RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00578 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX72

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 12] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMAC

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Elisa WAN-HOI, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6] ([Localité 9])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SEMAC a donné à bail à Madame [N] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 10] [Adresse 8] [Adresse 4] à [Localité 13] par contrat du 28 mai 2021, pour un loyer mensuel révisable et d’un montant de 464,97 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMAC a fait signifier à Madame [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 février 2024 pour la somme en principal de 7844,98 euros.

La SEMAC a ensuite fait assigner Madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 3 juin 2024, délivré à personne aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— obtenir la libération du logement sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, et à défaut que soit ordonnée l’expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique,

— condamner Madame [N] [M] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 9239,89 euros, somme arrêtée à la date du 16 mai 2024, à actualiser au jour du jugement

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme du loyer révisé augmenté des charges locatives,

— condamner Madame [N] [M] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération du logement,

— condamner Madame [N] [M] au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 21 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue après renvoi à la demande d’au moins une des parties, la SEMAC- représentée par M^e Elisa Wan-Hoï – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 9591,15 euros.

S’agissant des délais de paiements sollicité, la SEMAC ne s’y oppose pas au vu de la reprise du paiement des loyers au jour de l’audience.

Madame [N] [M], citée à personne comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 266 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de juin 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 7 mars 2024 deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ;

or, bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d’une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 28 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 5) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024, pour la somme en principal de 7844,98 euros.

Ainsi, bien qu’impartissant un délai de 6 semaines à la locataire pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 27 avril 2024.

Depuis cette date, le bail est résilié, de sorte que Madame [N] [M] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à la fois à compenser l’occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer, en subissant les révisions et augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 475,36 euros au jour du présent jugement.

III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES

Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

La SEMAC produit un décompte arrêté à la date du 14 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 9591,15 euros.

Le montant de l’arriéré locatif dont peut être tenu Madame [N] [M] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que les loyers et les charges locatives.

À cet égard, il ressort du décompte produit que Madame [N] [M] est redevable de la somme de 9174,52 euros au titre des loyers impayés à la date du 14 octobre 2024, après expurgation des frais d’huissier, qui dépendent des dépens.

Madame [N] [M] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées par le bailleur.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SEMAC la somme de 9174,52 euros avec intérêts au taux légal

sur la somme de 7844,98 euros à compter du commandement de payer (26 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [N] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d’une capacité de remboursement à hauteur de 250 euros en plus du loyer courant.

Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [M] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 475,36 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors qu’en cas de caducité des délais de paiement, l’expulsion de Madame [N] [M] a été autorisée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l’indemnité d’occupation fixée.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’exécution provisoire est par principe attachée aux décisions rendues en première instance en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2021 entre la SEMAC et Madame [N] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 10] [Adresse 8] [Adresse 5] [Localité 13] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 27 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [M] à payer à la SEMAC la somme de 9174,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 14 octobre 2024 (comprenant l’échéance d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 7844,98 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [N] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 250 euros, la dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts et chaque mensualité devant être payée au même terme que le loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si la dette locative est remboursée avant l’expiration des délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement et intégralement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [M] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [M] à verser à la SEMAC une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 475,36 euros à ce jour ;

DÉBOUTE la SEMAC de ses demandes tendant au prononcé d’une astreinte assortissant l’obligation de libérer les lieux ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection