MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/02507

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148

ET :

[C] [M] NEE [S]

Débats à l’audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :

à M^e LEMONNIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par M^e CORNU-SADANIA substituée par M^e MAULEON

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [M] née [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2023, la SCI ANKIMA a loué à Madame [S] ep. [M] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 686 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2023, la société Action Logement Services s’est porté caution de Madame [S] ep. [M] [C] pour le logement situé [Adresse 4], notamment pour le paiement du loyer et des charges et d’avoir à justifier d’une assurance locative (contrat de cautionnement VISALE).

À la suite d’incidents de paiement, le propriétaire, la SCI ANKIMA, a fait jouer l’engagement de caution et la somme totale de 740 euros due par la locataire a ainsi été réglée au bailleur par la caution.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2023 remis à personne, la société Action Logement Services a fait délivrer à Madame [S] ep. [M] [C] un commandement de payer la somme de 740 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 14 mai 2024 délivré à étude, la société Action Logement Services a fait assigner Madame [S] ep. [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à quitter sans délai les lieux,

• autoriser le bailleur à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

• condamner la locataire à payer la somme de 885,23 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 740 euros puis à compter de l’assignation,

• condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux à Action Logement Services sous réserver de la justification d’une quittance subrogative,

• condamner les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 5] et [Localité 6] le 16 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, la société Action Logement Services, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1033,46 euros.

Madame [S] ep. [M] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 28 août 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la qualité à agir et la recevabilité de la demande,

Sur la qualité à agir

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Action Logement Services a donc qualité à agir.

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La caution justifie avoir procédé à ce signalement le 20 octobre 2023, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 14 mai 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2024. La demande formée par la caution est donc recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 19 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 décembre 2023.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Faute de justification de la reprise du paiement du loyer et, surtout, faute de demande de délai présentée par Madame [S] ep. [M] [C], cette dernière ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 19 décembre 2023.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [S] ep. [M] [C] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [S] ep. [M] [C] pourra être expulsé, ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, la locataire déchue de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [S] ep. [M] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personne contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges, ainsi que les sommes versées au bailleur en tant que caution, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Madame [S] ep. [M] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

En l’espèce, la somme réclamée n’appelle aucune observation.

Par suite, la dette locative à retenir est de 1033,46 euros.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 octobre 2023 pour la somme de 740 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] ep. [M] [C] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge d’Action Logement Services.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [S] ep. [M] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2023 entre la SCI ANKIMA, d’une part, et Madame [S] ep. [M] [C], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

CONSTATE que la locataire Madame [S] ep. [M] [C] est depuis cette date occupante sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 4] ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [S] ep. [M] [C] de quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] ep. [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ANKIMA et/ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [S] ep. [M] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI ANKIMA, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [S] ep. [M] [C] à verser à Action Logement Services, la somme de mille trente-trois euros et quarante-six centimes (1033,46 euros), au titre des loyers et charges dus, avec intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 740 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] ep. [M] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] ep. [M] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI ANKIMA, la somme de 800 euros (huit cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,