RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00036 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTHG

MINUTE N° : 24/00020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [L] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT – DENIS de la Réunion

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE LES TAMARINS

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT – DENIS de la Réunion

Monsieur [K] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, agissant par M^e Didier ANTELME, avocat au barreau de Saint-Denis de la Réunion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabrice LEMAIRE,

Assisté de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Fabrice LEMAIRE, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière.

Copie exécutoire délivrée aux parties le 07/11/2024

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 27 juillet 2010, Monsieur et Madame [V] ont donné à bail à usage d’habitation, par l’intermédiaire de l’agence immobilière les TAMARINS, à Madame [P] [L] un appartement situé à [Localité 8] au [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 740 euros et d’un dépôt de garantie d’un montant identique.

Par assignation du 28 décembre 2023, Madame [P] [L] a fait convoquer Monsieur [V] [K] et l’agence immobilière les TAMARINS devant le Tribunal de proximité de Saint-Paul à l’audience du 4 avril 2024 afin de faire condamner cette dernière à lui restituer le dépôt de garantie majoré, divers trop-perçus et à lui verser 2000 euros de dommages et intérêts pour son préjudice moral ainsi que 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle demande, enfin, que l’agence lui remette ses quittances de loyer des mois d’août 2021 à août 2022 sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

L’affaire a fait l’objet de divers renvois pour échange des pièces et arguments des parties.

Lors de l’audience du 3 octobre 2024, Madame [P] [L] soutient que ses demandes à l’égard de Monsieur et Madame [V] sont recevables compte tenu de la difficulté à organiser une conciliation entre eux compte tenue de la distance géographique et parce que le bail puis le congé donné à la locataire pour vente du bien ne donnaient aucun renseignement concernant Mme [V]. Elle soutient également que les fautes commises par l’agence sont opposables à M. [V]. Elle prétend que les défendeurs lui sont redevables de trop perçus de 285,28 et 196,58 euros. Elle conteste les dégradations locatives qui lui sont imputées au motif qu’elles sont liées à la vétusté, qu’aucun devis comparatif n’a été produit et que la réalisation effective des réparations n’est pas démontrée. Elle demande donc la restitution de son dépôt de garantie majoré des sommes dues en cas de retard. Elle demande également que l’agence soit condamnée sous astreinte à lui communiquer ses quittances de loyer. Enfin, elle souhaite que les défendeurs soient condamnés à lui verser 2000 euros pour son préjudice moral ainsi que 3000 euros pour ses frais de justice.

Monsieur [V] [K] fait valoir que la demande formée à son égard par son ancienne locataire est irrecevable à défaut d’avoir fait l’objet d’une conciliation préalable. Il ajoute qu’elle est inopposable à son épouse qui n’est pas visée par l’assignation. Il précise que c’est l’agence qui a conservé le dépôt de garantie et qu’il ne peut pas être tenu pour responsable des éventuelles fautes commises par celle-ci. Il demande à ce que la demanderesse et éventuellement l’agence soient condamnées à lui verser 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’agence immobilière les TAMARINS affirme qu’elle a rempli toutes ses obligations tant à l’égard de la locataire que des propriétaires, que la locataire reste débitrice de la somme de 1397,53 euros et qu’ainsi elle ne pouvait pas prétendre à la délivrance de quittances de loyer. Elle soutient également que la demanderesse n’a subi aucun préjudice moral. Elle demande la condamnation de cette dernière à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites »

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le locataire est obligé :

a) De payer le loyer

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

L’article 21 de cette même loi précise que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Enfin, l’article 1998 du Code civil précise que « Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement. »

Sur la recevabilité et l’opposabilité des demandes

S’il est constant qu’une tentative de conciliation n’a été formée par la demanderesse qu’à l’égard de l’agence, la distance géographique entre les lieux de résidence de la locataire et des bailleurs et le fait que l’agence, mandataire de ces derniers, a bien informé par mail M. [V] de cette situation en détaillant les réponses qu’elle a apportées et les pièces communiquées (pièce 13 de l’agence) constituent un motif légitime, qui, en l’espèce, rendait impossible l’organisation d’une conciliation préalable.

M. [V] ne peut pas non plus invoquer l’absence du respect du contradictoire dans la mesure il lui a été loisible, au cours des débats devant la juridiction, de produire tous ses arguments.

Il ne peut pas être fait grief à la demanderesse d’avoir adressé son assignation qu’à l’égard de M. [V] dans la mesure où aucune information sur l’adresse de Mme [V] n’était mentionnée dans le bail et que le congé délivré à la locataire n’avait pour auteur que M. [V].

Dès lors, la demande sera déclarée recevable à l’égard de M. [V] mais le jugement ne sera pas opposable à Mme [V].

Sur le fond

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que la locataire est bien redevable de la somme de 88,70 euros au titre d’un reliquat de TEOM.

Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement entre l’agence gestionnaire du bien et la locataire et transmis à cette dernière par mail du 4 août 2022, jour où la locataire a quitté le logement.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 5 août 2010 et celui de sortie effectué le 4 août 2022 et du devis réalisé le 8 août 2022, qu’il ne peut pas être imputé à la locataire le « nettoyage du jardin » pour 140 euros dans la mesure où l’état des lieux d’entrée indique « jardin non entretenu ». Le fait que seul un petit guéridon ait été laissé dans le jardin selon la photo jointe ne nécessite pas une dépense de 140 euros pour son enlèvement et cette dépense sera ramenée à 40 euros.

La réfection des joins d’étanchéité étant une dépense incombant au locataire et l’état des lieux d’entrée ne comportant aucune remarque sur leur éventuelle défectuosité, alors que celui de sortie indique « joins à refaire », la locataire est redevable de la dépense de 180 euros prévue au devis pour la réfection des joins de différentes pièces.

De même, pour la dépose des clous sous l’escalier et le bouchage des trous avec pâte à bois pour la somme de 25 euros puisqu’il s’agit de dégradations qui lui sont imputables.

L’état des lieux de sortie indiquant une dégradation et la nécessité de remplacer la plaque de cuisson, le meuble vasque, le miroir et le luminaire ainsi que le miroir du dressing, la somme de 1180 euros prévue au devis sera imputée à la locataire car, selon une jurisprudence constante, le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’état des lieux de sortie indiquant pour quelques équipements « tâché », « à nettoyer » et « nettoyage de la buanderie à prévoir », il n’était pas nécessaire de procéder à un « nettoyage général de l’appartement meuble et sol » comme le prévoit le devis. La somme de 220 euros sera donc réduite à 100 euros.

Enfin, si l’entretien des climatiseurs est à la charge du locataire, la dépense de 244,14 euros mentionnée dans les conclusions de l’agence n’est assortie d’aucun justificatif d’une telle dépense et sera donc rejetée.

Selon une jurisprudence constante, le bailleur n’a aucune obligation de produire différents devis pourvu que celui présenté soit raisonnable et n’a également aucune obligation de prouver qu’il a effectivement procédé aux travaux. Les objections avancées par la locataire sur ce point seront donc écartées.

Madame [P] [L] est ainsi redevable de la somme de 1500 euros au titre des dégradations locatives.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que la locataire doit la somme de 1588,7 euros au titre des charges et des dégradations locatives de laquelle sera déduit son dépôt de garantie de 740 euros. La demanderesse qui reste ainsi redevable de la somme de 848,7 euros sera donc déboutée de sa demande de restitution de son dépôt de garantie majoré.

Par ailleurs, aucune demande de condamnation de celle-ci à ce titre n’étant faite dans les demandes des défendeurs, il ne sera pas prononcé de condamnation sur ce point.

S’agissant de la demande de transmission des quittances de loyer, il est constant que la locataire a demandé à l’agence, en mars 2022, par mail, à recevoir ses 3 dernières quittances de loyer. L’agence ne peut pas arguer du non-paiement du loyer dans la mesure où celui-ci a bien été payé ou invoquer les contraintes d’un logiciel pour justifier que les quittances de loyer ne faisaient apparaître que des « XXX » ne permettant aucunement à la locataire de savoir ce qui a été payé ou non au titre du loyer et des charges. L’agence avait l’obligation de fournir un reçu des sommes payées conformément à l’article 21 de la loi de 1989 précitée.

Il n’y a pas lieu d’ordonner sous astreinte la communication de ces documents dans la mesure où la demanderesse justifie cette communication par l’impossibilité de fournir les quittances aux bailleurs et de trouver ainsi un nouveau logement, alors qu’elle justifie d’un nouveau domicile à [Localité 10].

Si la locataire prétend subir un préjudice moral en raison de l’impossibilité de trouver un logement, il convient de retenir, d’une part, que le certificat médical produit ne fait que relater les déclarations de cette dernière et comporte des incohérences de date et que, d’autre part, les reçus qui lui auraient été communiqués auraient fait apparaître un solde débiteur ne lui garantissant aucunement de trouver un logement. En outre, elle ne fournit aucun élément (par exemple, courrier ou courriel d’un bailleur) permettant de justifier qu’elle a été en difficulté de trouver un logement pour ce motif. La demanderesse ne justifiant donc pas d’un préjudice moral, sa demande faite à ce titre sera rejetée.

Les éléments du dossier font apparaître la mauvaise foi de l’agence qui, après avoir réclamé des sommes à la locataire en août 2022, précise dans un mail adressé au propriétaire, le 9 septembre 2022, que si la locataire va en justice, l’agence risque de devoir lui restituer certaines des sommes demandées qui seront finalement imputées au propriétaire.

Alors qu’elle est seule responsable de cette situation, elle précise, en outre, qu’elle « sera également contrainte de vous demander des dommages et intérêts pour l’indemnisation du temps passé et le traitement du dossier ainsi que le remboursement des frais d’avocat sur une base de 2500 euros HT ».

Alors même que le propriétaire lui a répondu dans un mail du 13 septembre 2022 qu’il souhaitait « régler cette histoire avec madame [P] si possible à l’amiable et en bonne intelligence » en faisant remarquer qu’il est surpris de constater que « si l’état des lieux est si mauvais comment peut elle récupérer entièrement la caution !?? », l’agence ne justifie aucunement avoir engagé des négociations avec la locataire.

Compte tenu de ce constat, l’agence supportera seule les frais engagés pour sa défense et sera condamnée à prendre en charge une partie de ceux engagés par la locataire à hauteur de 500 euros dont une partie des demandes est justifiée et sera également condamnée à verser 800 euros au propriétaire à qui aucune faute ne peut être reprochée dans ce dossier.

Les dépens seront partagés pour moitié entre l’agence et la demanderesse.

PAR CES MOTIFS ,

Le Tribunal statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déclare l’action recevable à l’égard de Monsieur [V] [K],

Dit que le jugement n’est pas opposable à Mme [V],

Dit que les réclamations de Madame [P] [L] sont fondées concernant une partie des dégradations locatives et sur la délivrance de justificatifs des paiements de loyers et charges qu’elle a opérés,

Dit que la responsabilité de l’inexactitude des dépenses restant à la charge de la locataire incombe exclusivement à l’agence immobilière les TAMARINS,

Déboute Madame [P] [L] de ses demandes indemnitaires,

Déboute l’agence immobilière les TAMARINS de ses demandes,

Condamne l’agence immobilière les TAMARINS à payer à Madame [P] [L] la somme de 500 (cinq cent) euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne l’agence immobilière les TAMARINS à payer à Monsieur [V] [K]

la somme de 800 (huit cent) euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Madame [P] [L] et l’agence immobilière les TAMARINS aux dépens pour moitié chacune.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et la greffière.

La greffière Le juge