièce n°16) et propose une indemnité de 3 315 €.

La SARL Laugier-Faraday n’a pas répliqué et le commissaire du gouvernement ne s’est pas prononcé.

Le premier devis de la société expropriée, en ce qu’il porte sur la construction d’un ouvrage en pierres et en bois, ne peut dès lors qu’écarté comme n’étant pas pertinent. Le second, une fois réduit son montant du coût des prestations correspondant à la réalisation d’un enduit gratté, la clôture actuelle étant brute de béton et d’un portillon, la société expropriée ne justifiant, ni même alléguant d’aucune servitude de passage sur la parcelle expropriée, correspond à la somme de 8 475,30 € TTC.

Ce chef de préjudice, compte étant tenu de ce devis ainsi retraité et de celui de l’expropriant, lequel n’est pas discuté en défense, sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 6 000 €.

Sur l’indemnité pour perte d’arbres

La SARL Laugier-Faraday sollicite la somme de 2 730 €, au titre de la perte de trois figuiers, deux noisetiers, deux lilas, un hibiscus, deux sureaux, un pêcher et dix lauriers. A l’appui de cette prétention, elle ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de la valeur de ces arbres et arbustes. L’EPFB ne conteste pas le principe de son obligation mais il rappelle que les végétaux en question, examinés lors du transport, ne sont pas des arbres de haute tige mais des arbustes. Il propose une valorisation de 80 € par fruitier et de 50 € pour les autres arbustes, soit une somme totale de 1 380 €.

La SARL Laugier-Faraday n’a pas répliqué et le commissaire du gouvernement ne s’est pas prononcé.

La réalité du préjudice n’étant pas discutée par l’expropriant et faute de preuve de la valeur des végétaux précités, il sera justement indemnisé à hauteur de 1 380 €.

Sur les dépens et les frais

L’article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que « l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».

En application de cette disposition, l’EPFB supportera seul la charge des dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l’article R 211-6 de celui de l’expropriation, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité ne commandant pas de faire droit à la demande formée de ce chef, la SARL Laugier-Faraday en sera dès lors déboutée.

DISPOSITIF

La juridiction de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe :

FIXE à la somme de :

—  68 950 € (soixante-huit mille neuf cent cinquante euros), le montant de l’indemnité principale due par l’établissement public foncier de Bretagne à la SARL Laugier-Faraday ;

—  9 380 € (neuf mille trois cent quatre-vingt euros), le montant des indemnités accessoires ;

LAISSE la charge des dépens à l’établissement public foncier de Bretagne ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge de l’expropriation