N° 25/

JUGEMENT DU

27 Juin 2025

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N° RG 18/01383 – N° Portalis DBYD-W-B7C-CRLY

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 33] représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L CABINET EMERAUDE GESTION IMMOBILIERE – CEGI, dont le siège social est sis [Adresse 21] [Localité 25]

C/

[XO] [A], [E] [O]

[W] [H] [D] [L], [B] [U] [H] [L], [NA] [N] [DW] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 33]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame LE DUFF Maryline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 27 Juin 2025, après prorogation du délibéré initiallement prévu le 07/04/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 33] représenté par son Syndic en exercice,

la S.A.R.L CABINET EMERAUDE GESTION IMMOBILIERE – CEGI, dont le siège social est sis [Adresse 22]

Rep/assistant : Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

INTERVENANT VOLONTAIRE:

Monsieur [W] [H] [D] [L]

né le 09 Mai 1939 à [Localité 29], demeurant [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [B] [U] [H] [L]

né le 21 Septembre 1967 à [Localité 35], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Madame [NA] [N] [DW] épouse [L]

née le 21 Décembre 1939 à [Localité 37], demeurant [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

DEFENDEUR:

Monsieur [KC] [R] [A]

né le 31 Janvier 1963 à [Localité 34], demeurant [Adresse 23] (BELGIQUE)

Rep/assistant : Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

Madame [E] [O]

née le 20 Avril 1964 à [Localité 33], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

*********

Exposé du litige

Suite à la destruction de leur maison d’habitation résultant des bombardements de 1944, l’association servannaise de remembrement a attribué, en réparation des dommages de guerre, à Monsieur et Madame [S], la maison du N° [Adresse 12] constituant la partie [24] de l’immeuble cadastré BL N° [Cadastre 7], outre un terrain de 70 M² à l’emport de cet immeuble cadastré BA N° [Cadastre 10] devenu BL N° [Cadastre 10] et à à Monsieur et Madame [X] la maison du [Adresse 27] constituant la partie [28] de l’immeuble cadastré BL N°[Cadastre 7], outre un terrain de 63 M² cadastré BA N° [Cadastre 9], puis BL N° [Cadastre 9]. Ces attributions ont été faites en remplacement des immeubles situés [Adresse 3].

Selon acte en date du 21 octobre 1959, Monsieur et Madame [A] ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [K] [S] d’une parcelle de terrain d’une superficie de 282 m2, depuis cadastrée section [Cadastre 14], située [Adresse 31] à [Localité 41] (depuis lors [Localité 39])

L’acte précise que la parcelle vendue par Monsieur [S] aux époux [A] est « située en bordure Sud de la [Adresse 31] entre maison [J] et immeuble neuf [S] et limitée :

— A l’Ouest : par pignon [S] sur 9m25 puis cour et Garage [S] par ligne droit de 12m15 partant du parement Est du mur pignon [S] pour aller au point d’intersection de la parcelle vendue. Sur cette limite : garage [S], mur mitoyen »

L’acte contient les mentions suivantes à la rubrique « DESIGNATION « : « Création de Servitude de Passage – Monsieur [S] réserve, pour le desservice de son immeuble contigu à l’Ouest du terrain vendu, le droit à un passage sur une bande de terrain prenant naissance [Adresse 31] par une ouverture d’un mètre vingt-cinq centimètres (1m25) longeant le pignon Est de l’immeuble [S] sur une largeur de un mètre vingt centimètres (1m20) et aboutissant en profondeur, à onze mètres quatre-vingt-dix centimètres (11m90) de la [Adresse 31] (ces 11m90 calculés le long de la limite Est de ce passage). Les constructions que Monsieur [A] se propose d’édifier devront, sur leur profondeur, en faire un passage couvert. Ce passage devra toujours être libre de tout dépôt quelconque et il est consenti seulement pour encaver les marchandises et le passage des bicyclettes et voitures d’enfants. Cette servitude de passage s’imposera à Monsieur et Madame [A] et à tous leurs ayants-cause sur l’immeuble »

L’acte prévoit au paragraphe intitulé « FERMETURES » que :

« a) Sur la [Adresse 31]

Une porte ou portail fermera le passage sur la [Adresse 31]. Cette porte sera construite aux frais de M. et Mme [A] et sera leur propriété mais sera entretenue à frais communs entre M. [S] et M. et Mme [A] ou ayants-cause. Chacun des usagers sera muni d’une clef et la fermeture à clef de cette porte se fera aux heures fixées par l’usage local ou par l’accord des parties. Elle ne devra jamais être laissée ouverte ou entrebâillée.

b) Sur la Cour [S]

La porte de la cour [S] aboutissant au passage sera construite aux frais de M. [F] qui en aura seul la propriété et l’entretien

c) Sur la cour [A]

La porte aboutissant au fond du passage sur la propriété [A] sera construite par M. et Mme [A] qui en auront seuls la propriété et l’entretien «.

Au titre des « CHARGES ET CONDITIONS », l’acte prévoit :

« La présente vente est faite sous les charges et conditions suivantes, que les acquéreurs s’obligent solidairement entre eux, à exécuter, à savoir :

[…]

2° – De souffrir les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, qui peuvent grever l’immeuble vendu, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à leurs risques et périls, sans recours contre les vendeurs et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi. À cet égard, les vendeurs déclarent que personnellement, ils n’ont créé ni laissé acquérir aucune servitude sur l’immeuble vendu, et qu’à leur connaissance il n’en existe pas, en dehors de la servitude de « Site » rappelée à la suite du titre « Désignation » ».

Monsieur et Madame [A] ont construit leur maison sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] et ont édifié le passage couvert grevé de la servitude mentionnée à l’acte de vente. Les propriétaires indivis de l’immeuble sont à ce jour Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O], héritiers de Monsieur et Madame [A].

Comme convenu à l’acte de vente de 1959, Monsieur [S] a fait édifier une rampe maçonnée remontant du sous-sol de l’immeuble lui appartenant vers le couloir de l’immeuble [A] desservant les dégagements et de caves de ce bâtiment, laquelle rampe est aujourd’hui cadastrée [Cadastre 15] issue de l’ancienne parcelle cadastrée [Cadastre 17]. Il n’a jamais fait construire de porte.

Suivant acte du 18 août 1965, Monsieur [S] a vendu à Madame [Z] la partie Est de l’immeuble [Adresse 13], édifié sur la parcelle [Cadastre 16], de même que la cour privative de 70 M² désormais cadastrée [Cadastre 17].

La partie Ouest de l’immeuble est restée la propriété de Monsieur et Madame [M] depuis la fin de la deuxième guerre mondiale

A l’initiative de Madame [Z], l’immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division du 9 mars 1962 ainsi que d’un règlement de copropriété du 26 mai 1971, lequel rappelle la servitude figurant dans l’acte de vente [A]/[S].

Durant l’année 2016, les serrures de la porte donnant sur la [Adresse 31] et objet de la servitude ont été modifiées compte-tenu du remplacement de la porte en bois par une porte vitrée Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a sollicité auprès des Consorts [A] la remise des nouvelles clés, ce que ceux-ci ont refusé.

Le 5 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a,alors, fait constater par Maître [C], huissier de justice, en date du 5 janvier 2017 les éléments suivants :

« – en bordure de la [Adresse 31], une porte en [30] blanc ferme l’accès à la servitude de passage ;

— à l’arrière de la parcelle [Cadastre 19], un panneau d’environ 90 cm de hauteur a été fixé en limite de la parcelle [Cadastre 20] ;

— l’accès sud de la servitude de passage est fermé par une porte vitrée d’aspect récent. ».

***

Suivant acte d’huissier en date du 27 juin 2018, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 12] a assigné Monsieur [KC] [A] et Madame [E] [O] afin qu’il soit mis fin à l’entrave à la servitude de droit de passage litigieuse.

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 9 novembre 2018 et renvoyée à la mise en état, pour son instruction.

Les défendeurs ont constitué avocat.

Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L] sont intervenus volontairement à la procédure.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 12], Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], copropriétaires du [Adresse 12], demandent au tribunal, à titre principal, d’enjoindre à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O] et à tous occupants de leurs chefs de ne pas entraver de quelque manière que ce soit l’accès à la servitude de passage dont bénéficie le syndicat de copropriété [Adresse 12] à [40] et créée par l’acte de vente en date du 21 octobre 1959, sous peine d’une pénalité de 1.000 euros par infraction constatée et par conséquent, de :

— ordonner à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O] et à tous occupants de leurs chefs de retirer le panneau de bois mis en place en haut de la rampe d’accès maçonnée au passage couvert situé sur leur propriété cadastrée [Cadastre 18] dans le mois de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O] et à tous occupants de leurs chefs la remise d’un exemplaire des clés des portes d’accès (porte d’accès sur rue actuellement en PVC et porte vitrée sur jardin en fond de couloir) du passage couvert situé sur leur propriété cadastrée [Cadastre 18] , [Adresse 2] à [Localité 38] ([Localité 33]) grevée de la servitude de passage dont bénéfice le syndicat de copropriété [Adresse 12] à [Localité 33] en application des actes et titres (acte d’acquisition [A] du 21 octobre 1959) dans le mois de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard .

A titre subsidiaire, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et les Consorts [L] demandent au tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire des copropriétaires de l’immeuble du SDC [Adresse 12], propriétaires des lots ayant appartenus à Monsieur et Madame [S] soit les lots 1, 16, 17, 19, 4, 5, 10, 12 et 14 ;

— enjoindre à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O] et à tous occupants de leurs chefs de ne pas entraver de quelque manière que ce soit l’accès à la servitude de passage dont bénéficie les lots 1, 16, 17, 19, 4, 5, 10, 12 et 14 ainsi que le couloir commun au sous-sol issu de l’ancien lotn°2 [S] de l’immeuble du SDC [Adresse 12], appartenant aux copropriétaires intervenants volontairement à la présente procédure, et créée par l’acte de vente en date du 21 octobre 1959 sous peine d’une pénalité au profit de chacun de ses copropriétaires de 1.000 euros par infraction constatée.

Ils demandent en conséquence au tribunal de :

— ordonner à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O] et à tous occupants de leurs chefs de retirer le panneau de bois mis en place en haut de la rampe d’accès maçonnée au passage couvert situé sur leur propriété cadastrée [Cadastre 18] dans le mois de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard au profit de chacun des copropriétaires des lots 1, 16, 17, 19, 4, 5, 10, 12 et 14 ;

— ordonner à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O] et à tous occupants de leurs chefs la remise à chacun des copropriétaires intervenants d’un exemplaire des clés des portes d’accès (porte d’accès sur rue actuellement en PVC et porte vitrée sur jardin en fond de couloir) du passage couvert situé sur leur propriété cadastrée [Cadastre 18] [Adresse 1][Localité 32] [Adresse 26]) grevée de la servitude de passage dont bénéfice les copropriétaires intervenants des lots 1, 16, 17, 19, 4, 5, 10, 12 et 14 dans le mois de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard .

Dans tous les cas, les demandeurs sollicitent :

— la condamnation solidaire de Monsieur [A] et de Madame [O] au paiement d’une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du constat d’huissier et de la sommation de faire dresser par la SCP GROSSIN-GOULAR- [C] ;

— que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— que Monsieur [A] et Madame [O] soit déboutés de toutes leurs prétentions contraires ainsi que de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— que Monsieur [A] et Madame [O] soit déboutés de leur demande de condamnation du syndicat de copropriété et de Messieurs et Madame [L] à leur verser la somme de 6.000 euros d’article 700 et aux dépens.

A l’appui de ses demandes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES expose que le refus de remettre les clefs de la nouvelle porte au syndicat de copropriété et la fixation d’un panneau à la naissance de la porte d’accès au sous-sol par les consorts [G] privent le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de l’usage de la servitude consentie ,au fonds détenu par Monsieur [S] dont le syndicat des copropriétaires est l’ayant-droit.

En réponse à Monsieur [A] et Madame [O] qui invoquent la prescription de la servitude en raison du non-usage, ils exposent que la servitude a nécessairement été utilisée dans la mesure où les ouvrages matérialisant et permettant l’usage de la servitude ont été édifiés tant par le propriétaire du fonds servant que par celui du fonds dominant. Ils indiquent que les différents actes de cession rappellent cette servitude, ce qui n’aurait pas été le cas si elle n’était pas utilisée. En outre, ils produisent plusieurs témoignages attestant de l’usage de la servitude jusqu’en 2016, date à laquelle la nouvelle porte a été installée. Ils ajoutent que si le droit de passage n’était pas utilisé, ils n’auraient pas été aussi prompts à solliciter une nouvelle clé.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conteste toute irrégularité du titre invoquée par les défendeurs. Il fait valoir que la convention créant la servitude est un acte authentique qui fait foi jusqu’à inscription de faux. Il avance que l’acte de vente [S]/[A] du 21 octobre 1959 constituant la servitude de passage, qui fait référence comme fond dominant « à l’immeuble contigu à l’ouest du terrain vendu », avait pour objet de permettre de desservir l’immeuble dans son entier et pas uniquement une partie de cet immeuble soit aussi bien le fonds cadastré n°[Cadastre 7] que celui alors cadastré n° [Cadastre 10]. Il rappelle que tous les titres de propriété portant sur les lots situés dans l’immeuble du syndicat de copropriété rappellent l’existence de cette servitude de passage

***

Aux termes de de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 5 avril 2024, Monsieur [KC] [A] et Madame [E] [O] demandent au tribunal de :

— prononcer la prescription et partant, l’irrecevabilité de l’action mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] et par les Consorts [L] ;

— prononcer l’extinction de la servitude dont se prévalent le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] et les Consorts [L] avec toutes suites et conséquences de droit et par voie de conséquence, dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] et les Consorts [L] irrecevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement, les défendeurs demandent au tribunal de :

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] et les Consorts [L] ne disposent pas d’un titre établissant une servitude à leur profit dont le fonds servant serait l’immeuble cadastré [Cadastre 18] Commune de [Localité 33], appartenant aux Consorts [A] et dont le fonds dominant serait les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 15] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] et les Consorts [L] de toutes leurs demandes fins et conclusions faute d’existence d’un titre établissant cette prétendue servitude conventionnelle.

En toute hypothèse, ils sollicitent du tribunal :

— qu’il dise n’y avoir lieu à exécution provisoire et qu’il l’écarte ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [36] [L] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ALPHA LEGIS Société d’Avocats inscrite au Barreau de SAINT MALO-DINAN dont le siège social est [Adresse 5] à SAINT MALO, représentée par M^e Cyrille MONCOQ y demeurant.

Au soutien de leur demande relative à la prescription, Monsieur [A] et Madame [O] avancent que la servitude de passage litigieuse est tombée en déshérence, personne n’en ayant jamais fait usage, sans que ce non-usage puisse leur être imputé ou à leurs ayants-droit. Ils soutiennent qu’il incombe au propriétaire du fonds prétendument dominant, de démontrer que la servitude dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans. Ils indiquent que l’absence d’entretien de la rampe démontre le non-usage du passage. Ils justifient par plusieurs témoignages du non-usage du droit de passage. Ils contestent l’attestation produite par les demandeurs au motif que son auteur n’a fait que demandé à user du droit de passage en 2017 et a procédé à l’entretien de la rampe, ce qui ne signifie pas qu’il a usé du passage. Ils prétendent, en outre, que la servitude avait pour fond dominant la seule cour cadastrée n°[Cadastre 10] et non l’immeuble cadastrée n°[Cadastre 7].

Au soutien de leur demande sur le fondement de l’irrégularité du titre, Monsieur [A] et Madame [O] font valoir que l’acte de 1959 ne créait pas de servitude au profit du fonds appartenant à la famille [X], dont l’immeuble constitue la moitié de la copropriété qui revendique aujourd’hui un droit de passage qui n’a été consenti qu’au fonds appartenant à Monsieur [M] soit au fonds cadastré n°[Cadastre 10]. Ils soutiennent que l’acte par lequel Monsieur [X] a cédé son bien immobilier à Monsieur et Madame [P] rappelle par erreur la servitude de passage. Ils considèrent que l’ensemble de la copropriété ne peut se voir reconnaitre un droit de passage, qui constituerait une aggravation de la servitude accordée initialement. Ils contestent le rattachement de la parcelle désormais cadastrée n°[Cadastre 6] au fonds cadastrée n°[Cadastre 7].

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

La clôture de la procédure a été prononcée le 31 mai 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIFS

— Sur l’intervention volontaire des Consorts [L]

Il y a lieu de recevoir Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], en leur intervention volontaire, ceux-ci justifiant d’un intérêt à agir, compte-tenu de ce qu’ils sont copropriétaires de l’immeuble du SDC [Adresse 12] et propriétaires des lots ayant appartenus à Monsieur et Madame [S] soit les lots 1, 16, 17, 19, 4, 5, 10, 12 et 14.

— Sur la recevabilité de l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et des copropriétaires

ll résulte des articles 706 et 707 du code civil qu’une servitude est éteinte par le non- usage pendant trente ans et que, s’agissant des servitudes discontinues, les trente ans commencent à courir du jour où l’on a cessé d’en jouir.

Le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du jour du dernier acte d’exercice de cette servitude.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande qu’il soit enjoint à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O] et à tous occupants de leurs chefs de ne pas entraver de quelque manière que ce soit l’accès à la servitude de passage dont bénéficie le syndicat de copropriété et créée par l’acte de vente en date du 21 octobre 1959.

En réponse, les défendeurs soutiennent que la servitude de passage litigieuse, de nature conventionnelle, qui a été établie aux termes d’un acte de 1959, n’a jamais été exercée depuis cette date.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Dès lors, la preuve du non-usage est à la charge de Monsieur [XO] [A] et de Madame [E] [O] qui l’invoquent.

Toutefois, selon la jurisprudence constante, il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de 30 ans. Ainsi, un titre sans possession fait présumer un non-exercice.

En l’espèce, la porte permettant l’accès à la servitude a été changée et les nouvelles clés n’ayant pas été transmises aux propriétaires du fond dominant, les demandeurs n’ont plus la possession de la servitude.

Dès lors, il appartient au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de démontrer que la servitude a été exercée depuis moins de 30 ans.

Pour attester de l’usage de la servitude durant cette période, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES produit pour tout élément de preuve, trois témoignages émanent de copropriétaires dont l’objectivité peut être discutée :

— l’un de Monsieur [T], non daté, par lequel celui-ci affirme avoir utilisé le passage pour des travaux pour la réhabilitation de sa cave ainsi que des travaux dans l’appartement alors qu’il était propriétaire d’un appartement entre 1995 et 1999. Il affirme ensuite avoir régulièrement utilisé ce passage pour des travaux, entretien du jardin commun et au niveau de la façade sud de l’immeuble. Outre son manque de clarté et un aspect formel contrevenant aux dispositions du Code de procédure civile, ce témoignage révèle davantage l’exercice d’un tour d’échelle qu’un droit de passage. En outre, la servitude a été établie pour faciliter l’encavement des marchandises, le passage des bicyclettes et voitures d’enfant mais en aucun cas pour la réalisation de travaux ;

— le deuxième de Madame [I], en date du 14 mai 2020, qui explique avoir utilisé plusieurs fois le passage après avoir demandé la clé à Madame [A] qui le lui avait proposé, puis avoir dû sortir avec difficulté sa bicyclette par l’escalier faute de réponse de Madame [A] lorsqu’elle sonnait à sa porte pour demander la clé, puis avoir emprunté le passage lorsque la porte n’était pas fermée ;

— le troisième de Monsieur [V], en date du 31 juin 2018, dans laquelle il explique avoir acquis un appartement en 2000 et sollicité Monsieur [A] pour libérer le haut de la rampe d’accès. Il précise dans une attestation complémentaire en date du 15 avril 2019 avoir sollicité le passage chaque année pendant 15 ans en envoyant préalablement à Madame [A] un courrier prévenant de ses passages.

L’ensemble de ces témoignages émane de copropriétaires et ne sont, par conséquent, pas recevable en application du principe selon lequel nul ne peut se constituer ne preuve à soi-même.

Par ailleurs, outre le fait que ces témoignages font état d’usages très ponctuels du passage, les différents attestants affirment avoir dû solliciter les clés auprès de Madame [A] alors que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES explique avoir eu ces clés en possession et avoir réclamé les nouvelles sans succès suite au changement de la porte.

Or la servitude permet au propriétaire du fonds dominant d’exercer sur le fonds servant, lequel appartient à une autre personne, des prérogatives de propriétaires.

En l’espèce, il apparait que les propriétaires de la copropriété n’ont jamais exercé des prérogatives de propriétaires sur le passage litigieux dès lors qu’ils ont du solliciter le prêt d’un clé à chacun de leur passage,

Les circonstances décrites ci-dessus, les éléments de preuve d’un non-usage de la servitude, la fragilité des témoignages en faveur de l’usage de la servitude contribuent à donner du crédit aux prétentions des demandeurs qui affirment que la servitude est tombée en déshérence dès sa création et aux nombreux témoignage produits par les défendeurs, résidents permanents du voisinage, qui attestent n’avoir jamais constaté l’utilisation de la servitude litigieuse.

Aucun témoignage ne vient même attester de ce que Monsieur [S] aurait un jour utilisé la servitude qu’il avait souhaité voir établie et prévue conventionnellement.

Par ailleurs, la porte sur la cour [S] cadastrée à l’origine n°[Cadastre 10] situé en bas de la rampe aboutissant au passage, qui devait être édifiée aux frais de Monsieur [S] qui selon l’acte de vente du 21 octobre 1959 en aurait seul la propriété et l’entretien, n’a jamais été construite.

Dès lors, les témoignages produits par les demandeurs ne peuvent suffire à établir l’usage de la servitude de passage

Il résulte des développements qui précèdent que la servitude de passage inscrite dans l’acte en date du 21 octobre 1959 de Madame [A] est éteinte par non-usage durant plus de trente ans.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33], Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L] seront déclarés irrecevables en leur demande tendant au respect de la servitude de passage prévue conventionnellement par l’acte de vente en date du 21 octobre 1959.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à SAINT MALO, Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], parties succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699, avec distraction au profit de la SELARL ALPHA LEGIS Société d’Avocats inscrite au Barreau de SAINT MALO-DINAN dont le siège social est [Adresse 5] à SAINT MALO, représentée par M^e Cyrille MONCOQ.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33], Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], parties succombant, seront condamnés in solidum à verser la somme de 5. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à Monsieur [A] et Madame [O].

*Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 ancien du code de procédure civile applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

Les demandeurs ayant été déboutés de leur demande principale, il n’apparaît pas utile d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RECOIT Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], en leur intervention volontaire ;

DIT que l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] et des consorts [L], tendant au respect de la servitude de passage prévue par l’acte de vente en date du 21 octobre 1959 est prescrite en raison du non-usage de la servitude pendant plus de 30 ans,

En conséquence,

DECLARE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] ainsi que Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], irrecevables en leur action initiée à l’encontre de Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O],

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33] et les consorts [L] de leurs demandes demandes accessoires,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à SAINT MALO, Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], in solidum, aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699, avec distraction au profit de la SELARL ALPHA LEGIS Société d’Avocats inscrite au Barreau de SAINT MALO-DINAN dont le siège social est [Adresse 5] à SAINT MALO, représentée par M^e Cyrille MONCOQ

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 33], Monsieur [Y] [L], Madame [NA] [L] et Monsieur [B] [L], à verser à Monsieur [XO] [A] et Madame [E] [O], in solidum, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE