RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00430 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWPY

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [I] [N] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [S] [C] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3] (RÉUNION)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [R], [S], [C] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] par contrat du 29 novembre 2018, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 495,30 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [R], [S], [C] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 décembre 2023 pour un montant en principal de 1183,27 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Madame [R], [S], [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 02 avril 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [R], [S], [C] [Y], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [R], [S], [C] [Y] à lui payer la somme de 2334,94 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; condamner Madame [R], [S], [C] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 495,30 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [R], [S], [C] [Y] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelé pour la première fois à l’audience du 17 juin 2024 à laquelle les deux parties ont comparu, la SIDR représentée par Madame [R] [F] munie d’un pouvoir régulier et Madame [R], [S], [C] [Y] en personne.

L’affaire a été renvoyée à la demande commune des parties en raison d’un potentiel rappel d’allocation logement susceptible d’apurer la dette qui était alors de 1090,88 euros.

À l’audience du 26 août 2024,seule la SIDR a comparu et indiqué qu’après rappel de l’allocation logement, le solde de la créance se montait à 244,27, de sorte que le renvoi a été ordonné d’office pour permettre un apurement de la dette ;

à l’audience du 16 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de la SIDR

À l’audience du 21 octobre 2024, la SIDR- représentée par Madame [I] [N], dûment habilitée, – a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 413,97 euros, les prélèvements autorisés par la locataire ayant été rejetés.

Après avoir régulièrement comparu à la première audience, et bien qu’ayant été régulièrement avisée de tous les renvois par le greffe, Madame [R], [S], [C] [Y] n’a plus comparu à aucune audience.

Un diagnostic social et financier a été adressé au juge des contentieux de la protection et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience du 21/10/2024 : Madame [Y] a traversé des difficultés personnelles l’ayant conduite à négliger le paiement du loyer ; prenant conscience de sa situation elle a fait un versement de 2500 euros en mai 2024, puis a mis en place des prélèvements à compter du 8 juin 2024 pour apurer sa dette.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu au moins une fois régulièrement, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 11 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 29 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2023, pour la somme en principal de 1183,27 euros.

Bien qu’impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 23 février 2024.

En l’absence de toute demande de suspension de la clause résolutoire, Madame [R], [S], [C] [Y] devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [R], [S], [C] [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Madame [R], [S], [C] [Y] sera ainsi condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 495,30 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi et ce, à compter du 1er octobre 2024.

IV. sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [R], [S], [C] [Y] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 413,97 euros à la date du 21 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Madame [R], [S], [C] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 413,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [R], [S], [C] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir spécifiquement cette demande.

L’exécution provisoire est par principe attaché aux décisions rendues en première instance en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2018 entre la SIDR et Madame [R], [S], [C] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié à la date du 23 février 2024;

CONDAMNE Madame [R], [S], [C] [Y] à payer à la SIDR la somme de 413,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 21 octobre 2024 (comprenant l’échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 1183,27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [R], [S], [C] [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [R], [S], [C] [Y] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 495,30 euros à ce jour ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [R], [S], [C] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

Le greffier, La vice-présidente,