RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01067 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5VQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Mme [U] [R], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z], [G] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (la SIDR) a donné à bail à Monsieur [Z] [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 17 février 2010, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 436,78 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION a fait signifier à Monsieur [Z] [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 mars 2023 pour un montant en principal de 2 251,81 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 28 octobre 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [G] [L], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [Z] [G] [L] à lui payer la somme de 9 055,84 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; condamner Monsieur [Z] [G] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 436,78 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner Monsieur [Z] [G] [L] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d’expulsion. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il indique notamment que Monsieur [Z] [G] [L] explique l’origine de sa dette de loyer par un litige avec la SIDR en raison de l’état de son logement. Monsieur [Z] [G] a expliqué avoir repris des paiements depuis plusieurs mois à hauteur de 200 euros. Le diagnostic social et financier ajoute qu’environ 4 800 euros n’ont pas été versés au bailleur en raison de la suspension de l’aide au logement.

A l’audience du 17 mars 2025, la SIDR – représentée par Madame [U] [R] – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 9372,53 euros.

La SIDR ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités, indiquant que l’aide au logement ayant été suspendue depuis le mois de mars 2023, la reprise du paiement des loyers courant permettrait potentiellement de débloquer le montant de l’aide retenue, permettant de faire diminuer significativement la dette.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 28 octobre 2024 à personne, Monsieur [Z] [G] [L] comparaît en personne.

Il reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, proposant de régler 100 euros en plus du loyer résiduel chaque mois, en paiement de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 29 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par voie dématérialisée le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du commandement de payer prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 février 2010 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mars 2023, pour la somme en principal de 2 251,81 euros, soit avant l’entrée en vigueur de la réforme du 27 juillet 2023.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 3 mai 2023.

III. Sur le montant de l’arariéré locatif :

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [G] [L] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit (pour un total de 347,57 euros), la somme de 9355,18 euros à la date du 17 mars 2025.

Monsieur [Z] [G] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser à la S.A. SIDR cette somme de 9355,18 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 2 251,81 euros à compter du commandement de payer (2 mars 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la date de l’audience, que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Monsieur [Z] [G] [L] a repris le paiement intégral du loyer résiduel courant avant l’audience et que les pénalités de non réponse à l’enquête SLS ont été annulées ; en outre, la CAF retient l’aide au logement estimée à 263 euros depuis le mois de mars 2023, de sorte qu’un rappel d’allocations pourrait être reversé au bailleur en cas de délais de paiement honorés par Monsieur [Z] [G] [L], rappel qui pourrait se monter à la somme de 6288 euros pour 24 mois de suspension, ce qui ramènerait la dette devant être supportée par Monsieur [Z] [G] [L] à un montant qui peut être apuré dans le délai maximal de 36 mois, à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer résiduel courant, le solde de la dette devant être versé à la 36ème mensualité.

Ce plan d’apurement étant expressément accepté par le bailleur à l’audience, Monsieur [Z] [G] [L] sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire sont donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et tant que ceux-ci seront respectés ; si Monsieur [Z] [G] [L] parvient à apurer sa dette locative tout en honorant le loyer courant avant l’expiration de ces délais, la clause sera réputée n’avoir jamais joué, et le bail reprendra son cours.

En conséquence, la demande d’expulsion devient sans objet à titre principal.

Conséquences d’un défaut de paiement complet du loyer courant ou d’une mensualité de paiement de l’arriéré :

Dans une telle hypothèse, la suspension des effets de la clause résolutoire deviendra caduque une semaine après première présentation d’une mise en demeure adressée à Monsieur [Z] [G] [L] par lettre recommandée restée vaine, et le bail se trouvera effectivement résilié, de sorte que :

— le bailleur pourra reprendre la procédure aux fins d’expulsion de Monsieur [Z] [G] [L] ;

— Monsieur [Z] [G] [L] sera redevable d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux, afin de compenser pour le bailleur le préjudice résultant de son impossibilité à relouer le bien.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 436,78 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Monsieur [Z] [G] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 octobre 2024.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [G] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir spécifiquement cette demande.

L’exécution provisoire est par principe attachée aux décisions rendues en première instance en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2010 entre la SIDR et Monsieur [Z] [G] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 3 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] [L] à payer à la SIDR la somme de 9355,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 17 mars 2025 (comprenant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 2 251,81 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Z] [G] [L] à s’acquitter de cette somme de 9355,18 euros, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité devant solder la dette en principal, intérêts, frais, et accessoires :

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée à l’initiative de Monsieur [Z] [G] [L] au même terme que le loyer courant et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, dans l’hypothèse où toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après la 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera de plein droit résilié à la date du 03 mai 2023 ;

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* à défaut pour Monsieur [Z] [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, les frais de la procédure d’expulsion étant à sa charge conformément aux prévisions du code des procédures civiles d’exécution ;

* Monsieur [Z] [G] [L] sera condamné à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 436,78 euros à ce jour ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 28 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente,