RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00540 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXQS

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 SEPTEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMAC

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître WAN HOI Elisa, Plaidante, substituée à l’audience par Maître REMONGIN Solenn

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [H] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2] (RÉUNION)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats

Sophie RIVIERE, greffière lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Août 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS

La Société d’économie mixte d’aménagement et de construction (ci-après la SEMAC) a donné à bail à Madame [L] [H] [Z] un appartement à usage d’habitation d’une superficie de 101,8 m² situé [Adresse 4] à [Localité 2] par contrat du 24 juin 2021 prenant effet à compter du 30 juin 2021, pour un loyer mensuel révisable actualisé à la somme de 715,23 euros en ce compris la provision sur charges à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMAC a fait signifier à Madame [L] [H] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 octobre 2023 portant sur la somme en principal de 2191,77 euros.

La SEMAC a ensuite fait assigner Madame [L] [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 23 mai 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] [Z], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement ; condamner Madame [L] [H] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges et révisable de la même manière, et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [L] [H] [Z] à lui payer la somme de 822,71 euros, montant des impayés à la date de l’assignation, augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure et des loyers échus ou à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; ordonner l’exécution provisoire,

A l’audience du 26 août 2024, la SEMAC – représentée par M^e Elisa Wan Hoï – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1264,69 euros à la date du 23 août 2024.

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 23 mai 2024 à domicile, Madame [L] [H] [Z] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024, la présidente ayant averti la seule partie comparante que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 27 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 06 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ;

Or, bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, qui, impartissant un délai de 6 semaines au locataire débiteur pour payer la dette locative, viseraient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 24 juin 2021 à compter du 30 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 5 des conditions générales du bail) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause, a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 2191,77 euros.

Il convient de faire application de la clause résolutoire prévue au bail et retenir un délai de deux mois pour apurer la dette.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois puisque le rappel d’allocation logement n’est intervenu que pour 1944 euros et que les versements de la locataire ont été de 125 euros, soit un total de 2069 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 25 décembre 2023.

Madame [L] [H] [Z] devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, la SEMAC sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Compte tenu de l’autorisation d’expulsion et de la demande d’indemnité d’occupation, la demande d’astreinte n’a pas lieu d’être accueillie dès lors que d’une part la libération du logement est assurée et que d’autre part, l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur est indemnisé au travers d’une indemnité d’occupation.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [L] [H] [Z] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Madame [L] [H] [Z] sera ainsi condamnée à verser à SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 715,23 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [L] [H] [Z] au paiement mensuel de cette indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024.

IV. Sur la dette locative

La SEMAC produit un décompte démontrant que Madame [L] [H] [Z] restait devoir la somme de 857,78 euros à la date du 23 août 2024, près expurgation des frais de procédure relevant des dépens et d’autres frais correspondant à des factures bon justifiées au dossier du demandeur.

Madame [L] [H] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SEMAC cette somme de 857,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (24 octobre 2023).

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [L] [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucun motif ne justifierait d’écarter l’exécution provisoire qui s’attache de plein droit aux jugements rendus en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2021 prenant effet à compter du 30 juin 2021 entre la SEMAC et Madame [L] [H] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] étant réunies, le bail s’est trouvé résilié à la date du 25 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [H] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès signification du présent jugement ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SEMAC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [L] [H] [Z] à verser à la SEMAC la somme de 857,78 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 23 août 2024, (comprenant l’échéance d’août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation dont Madame [L] [H] [Z] est redevable envers la SEMAC au montant du loyer et des charges en cours, soit 715,23 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l’évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

Et CONDAMNE Madame [L] [H] [Z] à payer cette indemnité d’occupation à la SEMAC à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

DÉBOUTE la SEMAC du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [H] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection