Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 2, 10 février 2025, n° 24/02748

TJ Meaux 10 février 2025

Arguments

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Rejeté
Droit de préférence
Le juge a estimé que la société Groupe Bizim n'avait pas démontré son droit de préférence de manière suffisante pour justifier la requalification du bail.
Rejeté
Refus de communication de la promesse de vente
Le juge a jugé que la demande de communication de la promesse de vente était sans objet, car la promesse avait été produite aux débats.
Rejeté
Recours dilatoire
Le juge a estimé que les conditions d'application de l'article 32-1 du code de procédure civile n'étaient pas réunies, et que Mme [W] [U] n'avait pas agi de manière dilatoire.
Rejeté
Abus de procédure
Le juge a rejeté cette demande, considérant que la société Groupe Bizim n'avait pas démontré de préjudice résultant de l'action de Mme [W] [U].

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 2, 10 févr. 2025, n° 24/02748
Numéro(s) :	24/02748
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme DOULETMarc TOULON
Cabinet(s) :	DMALEX AVOCATSCALCADA - TOULON - LEGENDRE
Parties :	S.A.R.L. GROUPE BIZIM

Texte intégral

— N° RG 24/02748 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSPT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n° 25/154

N° RG 24/02748 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSPT

CCC : dossier

FE :

M^e DOULET

Me [Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de M^me BOUBEKER, Greffière ;

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 13 Janvier 2025 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/02748 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSPT ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GROUPE BIZIM

[Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [W] [U]

[Adresse 3]

représentée par Maître Marc TOULON de la SELARL CALCADA-TOULON-LEGENDRE, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing en date du 5 mai 2017, Mme [W] [U] a donné à bail à la société Groupe Bizim un terrain nu, situé [Adresse 2], pour une durée de 3 -6- 9 années, moyennant un loyer mensuel de 500 euros ttc.

Le bailleur a conféré au preneur un pacte de préférence.

Par acte notarié du 28 avril 2022, Mme [W] [U] (le promettant) a conféré à la société Altarea Cogedim IDF la faculté d’acquérir le terrain donné en location à la société Groupe Bizim.

Maître [F] [V], notaire, a adressé à la société Groupe Bizim une lettre RAR du 20 mai 2022, ayant pour objet “purge du pacte de préférence” et rédigé, notamment, en ces termes : “Madame [U] ayant trouvé à vendre ledit terrain à la société dénommée Altarea Cogedim IDF (…), moyennant le prix de neuf cent mille euros (900 000,00 eur) payable comptant, vous disposez, en application de cette clause, d’un délai d’un mois à compter de la réception de la présente lettre pour faire connaître le cas échéant votre intention de vous portez acquéreur par préférence pour vous ou vos ayants droit et ce aux mêmes conditions. A défaut de réponse dans le délai d’un mois, votre droit de préférence s’éteindra, vous ne pourrez plus solliciter votre substitution au contrat ni invoquer sa nullité.”

Dans sa réponse en date du 23 juin 2022, la société Groupe Bizim a indiqué, notamment, que “nous vous confirmons par ce courrier, notre intérêt à nous substituer à la société Alterea Cogedim dans les droits et obligations qu’elle tient de la promesse de vente conformément à notre droit de préférence.

Cependant, avant de nous engager définitivement nous souhaiterions recevoir au plus tard le lundi 27/06/2022 une copie intégrale de la promesse ou du compromis de vente, accordé par Mme [U] à la société Alterea Cogedim IDF.

En effet, la notification est dépourvue de certaines informations nous permettant de décider d’exercer ou non notre droit de préférence. Ainsi il n’est pas fait mention de la date d’achat définitive, de la condition d’une GFA, de la condition de financement, d’un permis valant démolition, acquisition concomitante de parcelles voisines, étude géotechnique, etc.”

Les échanges entre les avocats des parties n’ont pas permis de trouver une solution amiable au litige.

Suivant acte de commissaire de justice du 9 décembre 2022, la société Groupe Bizim a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux Mme [W] [U] pour demander de constater qu’elle est titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, subsidiairement, requalifier la convention des parties en bail commercial, prononcer la nullité de la notification du 20 mai 2022, condamner Mme [U] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Devant le juge de la mise en état, Mme [U] a soulevé la prescription de l’action de la société Groupe Bizim.

Par ordonnance du 3 juillet 2023, le juge de la mise en état a, notamment, déclaré irrecevable l’action initiée par la société Groupe Bizim contre Mme [U] tendant à la requalification du “contrat de location de terrain nu” en bail soumis au régime des baux commerciaux.

La société Groupe Bizim a interjeté appel de cette ordonnance.

Suivant arrêt du 2 mai 2024, la cour d’appel de Paris a, notamment, infirmé l’ordonnance du 3 juillet 2023, sauf en ce qu’à été déclarée irrecevable l’action initiée par la société Groupe Bizim contre Mme [U] tendant à la requalification du “contrat de location de terrain nu” daté du 5 mai 2017, et renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, Mme [U] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 11, 31, 32-1, 788 et 789 CPC

Vu le contrat de location liant les parties

— Débouter la société Groupe Bizim de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

Y ajoutant :

— Déclarer les demandes de la société Groupe Bizim irrecevables;

— Enjoindre à la société Groupe Bizim de conclure au fond;

— Condamner la société Groupe Bizim au paiement d’une amende civile de 1500 € pour recours dilatoire;

— Condamner la société Groupe Bizim au paiement à Mme [W] [U] de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la société Groupe Bizim aux entiers dépens.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, la société Groupe Bizim demande au juge de la mise en état de :

• Rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou de qualité à agir de la société Groupe Bizim soulevée par Madame [U];

• Condamner Madame [U] à payer à la société Groupe Bizim la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts pour s’être abstenue dans une intention dilatoire de soulever cette fin de non-recevoir plus tôt;

• Débouter Madame [U] de ses demandes formulées à l’encontre de la société Groupe Bizim;

• Enjoindre Madame [U] de communiquer la promesse de vente consentie à la société Alterea Cogedim IDF et visée à la lettre recommandée du Notaire du 20 mai 2022, et ce dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant un délai d’un mois passé ledit délai de 8 jours;

• Se réserver compétence pour liquider l’astreinte provisoire;

• Condamner Madame [U] à payer à la société Groupe Bizim la somme de 2.000 € au titre de frais irrépétibles;

• Condamner Madame [U] aux dépens de l’instance.

MOTIVATION

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la société Groupe Bizim

Mme [W] [U] soutient que :

— il semble que la société Groupe Bizim n’ait plus de qualité à agir dans ce dossier;

— le 18/12/2024, la défenderesse a en effet reçu un virement au titre du paiement des loyers intitulé comme suit : “De : [M].

Pour un montant de 3000 € vers le compte FR76***3117

Libellé : loyers dépôt [Localité 4] Janvier à fin juin 2025”;

— or, il se trouver que la société Bernadia est une autre société dirigée par le représentant légal de la société Groupe Bizim;

— il semble donc que ce soit cette société qui ait repris le contrat de location alors que la bailleresse n’a donné aucun accord sur ce point;

— en tout état de cause, n’ayant plus la qualité de locataire, la société Groupe Bizim n’a plus ni qualité ni intérêt à agir et ses demandes, tant sur le fond que dans le cadre de la procédure d’incident, sont irrecevables;

— la juridiction de céans est compétente pour statuer sur les fins de non-recevoir et déclarera donc les demandes adverses irrecevables;

— la partie adverse prétend que cette fin de recevoir est soulevée tardivement;

— il n’en est rien puisque la défenderesse n’a eu communication des informations sur ce point que le 18 décembre dernier.

❖

La société Groupe Bizim expose que

— la fin de non-recevoir tirée de son prétendu défaut d’intérêt à agir soulevée tardivement par Madame [U] n’est pas justifiée;

— selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt

légitime au succès ou au rejet d’une prétention;

— par ailleurs, l’article 1342-1 du code civil admet que le paiement puisse être fait même par une

personne qui n’y est pas tenue;

— en l’espèce, et contrairement à ce que soutient Mme [U], en sa qualité de cocontractant à la convention de location, elle est titulaire du droit de préférence qui y est stipulé;

— elle a donc, non seulement intérêt à agir au fond pour faire valoir ses droits relatifs à la mise en œuvre du pacte de préférence, mais également dans le cadre de l’incident tendant à la communication de la promesse de vente qui aurait été conclue entre Mme [U] et la société Altarea Cogedim IDF;

— elle est seule locataire et exploite les biens, objet du bail;

— la fin de non-recevoir soulevée par Madame [U] sera donc rejetée;

— Mme [U], qui a attendu plus de deux ans après l’introduction de l’instance pour soulever une telle fin de non-recevoir, sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 123 du code de procédure civile précité.

❖

Le juge de la mise en état,

L’article 1342-1 du code civil dispose que “le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier.”

Mme [W] [U] développe un moyen dubitatif à l’appui de la fin de non-recevoir qu’elle a soulevée : “il semble que la société Groupe Bizim n’ait plus de qualité à agir dans ce dossier”.

Il ne peut être déduit du paiement fait par une personne qui n’y est pas tenue un défaut de qualité et d’intérêt à agir du créancier.

En outre, Mme [U] affirme, sans la moindre preuve, que la société Groupe Bizim n’a plus la qualité de locataire.

Il résulte de ce qui précède que la fin de non-recevoir sera rejetée.

L’article 123 du code de procédure civile dispose que “les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.”

La société Groupe Bizim ne démontre pas que Mme [W] [U] s’est abstenue dans une intention dilatoire de soulever la fin de non-recevoir plus tôt.

En outre, elle ne justifie d’aucun préjudice à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 1 500 euros.

Il convient de relever que la fin de non-recevoir de Mme [U] fait suite au virement effectué le 18 décembre 2024 par la société [M]. Il ne peut donc être sérieusement soutenu que la fin de non-recevoir a été tardivement soulevée.

Il suit de là que la demande de dommages et intérêts de la société Groupe Bizim sera rejetée.

Sur la demande de communication de pièce

La société Groupe Bizim expose que :

— la notification valant purge du pacte de préférence ne contenait pas certaines informations permettant l’exercice du droit de préférence en totale connaissance de cause;

— elle a attiré l’attention du notaire sur le fait que la notification de ce dernier valant purge du pacte de préférence ne mentionnait pas notamment la date d’achat définitif, les conditions de financement ou encore l'“acquisition concomitamment de parcelles voisines”;

— le notaire de Mme [U] n’a pas répondu à sa demande;

— dès lors, elle a dû faire intervenir son conseil;

— elle pouvait donc légitimement en déduire du refus de communication de la promesse de vente que la société Altarea Cogedim IDF bénéficiait d’avantages dont elle-même était exclue et que les conditions de la vente projetée qui lui avaient été notifiées dans le cadre de la mise en œuvre de la purge du pacte de préférence, et notamment celle du prix, ne correspondaient pas en réalité aux termes de la promesse de vente, ce qui justifiait que celle-ci soit communiquée;

— le prix figurant à la notification est frauduleux car manifestement excessif, et ce dans le seul but de la dissuader d’exercer son droit de préférence;

— en refusant de communiquer la promesse de vente, malgré une sommation délivrée à son conseil, Mme [U] cherche à l’évidence à dissimuler des informations au tribunal;

— il résulte de ce qui précède qu’elle est bien fondée à solliciter qu’il soit enjoint à Mame [U] de communiquer la promesse de vente consentie à la société Alterea Cogedim IDF et visée à la lettre recommandée du notaire du 20 mai 2022, et ce dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant un délai d’un mois passé ledit délai de 8 jours.

❖

Mme [W] [U] indique que :

— à aucun moment il n’est imposé au bailleur de communiquer l’avant contrat signé avec le candidat acquéreur;

— la demande de communication adverse est donc totalement infondée;

— l’information transmise par son notaire a été particulièrement exhaustive et tant l’esprit que la lettre du contrat de location ont été respectés;

— le caractère complet ou non de la notification faite par la bailleresse, est précisément celle qu’il reste à trancher par les juges du fond;

— à aucun moment le contrat liant les parties ne prévoit la communication des informations souhaitées par la société Groupe Bizim;

— l’incident adverse n’est donc pas fondé et présente un caractère purement dilatoire;

— la juridiction de céans notera qu’elle produit aujourd’hui la promesse sollicitée, ce qui ne valide en rien les demandes adverses.

❖

Le juge de la mise en état,

La promesse de vente a été produite aux débats. La demande de communication de cette pièce est donc sans objet.

Sur la demande de condamnation de la société Groupe Bizim au paiement d’une amende civile

Mme [W] [U] excipe que :

— le caractère totalement artificiel de l’incident soulevé par la partie adverse ressort de la chronologie qui a été suivie;

— car, l’aurait-elle voulu, elle n’aurait pas pu faire droit aux demandes adverses;

— en effet, la présente procédure a été initiée le 09/12/2022;

— la société Groupe Bizim n’a notifié une sommation de communiquer que 2 ans plus tard, le 06/11/2024;

— elle s’est ensuite empressée de déposer ses conclusions d’incident à peine 48h plus tard, le 08/11/2024;

— peu importe en conséquence à la société Groupe Bizim la promesse dont elle demande la communication, ce qu’elle veut, c’est gagner du temps;

— preuve en est, alors que la juridiction de céans avait fixé un calendrier aux termes duquel elle devait conclure le 07/11/2024, elle n’a à ce jour produit aucune conclusion au fond.

❖

La société Groupe Bizim répond que :

— la demande de Mme [U] est injustifiée;

— l’instance a été introduite, non pas par Mme [U], mais par elle pour faire valoir ses droits;

— elle n’a donc aucun intérêt comme le prétend Mme [U] a gagné du temps alors qu’elle est en demande à la procédure;

— l’assignation a été délivrée le 9 décembre 2022, et que Mme [U], qui n’avait pas cru devoir conclure au fond, a formé un premier incident de procédure;

— elle a ensuite attendu le 30 décembre 2024 pour former un nouvel incident tiré d’une fin de non-recevoir constituée d’un prétendu défaut de qualité à agir;

— dès l’assignation délivrée le 9 décembre 2022, elle a invoqué le caractère frauduleux de la notification valant purge du droit de préférence et le refus de Mme [U] de produire aux débats copie de la promesse de vente qu’elle aurait consentie à la société Altarea Cogedim IDF;

— Mme [U] s’est bien gardée de produire en cours d’instance la promesse, si bien qu’elle a été contrainte, une fois le premier incident formé par Mme [U] purgé par suite de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 5], de solliciter que soit produite sous astreinte ladite promesse;

— elle n’a donc nullement agi en justice de manière dilatoire ou abusive.

❖

Le juge de la mise en état,

Mme [W] [U] pouvait spontanément communiquer à la société Groupe Bizim la pièce sollicitée après la notification des conclusions d’incident de celle-ci. Au lieu de procéder ainsi, elle a préféré à son tour notifier des conclusions d’incident pour soulever le défaut d’intérêt à agir de la société Groupe Bizim, fin de non-recevoir soutenue par des arguments dubitatifs et des affirmations dénuées de preuve.

C’est donc à tort que Mme [W] [U] reproche à la société Groupe Bizim un recours dilatoire.

Les conditions d’application de l’article 32-1 du code de procédure civile ne sont pas réunies en l’espèce. La demande de Mme [W] [U] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [U] est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à la société Groupe Bizim la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Groupe Bizim soulevée par Mme [W] [U];

Déclare sans objet la demande de communication de la promesse de vente présentée par la société Groupe Bizim;

Rejette la demande de condamnation de la société Groupe Bizim au paiement d’une amende civile de 1500 € pour recours dilatoire;

Rejette la demande de dommages et intérêts de la société Groupe Bizim;

Condamne Mme [W] [U] aux dépens;

Condamne Mme [W] [U] à payer à la société Groupe Bizim la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise état du 14 avril 2025 pour :

— conclusions en demande pour le 6 mars 2025,

— conclusions en défense pour le 7 avril 2025.

Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l’audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT