RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00127 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HB6J

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société [Adresse 9] [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thibaud BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [Y] [M], propriétaire des lots n°59, 146, 147, 213, 214, 471, 474 et 489 au sein de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2], reste redevable de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, l’a assigné, par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4629,28 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 22 janvier 2025, somme à actualiser au jour de l’audience, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par un conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Monsieur [Y] [M] a fait état d’une procédure antérieure entre les mêmes parties pour de précédentes charges demeurées impayées, expliquant avoir cessé de régler les charges courantes dans l’attente de la décision définitive. Il a indiqué reconnaître le montant de la somme désormais réclamée et a sollicité le bénéfice de délais de paiement, proposant de régler la somme demandée en 4 mensualités.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 16 juin 2025 pour la production par le syndicat des copropriétaires d’un décompte faisait figurer les sommes réclamées à partir du point zéro de la dette au regard de la discordance entre le montant demandé (4296 euros) et le solde du décompte produit (65143,67 euros) ne permettant pas de déterminer le fondement et le montant de la créance, ainsi que pour la production de la décision rendue concernant les charges antérieures mentionnée par le défendeur à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience du 16 juin 2025, un ultime renvoi a été accordé à la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par un conseil.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 7 juillet 2025, au cours de laquelle le syndicat demandeur a produit le décompte demandé et des conclusions explicatives du montant réclamé, tandis que le jugement antérieurement rendu entre les mêmes parties a été produit par le défendeur. La demande au titre des charges de copropriété impayées a été actualisée à la somme de 9379,14 euros, somme arrêtée au 30 juin 2025 et décomposée entre d’une part 8547,35 euros au titre des charges impayées stricto sensu, et d’autre part 828,65 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [Y] [M] a indiqué avoir procédé à deux versements récents : de 2000 euros le 12 mai 2025 et de 1129,30 euros le 7 juillet 2025, et a demandé le bénéfice d’une note en délibéré pour présenter ses observations sur le montant actualisé demandé par le syndicat des copropriétaires, ce qui lui a été accordée.

Par note en délibérée reçue le 16 juillet 2025, Monsieur [Y] [M] indique reconnaître être redevable de la somme réclamée à hauteur de 8547,35 euros au titre des charges impayées stricto sensu, déduction à faire de règlements non comptabilisés du 11 juillet 2023 pour 1046,90 euros et du 6 juillet 2025 pour 1129,28 euros. Il s’oppose par ailleurs aux demandes concernant les frais irrépétibles, les considérant inéquitables, et concernant les indemnités de retard qui ne sauraient lui être imputées au regard des incertitudes et erreurs répétées du syndic dans la gestion de son dossier.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit notamment à l’appui de sa demande en paiement à hauteur de 9379,14 euros :

l’acte de propriété des lots concernés appartenant à Monsieur [Y] [M]

le contrat de syndic

les appels de fonds et décomptes de charges pour les années 2022 à 2024 et pour le 1er trimestre 2025

la preuve d’envoi par LRAR de la convocation à l’assemblée générale du 5 juillet 2024 et le procès-verbal de cette assemblée générale

une mise en demeure en date du 30 avril 2024 pour un montant de 64415,43 euros

plusieurs extraits de comptes dont un extrait de compte débutant au point zéro de la dette au 1 octobre 2022 et arrêté au 1er juillet 2025 pour un montant total dû de 66075,10 euros.

En outre, il ressort des écritures du conseil du syndicat des copropriétaires tendant à expliciter le montant de sa demande qu’il convient selon lui :

de déduire du montant total dû de 66075,10 euros figurant sur l’extrait de compte des sommes non justifiées imputées à ce décompte, à hauteur de 58418,70 euros,

d’ajouter toutefois au débit de ce décompte des règlements effectuées par le défendeur au titre des précédentes sommes non justifiées, à hauteur de 1722,74 euros.

Or, il convient de relever que les règlements effectués le 18 avril 2023 à hauteur de 1722,74 euros pour des sommes non justifiées ne sauraient, de fait, être considérées comme légitimement perçues par le syndicat des copropriétaires, et seront donc maintenues au crédit du décompte des sommes dues par Monsieur [Y] [M].

Monsieur [Y] [M] demande quant à lui de déduire des sommes dues au 1er juillet 2025 :

des règlements du 11 juillet 2023 à hauteur de 1046,90 euros : ces sommes apparaissent bien au débit du décompte récapitulatif produit, et ne seront donc pas déduites de la dette du défendeur une seconde fois ;

un règlement du 6 juillet 2025 à hauteur de 1129,28 euros : ce règlement étant postérieur à la date d’arrêté du décompte fondant la demande principale, il ne sera pas déduit dans le cadre de la présente procédure.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que si le décompte produit fait figurer au débit une somme de 2563,87 euros imputée le 8 juin 2023 au titre de « REGULARISATION EXERCICE 2021 », aucune pièce justificative n’est produite par le demandeur pour justifier de cette créance, de sorte que cette somme sera déduite du montant de la somme totale due par Monsieur [Y] [M].

Enfin, il convient de relever que le bien-fondé de la créance du syndicat des copropriétaires concernant les sommes demandées au titre des frais de recouvrement n’est pas démontré en ce que :

la somme de 542,50 euros imputée au décompte en date du 5 octobre 2023 sous la mention « BOURBON AVOCATS – INSCRIPTION » n’est ni explicitée ni justifiée,

la somme de 40 euros imputée au décompte en date du 24 avril 2024 sous la mention « relance » n’est ni explicitée ni justifiée,

la somme de 206,15 euros imputée au décompte en date du 30 avril 2024 sous la mention «BOURBON AVOCATS – OUVERTURE » n’est ni explicitée ni justifiée,

la somme de 40 euros imputée au décompte en date du 9 août 2024 sous la mention «CONTENTIEUX MED» n’est ni explicitée ni justifiée.

Au total, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette de Monsieur [Y] [M] au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er juillet 2025 doit être ainsi calculée :

→ 66075,10 – 58418,70 – 2563,87 – 542,50 – 40 – 206,15 – 40 = 4263,88 euros.

Il y a dès lors lieu de condamner Monsieur [Y] [M] à payer cette somme de 4263,88 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 10 mars 2025, et avec capitalisation des intérêts dus le cas échéant au bout d’une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de relever que Monsieur [Y] [M] justifie de ce que le syndicat des copropriétaires a été définitivement débouté d’une précédente demande en paiement formée à son encontre pour des charges antérieures à 2019 par arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis en date du 28 février 2025, et que les demandes en paiement dans le cadre de la présente instance sont partiellement infondées et manquent globalement de clarté. Dans ce contexte, les retards de paiement que Monsieur [Y] [M] ne conteste pas ne sauraient être considérés comme étant la résultante d’une mauvaise foi de sa part.

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sera ainsi rejetée.

Sur la demande en délais de paiement :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] propose de procéder au règlement de sa dette au moyen de 4 mensualités, proposition qui a recueilli l’accord du conseil du demandeur lors des débats.

Aussi, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 4 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Le sens de la présente décision et l’équité conduisent à écarter toute condamnation au titre des frais irrépétibles. Monsieur [Y] [M], partie perdante au sens de l’article 696 du code civil, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au [Adresse 8] [Adresse 5], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, la somme de 4263,88 euros au titre des charges de copropriété impayées, somme arrêtée au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

ACCORDE à Monsieur [Y] [M] la faculté d’apurer sa dette en 3 mensualités de 1000 euros minimum et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due, par des versement devant intervenir au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification de la présente décision, sauf à déduire les règlements effectués par le débiteur entre le 1er juillet 2025 et la date de signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [M] de respecter les modalités de ces délais de paiement, ou à défaut de paiement des provisions courantes, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge